“铁令”下楼市的步步紧缩之路

36氪

2018-08-09 11:32:43 ·-

原标题:“铁令”下楼市的步步紧缩之路

作者:小诸葛,36氪经授权转载。

两字之差到坚决问责

这两年不少人在各类楼市新政和种种风向面前有些迷茫,一会去库存,一会限购,一会放水,一会各城开启人才抢夺战,看得人们眼花缭乱,而专家学者们也是各说各话,一会看好,一会看衰,这个时候最难受的想必就是夹在中间的普通老百姓了,要说求个准确答案,那无疑7月31日召开的中共中央政治局会议用"坚决遏制房价上涨"这句话指明了清晰方向。

要知道在提出“坚决遏制房价上涨”之前,去年三月政府工作报告中就提出过“遏制房价过快上涨”,当时有不少人还解读为:遏制房价过快上涨,但并不代表遏制房价慢慢上涨啊,所以不少人心里都存着侥幸心理,认为房产市场依然处于黄金时代,但时至今日,坚决遏制房价上涨这句话似乎在正式的告诉所有人,不管是过快上涨还是慢慢上涨都不行!!

可见“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”这两句话虽只有两字之差,但是背后的涵义却大相径庭。

紧接着在提出“坚决遏制房价上涨”之后,本月,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会上表示对楼市控制不力的城市坚决问责,接连的两句话似乎是住建部就房价问题给民众最直白表态和答案。

温柔以待到疾言厉色

回顾以往楼市调控政策,鲜有疾言厉色的时候,那为何此次如此坚决?

1、房产对资金的吸纳力度增强,实业的发展空间不断受到房地产侵蚀。

北大金融系教授刘晓蕾曾说,房价的快速上涨,银行就需发放更多的房地产抵押贷款,同时减少了信用贷款。有的企业还能通过抵押拿到贷款,而中小微、双创企业想用钱就很困难。另一方面,虽然房地产的增加拉动了投资的增长,但是,不少资金又因看房产有利可图而重新回归,从而减少对实业的投资,进一步加大了房地产对实业的挤压。

虽然多年来都在倡导扶持实业,但收效甚微,各地破败的工厂,难以为继的中小企业数不胜数,相信不少人都有所感触。可见要改变地产对实业挤压的这种恶性循环还得从本源下手。

2、高房价给年轻一代的生存和未来带来了前所未有的压力,民众购买力已被房价过度透支。

经济学家易宪容曾撰文指出,一个名牌大学毕业生在北京工作5年,以年薪10万元计算,5年积蓄至多20万元。两个人5年积蓄也至多为40万元。两个人如果要在北京购买一套100平方米的住房,就算把两人积蓄和男女父母双方一辈子的积蓄加上,也只能够支付这套住房的首付,买完房还伴随着房贷。显然高房价对购房者具有严重的消费挤出效应。

这种效应在我们身边有不少例子,没买房的人群反而更具有消费实力,舍得买奢侈品,各国旅游,舍得出入各种高消费场所。而买完房就意味着整个家庭的消费在很长一段时间难以升级,有段子说买完房20元以上的吃喝活动都不敢参加、买衣服以便宜舒服为主,抽烟以便宜为主,开车都得算计着油钱。再加上接踵而来的生孩子,孩子教育投资,及父母养老等大项支出,更不敢随意消费。

不少人表面看似过着无波无澜的生活,实则被生活、被房价和房贷压得喘不过气,有多少人不敢轻易生病,不敢轻易换工作,不敢再任性,不敢生二胎,连生养一个孩子都成为了奢侈品?

3、土地财政不容小觑。

这得从94年分税制改革说起。94年以前,税收收入大部分归地方所有,当时很多乡镇企业蓬勃发展,相信不少人有印象?比如健力宝,山水音响等。乡镇企业发展得好,当地政府的税收就多,所以地方政府推动和扶植地方企业发展的积极性也高。

但94年分税制改革后,地方财政可留存的税收比例减小,加上后来的gdp考核,没有税收就意味着没有钱,没有钱发展就没有gdp。所以在没有钱又急需用钱发展经济的情况下,土地作为一种“垄断”定价的完美商品出现了。

我们来看一组数据,2016年土地出让金占财政收入比重超过30%的省、直辖市有14个,其中有6个省、直辖市土地出让金的占比更是超过了50%。如此高的比例可见地方财政收支对房地产业的依赖程度;加上地方政府在借债方面受到的制约相对较小,出现了以土地为抵押,承诺土地出让收入偿还债务的做法,进而导致地方债务规模攀升。

一方面土地出让金占财政收入的比重过高,另一方面地方债务对土地出让收入依赖度也高。二者在相互作用下逐渐形成了一把利剑。

风向明了

显然,这把利剑不得不解决,要实现长效机制和可持续发展,靠土地财政支撑不是长久之计,靠债务驱动经济增长这条路在今后也会越来越难走,而要改变地方对土地财政依赖的现状,只能“下狠手”。

而要改变地方对土地财政依赖的现状,现在的时机就很不错。

去年年初启动刺激楼市政策,通过去库存,刺激商品房销售,减轻了地方政府的财政压力。

一二线城市相继实施了“限购、限贷、限售、限价”等政策,三四线城市也在陆续采取调控措施,商品房存库不断减少,高杠杆也被购房者稀释得差不多了。

继而在高层不断表明遏制房价上涨的决心后,各地的迅速出招就在意料之中了,据中原地产研究中心统计数据显示,刚刚过去的7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

在政治局会议的同一天,深圳的楼市新政正式发布。主要内容包括暂停企事业法人单位购房;居民家庭新购买的一二手住房3年内限售;购房人离婚2年内申请住房贷款,首付款比例不低于七成,不仅限购还限售,而且还提高了首付比例,多维兼顾的政策没留缺口的政策可见其决心。

沈阳市政府办公厅8月6日下发通知,商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为,情节严重的,依法撤销商品房预售许可证。

从上面的坚决态度和下面的执行速度和执行力度来看,今年的金九银十可能盛况难续了。返回搜狐,查看更多

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