链家集团董事长左晖:城市群与房地产市场新定位

政经说法

2018-03-26 16:45:00 ·-

3月24日,由国务院发展研究中心主办、中国发展研究基金会承办的“中国发展高层论坛2018年会”经济峰会在钓鱼台国宾馆举行。本届论坛以“新时代的中国”为主题,围绕高质量发展、财税体制改革、供给侧结构性改革与金融政策、全面开放新格局、高质量发展阶段的中国制造、创新与未来等一系列重大议题进行探讨。

会场三围绕“城市群与房地产市场新方位”展开,以下是第三会场中链家集团董事长左晖发表的演讲。链家集团大家也知道是我们现在房地产市场特别是我们二手房以及租赁市场的最大的一个服务供应商,不仅在交易市场方面给了很多的这种直接服务,包括信息化平台,大量的市场数据,同时在租赁市场的发展上也有很多的创新。下面我们有请左晖先生来发表演讲。

左晖:大家下午好。

我想我们今年实际上是改革开放40周年,在过去40年的时间里面,在整个中国其实我们,因为我们今天的主题是城市群与房地产市场新定位,在过去40年里完成了人类历史上最大的一轮城市化进程。从1978年到今天完成6.4亿人口的城镇化。其实相当于是2个美国,5个日本的人口,从农村到了城市,这是第一个。

第二个是我们完成城市化的速度非常快。美国大概从10%的城市化到50%的城市化率用了80年的时间,我们大概用了30年的时间,从1980年到2010年左右就完成了整个这样一个过程。

第三个特点是我们的城市化率是高度集中的。城市人口主要还是集中在东部沿海的大型的城市里面。在整个这样一个大的城市化的过程中,我们住宅的产业实际上是为了应对在过去这么多年时间里面的城市化的浪潮,也是有它自己的核心特点。过去40年时间里面,人均居住面积从6.7平米增长到超过36平米。所以中国整个的存量住宅面积从6亿平米左右增长到今天的250亿平米左右,大概是这么一个过程。并且大概有将近200亿平米是过去20年时间里面,就是1998年的房改到今天出现的,这是我们的基础。第一个是住宅的总体需求实际上是大量释放。第二个是住宅需求是大量和快速的释放。第三个是住宅需求是大量、快速、集中的释放。这是我们过去这么多年时间里面一个很显著的特点。

相关来看,我自己觉得40年的房地产市场的发展,对整个中国今天的发展都起到了非常关键性的作用。第一个是包括像张总他们总体的开发商的群体带来的,比如说1998年的千人开工率2.5套,后来到了12套,非常大的建设浪潮。

第二是人均居住面积得到了非常大的改善。第三是住房的成套率也是发生了很大的变化,现在成套率在90%以上。第四是今天的互金的住房套数。今天很难测算出来中国的自有住房率,但是我们可以测算出房户比,就是房数跟户数的比,大概全国在1.05左右。今天的分布其实非常不横北京、上海大概只有0.85,三四线城市超过1.2,总体局面来看超过1了。

第五个是过去20年时间里面基本实现可支付。今天一二线城市的房价相比于10年前,15年前涨幅非常高,但是总体来讲实现了可支付的问题。所以在过去的40年时间里面,整个的中国住房市场的发展是可圈可点的。

从人口来看,我们今天正在走向一个从城市化到城市圈的一个很明显的态势。我们自己有一个预计,未来在中国从7亿的城市人口,到10亿的城市人口发展过程中,可能会有20个左右的超大的城市圈会产生,会汇聚6亿的城市人口。当然我们看到城市圈的发展过程中也存在各种各样的问题,房价的上涨,交通的拥堵,我们的效率的降低等等。但是我们看到更高的城市密度往往意味着更小的环境压力。我们看到高密度本身并不意味着必然的高房价,也并不意味着必然的交通拥堵,这两个我觉得不一定是有一个完全的正向关系。当然今天的城市在全世界来看有先集中再分散,再次的集中。我们看到美国有很多的大企业,都在往城市中心来转移。所以我们的人口也会发生这样的变化。

可以看到东京的人口,白天晚上的人口比接近85%,晚上人口相当于白天的85%,这个比例非常重要。这些人还存在这个区域里面。包括今天北京的有一些区域,像望京的区域从10年前很不好的失败案例“睡城”到今天有一个非常好的发展,是一个城市发展圈的过程。

在这样的基础下面怎么探讨面对未来的住房的供给体系?我们自己感觉有以下几方面。第一方面是我们认为建立一个有弹性的住房供给体系非常重要。因为住房供给不仅仅是一个供给规模的问题,还是一个供给弹性的问题。因为住房需求释放的节奏不太一样。并且我们也反省这个问题,过去10年针对住房的宏观调控是加速了这种弹性变化还是减弱了这种弹性变化,看起来有的时候释放更加剧烈,所以怎么引导弹性的供给。一方面是土地市场,第二方面从新房,二手房,租房有更多的供给结构。

第二个很重要的事情是我们是一个更加包容的住房的这种政策。我自己觉得这对未来更重要。今天中国有2亿的流动人口,在大城市里面是不太受欢迎的,今天一二线城市的住房补贴也在大规模补贴到年轻的高学历的人群,而不是低技能的需要补贴的人口上去。我们也认为2亿的流动人口的聚集不仅仅是成本,更是竞争力。

第三个是租售并举,这是今天的国策。这个并怎么把租和购给连接起来,全世界来看还是在C端,美国、德国、日本有超过80%的租赁是C端解决的,这个怎么连接。

第四个是一二手房的并重。2017年全国大概超过25个城市的二手房交易量超过新房交易量,这个数字在2016年只有10个。我们预计今年全国有40个核心的二手房交易量会超过新房交易,北京、上海二手房和新房大概到了4:1这样的情况。

第五是一线城市建立可循环再生体系非常重要。北京和上海有200万套左右的城市中心区的老旧住宅,房龄40年左右,这部分流通率千分之一,非常低,居住效能不够,怎么把这部分住宅有更好的城市更新和再生的体系,重新投入市场,产生新的活力,这也是非常重要的。谢谢大家。

主持人:时间不太多了,还有一些问答的环节,看看在座的来宾和听众有没有给这五位嘉宾提一些问题,来共同探讨一下。

提问者:我叫陈新栋(音),法国经济学家,我这个问题给左先生,链家做的非常好,刚才谈了很多租赁,租售并举,现在售不是一个问题,租是提到一个核心。这么多年你做链家非常有经验,年轻人都想买房子,结婚没有房子,不结婚。现在怎么能够让年轻人不用去买房子就可以结婚?因为买房子结婚对他们有很多的影响,城市中2亿的流动人口买房子很辛苦,为了买房子以后,爸爸妈妈,爷爷奶奶几家人共同集资买房子,这样的话很多的消费就上不去了,如何才能做得到,使这些人不用买房子还能高高兴兴地结婚?谢谢。

左晖:这是一个很大的问题。我们有一个品牌叫自如是专门做租房的,每年农历的七月七搞一个活动,“不房结婚”,就是没有房子结婚,这两年活动越来越惹恼了,新的年轻人和新一代的丈母娘对这个都发生了很大的变化。

核心是什么?我自己因为是1992年毕业了在北京租了12年的分子,我们做自如的时候有一个概念:让租房成为一种生活方式。核心是以前的租房这种产品离有尊严和舒适愉悦的距离非常远。原来我们是C2C的方式,我们未来会觉得核心是由C2B2C,有了B端之后整体的租房体验会有一个很大的提高。我有一个数据,北京的平均租赁合同的时间大概是180天,自如就我们自己管理的合同平均是405天。我相信随着大量专业的运营机构的出现,随着租房条件的改善,我自己觉得这些状况会发生一些变化。北京今天30%左右的租房率,就是城市人口有30%会去租房子,未来可能会到50%。这是第一个。

第二个是流动人口,我们会觉得这个市场缺乏大量的可支付的标准住宅。今天我们看到一个数据,现在低技能的劳动人口平均月薪到了6000到10000块的规模,其实他们每个月大概花500块租房子。这里有两个问题,第一是租房的占比要提高,第二是市场没有提供1000到2000的月租金的标准住宅,这是未来很大的一个方向。我们标准是不够清晰的,标准清晰的情况下,怎么提供可支付的产品,包括床位的产品,单间的产品,这都是未来可能会发生的一些变化。

提问者:我有两个问题,一个是给王行长的,您谈到建行有12万套左右的租赁房,在一线城市占多少,在二线城市占多少?如果不方便也可以不说。第二个是给仇部长的,谈到城市发展有一个冰火两重天的现象,这是怎么形成的?然后怎么做一个机制的完善来解决这个现象?谢谢。

王祖继:刚才提到我们累计上线的租赁房子的房源的问题,十几万套的上线房源其中有一部分是公租房,有一部分是市场化的租赁住房。来源有的是C端的,有的是批量的。像佛山这样的地方政府为了解决工业劳动力的需求问题,是批量建设的租赁住房。应该说60%是一线城市,三四线城市公租房为主,因为是政府在保障端的这个层面,是这样的一个结构。大致的一个比例吧。

提问者:一线城市呢?

王祖继:要多一点,因为现在还是一线城市的需求高,房源相对集中。所以左总说主要把闲置房源动员起来,从C端到C端,还是主张从C到B,再到C,这更是以一线城市为主。

仇保兴:三四线城市跟一线城市的冰火两重天原因是非常多的,城市化到现在,一快事三四个城市人口减少,到去年大概有120个城市人口减少,几乎是五分之一,马上就进入四分之一。而且越来越向沿海的一线城市移动,所以一线城市跟三四城市之间的落差,肯定短期之内很难扭转,这一点必须要承认。

第二点是方法,我三年前说过,功夫在事外。因为刚刚刘太格先生已经点到了这个问题,城市到底能不能吸引住人,关键还是一个配套设施,人居环境的问题。上海在这个都市圈里边,在三年前做了一个贡献,也是一场巨大的方式。上还有26家三甲医院,上海市政府把三甲医院必须到上海的60个镇,去承包镇的卫生院,变成三甲医院的分院。上海还有名牌的中学、小学,你必须到镇上去把小学变成你的分校。这样一来,一年时间就把镇里面的医院变成名牌医院的分院,医疗很高水平。学校变成名校的分校,镇上的房子就变成学区房了,原来很多老百姓,老年人不愿意的,医疗那么方便,还不用排队,搬到那里养老。所以整个开始均衡起来。去年经济工作会议提出来,三四线城市要解决这个问题,一必须是长期的,第二是公共品的互联互通,你至少在影响人居环境的公共品上应该跟核心城市,中心城市应该逐步趋平,这样的话你真正把三四线城市作为将来的养老基地或者是专业化的发展基地。所以我们三年前提出来一个特色小镇,也就是说不可能三四线城市全面改成大城市,但是某一方面,核心竞争力方面可以培养。所以产业的核心竞争力,加上公共品跟中心城市平起平坐,唯这两条没有其他捷径可走。谢谢。

主持人:因为会务组提醒我们已经超时了,一会儿会议结束了,大家有问题还可以跟我们的嘉宾再继续交流。

我想今天这一场的讨论非常有意义,一个是在新时代我们中国城市的发展已经进入新的阶段,是以城市群为核心的这样一个新的发展阶段。更重要,在这个阶段上,我们是要实现城市的高质量发展。城市的高质量发展不仅仅需要有住房,更加重要的还是要有这个产业的发展和公共服务的这种高水平的供给,来形成一个完整的这样一个发展的环境和宜居的环境,来更好的支撑中国新阶段的高质量发展。

所以在新阶段上,中国的房地产市场可能不仅仅是要造房子,还是要更多的给老百姓创造这种多元化的居住服务的选择,更好的宜居环境,同时有更好的这种城市的功能。今天的这场讨论应该是意犹未尽,希望明年的这个发展论坛,我们再聚首,房地产的产业链从规划、开发、租赁、管理、政策研究都能够得到更高的发展。谢谢各位。

—结束—

全部

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)