急功近利导致爆仓?! 做长租公寓“稳”中才能求胜

长租公寓网

2018-11-02 13:37:58 ·-

资本推涨房租、自如甲醛房风波、长租公寓爆仓……几个月来,长租公寓市场仿佛经历一场生死劫,千夫所指、行业震动、人心思危。这一系列现象背后的根源究竟是什么?长租公寓未来路在何方?

针对长租公寓热点问题,本期邀请到房东东公寓学院创始人全雳先生,一起深度聚焦长租公寓~

长租公寓爆仓:滥用杠杆、盲目扩张

今年以来,长租公寓频频传出爆仓消息,成为社会关注焦点。房东东公寓学院创始人全雳指出,现在爆仓的长租公寓不是一个两个,而是一批。特别是每年10月以后,长租公寓进入

平季,12月、1月、2月进入淡季,淡季净现金流是流出的,非常容易爆仓。

不过,他认为,长租公寓爆仓,问题并不出在行业,而在于经营者本身急功近利,滥用杠杆、盲目扩张,他们的路跑偏了:“爆仓的都是合租公寓,而没有集中式公寓,而且还有更大的合租公寓会爆仓。这是为什么?现在爆仓的这些长租公寓,最典型的特点是,在自身运营能力没有加强的情况下,盲目加了杠杆。大量的长租公寓从业者没有财务和税务概念,带着钱、甚至借了钱冲进来了。他们不知道现金流管理,不知道表外的负债有多大,只希望用表外负债扩充自己的规模,从而实现资本溢价。”

他进一步表示,在长租公寓行业,规模大,不代表盈利,规模越大,往往代表着亏损越多。此前他接触到一位做过不少长租公寓的CEO,规模做到1千间的时候是盈利的,但是做到1万间的时候变成亏损了,做得越大,亏得越多:“我问他,你盈利的边界在什么地方?他不知道。只能闭着眼睛往前跑,已经走在一条狂奔的路上。我并不建议用这种方式做长租公寓,长租公寓行业相当于马拉松,并不在于前面10公里领先,而在于最后2公里是否领先。现在所有的快跑,我认为价值是有限的,往往跑得越快的人越可能走上消亡的道路。所以,‘稳’比‘快’更重要。”

并且,他提醒大家,租赁行业跑得过快可能会影响整个行业未来的健康发展,因此,不能把长租公寓和容易出现“高利润、高周转、高杠杆”的房地产企业或其他行业等同比较:“有人说,互联网企业可以亏10亿、20亿,长租公寓也可以,我认为这是错的。相对酒店短租、日租的模式,长租公寓租赁期较长,租客对居住环境要求更高,也更牵涉到民生。它应该是个盈利的行业,如果亏,谁还愿意做服务?谁还愿意保障租客的生活?”

“长租公寓爆仓事件,也给业内经营者敲响了警钟,要深度反思自己的企业,是否需要那么快地发展?是否需要那么大的规模?这是前车之鉴,希望后来人不要再重蹈覆辙!”全雳呼吁。

资本一拥而上为何盈利者寥寥无几?

 

从多家长租公寓爆仓事件中不难发现,急于实现盈利是他们滥用杠杆、盲目扩张的一个重要因素。纵观国内长租公寓行业,自从“租购并举”政策出台,国企、央企、开发商、中介机构、酒店系、创业系等不同阵营的品牌公寓携大量资本一拥而上,但真正实现盈利的却寥寥无几,这背后的根源究竟是什么?

对此,全雳表示:“首先,长租公寓盈利周期很长,需要5年、6年,甚至7年、8年。这和努力不努力、投入资金多少没有关系,而是其低毛利、低周转、周期长、服务重、碎片化的行业特性所决定的。

其次,任何行业是否盈利,是成本决定的,需要围绕‘时效、人效、坪效’这6个字。不少品牌公寓从业者忽略了这些,更关注规模、规模、规模,认为自己需要跑马圈地。

当然,规模一定有效应。但是,目前国内长租公寓行业,还处在一个比较原始、初级的状态,没有一种模式是完全对的,所有人都在边走边尝试,边界效应在什么地方是最合适的。盲目扩张根本控制不了可变成本,当可变成本越来越大的时候,就会发现永远找不到盈利模式。国内长租公寓行业,需要先把内功练好,才能快起来。”

房租上涨、甲醛房究竟是谁之罪?

 

而随着品牌长租公寓滥用杠杆、盲目扩张,一系列问题接踵而至。此前有媒体报道,将房租上涨更多地指向了资本助推长租公寓争抢房源,人为抬高收房价格。全雳表示,中国部分城市租金确有上涨。他们监测了中国十多个城市的租金水平,数据显示,北京、上海、深圳、杭州、成都等7、8个城市租金呈现上涨趋势,今年以来,北京、成都、深圳、杭州租金涨幅最高、增速最快。

但同时,他也指出,租金上涨涉及租赁市场供求、政策导向、房东心态变化、资本、消费水平、人口流入、房价水平等多个因素,资本并不是租金上涨的唯一推手:“注入资金后,长租公寓需要发展,发展必定需要房源,从而导致市场租金上涨。但是,短期租金上涨,只是一种表象,并不代表长期趋势。”

而对于甲醛房问题,全雳表示,所有的房屋在装修后都有甲醛问题,长租公寓快钱不好挣:“站在投资角度,谁都想把房子拿下后尽快租出去,我完全可以理解。但是,你有没有把租客安全和健康放在第一位?我想问所有做长租公寓的CEO,是否住在你们自己的公寓里?你们自己先感受下,有没有甲醛。很多人自己住在豪宅里,思考租客要什么,我认为这是错的。你自己都不体验,又怎么能带给租客最好的东西?”

长租公寓仍是新兴行业 犯了错不能一棍子打死

 

全雳坦言,长租公寓接连传出不利消息,对整个社会和行业信心影响很大:“大家会质疑,长租公寓是不是没有未来了?这个行业是不是个伪命题?但是,我们也要注意,它毕竟是个新兴行业,哪怕品牌公寓出了问题,我们要以辩证发展的眼光去看,而不是把它一棍子打死。”

他指出,出了问题,其实长租公寓自己也很苦:“现在市场化的长租机构,承担了太多原本应由国家承担的责任,这是不对等的。这就好比让一个小孩子背50斤重的书包,怎么可能做到呢?而且短期又没什么盈利,它也很苦。现在问题爆发出来,并不是一件坏事,早爆比晚爆好,任何行业都有问题,关键在于后来人不要再重蹈覆辙。”

目前,我国租赁人口近2亿,甚至已经超过美国、日本的总人口,而在租房过程中,租客相对处于弱势地位,保护租客合法权益迫在眉睫,全雳建议:“第一,没有规矩、不成方圆,要加快建立健全租赁相关法律法规,保障租客权益,让更多人可以有尊严地、合法合规地租房,出现纠纷可以有法可依。第二,建立长租行业信用交易市场,通过第三方担保机构,促使交易风险下降,行业也可以慢慢看到盈利的希望。第三,企业要不断反思,自己的问题到底出在哪里,自己到底给租客提供了什么。”

看好重资产持有、轻资产管理

两大发展模式不看好包租模式

对于长租公寓的未来发展,全雳表示,目前他比较看好重资产持有和有轻资产管理这2种发展模式,然而,他不看好这两者中间的包租模式。并且,他指出,“长租公寓就是把别人的房子包下来”这一观点,是极大的误区。

“所有的包租模式都是负债,财务报表上非常难看。当签约时间足够长的时候,包租模式是可成立的。但是,现在很多包租期才3年、5年,收回成本都需要3年多了,还挣什么钱?而且特别当房子极多的时候,一定会出现大量空置,这是长租公寓中最大的风险。包租是长租公寓最原始的一种业态和模式,但是它不能成为长租公寓未来持续和长久的发展模式。目前以包租方式进行规模性扩张,主要还是为了迎合资本。纵观美国、新加坡和日本的租赁市场,长租公寓是靠服务和资产运营实现盈利的,而非包租。”

结合国外长租行业的发展历程,他认为,长远来看,国内长租公寓行业的发展也将呈现出先重后轻的趋势,重资产持有一定是长租公寓的必由之路,而在重资产模式出现之后,自然会出现管理类型的轻资产模式。

他预测:“未来把一些社会化的低成本房源和土地交给市场机构做,把国家控制或垄断的一些物业和土地,交给国有企业做,双方相安无事、各得其所,可能成为国内长租公寓的主流格局。”

第一,目前央企、国企在大举进入长租市场,一方面可以拿到便宜的地,报表上不会亏损,另一方面,可以平抑区域租金水平,不让市场随意抬高或降低价格,起到稳定作用。第二,政府可以扶持和培育一批优质运营商,让他们介入廉租房、保障房、公租房、共有产权房、人才公寓的管理中,这不是包租,而是纯管理,也符合轻资产模型。

间于两者之间的一些发展模式可能会出现分化,一部分转向重资产,一部分转向轻资产。例如龙湖、万科等开发商,一定是向重资产持有的REITs方向转变,创业型、酒店系的公司,则向轻资产方向走,可以帮助国家管理租赁型物业。总体而言,中间腰部的企业在减少,两头的企业在增加。

来源:乐居财经、房东东 综合整理

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