婚前购置房产应当如何规划和安排

在难搞的日子笑出声来

2018-10-29 01:01:09 ·-

今天给大家分享的内容是:婚前财产保护策略及规划的要点。很多客户在子女结婚前会给予子女婚姻的祝福和财富的支持,但却不知道如何给才最安全?

有的客户在结婚前已经积累了相当的财富,困惑于保护自己婚前的财产。有的客户不知道是否需要对自己的婚前财产和婚后财产做一些隔离措施,不懂得将婚前财产和婚后夫妻共同财产区分分开。

再婚家庭就更加复杂了,因为再婚家庭牵扯到诸多的子女,面对这样的情况,该怎样梳理复杂的财产关系呢?哪些原本属于自己的资产因为婚姻而改变了呢?

一、婚前购置房产的技巧

真实案例分享:

女方是北京户口,男方是外地户口。男女双方恋爱时遭到了女方父母的强烈反对,认为男方配不上自己的女儿,但是女方认定了男友,不顾父母的反对义无反顾地嫁给了这个外地人。

由于这桩婚姻不被女方父母认可,所以女方父母不提供婚房,两人一直也没有固定的居所。婚前两人决定以按揭的方式在男方所在地购买一套住房,由男方付首付款。婚后女方把自己每月不多的收入都来补贴家用,男方就负责创办装修公司并肩负还银行的按揭住房贷款。

十年过去了这套房子的按揭终于还清了,这十年来女方手上没有任何的积蓄,都用于日常生活。男方公司经营良好,随着渐渐富和膨胀,他有了情人。三年后男方向女方提出离婚,女方不接受,但是男方态度非常坚决,当即起诉到了法院要求判决离婚。

虽然女方觉得非常寒心但坚决不同意离婚,因此法院判决暂时驳回了男方的起诉。半年后男方第二次向法院提出离婚诉讼仍然要求离婚,这一次法院认为夫妻感情确已破裂判决双方离婚。

在涉及按揭住房的分割时,法院判决根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定认为:该房产为男方婚前个人财产归男方所有,同时判决男方将婚后夫妻共同按揭部分的本息和的一半给女方。

这让女方不能理解自己遭受婚姻背叛之余,和丈夫辛苦打拼的房产住房是自己和丈夫一起按揭贷款也是双方共同偿还的,离婚后却得不到合理分割面临净身出户的尴尬境地。

案件分析:

根据《婚姻法司法解释三》第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

看了这样个法规相信就明白法官的判决依据了,而这条法律规定和绝大多数朋友想当然的想法是不一样的。大多数人认为夫妻双方为结婚而买房,男方付首付款女方负责家具电器,婚后又一起生活共同还贷。这种情况下的按揭住房就应该是夫妻共同财产,然而法律上却不是这样判定的。

通过这个案例可以说明:婚前再置办房产的时候,是有讲究、有技巧的。那么,接下来分三种情形详细阐述相应的风险防范和应对的策略。

1、婚前房产如何置办才是自己的婚前个人财产

在通常情况下,如果要在结婚前买房子,而且不是以按揭的方式买房子,要注意三个要点:

要点一

首先要保证自己在结婚前付清与房产购买相关的所有款项,包括购房款、契税、公共维修基金等各项费用。这些费用不要结婚前付一部分结婚后付一部分,而是要在结婚前全部付清。

要点二

结婚前不仅要签订房屋购买合同,而且一定要将产权证办理妥当,并且产权证上面的登记产权人只有自己不涉及其他人。

要点三

涉及到房产的其他费用如果需要在婚后支付的,请不要用夫妻共同财产的存款来交纳,而是用自己的婚前个人存款来付钱。并且在支付与房产相关的费用时,采用银行转账的方法。

例如:有的人在结婚前是把房子买了下来也办完了产权证,但是他却要在结婚后装修房子,装修房子既要花费时间和精力还要花费大量金钱。

这个时候就要注意了,婚前已经购买的房产如果要在婚后装修,装修时只要涉及费用就一定要用自己的婚前银行存款支付。为了防止将来说不清楚,不要给现金,直接从婚前银行存款的账户转账给装修公司,这样资金的线索就会非常清晰。

做到以上三点,婚前购买的住房就应该是自己的婚前个人房产。无论结婚多少年它都会算做是自己的婚前个人房产。

2.婚前以按揭方式购买住房的处理方法

要从男方和女方这两个角度分别来看,按照中国传统的婚恋习俗,结婚前一般是男方家里负责准备房子,女方家里负责准备嫁妆,如:汽车、房屋装修、家具电器等等。由于男女双方的立场不同以下就分别说明。

男方立场

如果男方希望婚前按揭的住房算作自己的房产,可以在领结婚证之前,就完成房屋买卖合同和房产抵押借款合同的签订,并且在领结婚证前完成首付款、装修完房产。如果是这样,这套按揭住房就算是男方的婚前个人财产。

如果婚后每个月还银行的按揭贷款,也是来自男方的婚前个人存款,那么,将来一旦发生婚变,不仅房产是男方的婚前个人财产,婚后的按揭贷款都不需要给女方做出任何的补偿。因为这套房子从头到尾所有的款项都是男方一人承担,并用他个人的财产支付。

如果婚后是夫妻共同还银行按揭的贷款,那么在离婚时房产仍归男方。但是,男方应当给女方补偿,补偿数额是婚后还贷本息和的一半,再加上房贷本息和乘以婚姻关系续存期间该房产同等升值的比例。

女方立场

女方在结婚前也付出了嫁妆等财产,结婚后参与了房产的长期还贷,应该说她对这套房产是有着长期价值的。那么,怎样才能规避前述案例的风险,怎样防止结婚十年后净身出户?

其实有一个很简单的方法:在男方准备去按揭住房时,女方和男方一起去售楼处,在售楼处签订房屋买卖合同时女方也掏出自己的身份证,要求在合同买方一栏写上自己的名字,在合同末尾处的买方一栏上签上自己的大名。

这样一来这套房产就相当于是男方和女方共同购买,两个人都是买方。如此,将来住建委下发的产权证上,就会是男方和女方两个人的名字,这样这套房产就算作是夫妻双方的共同房产。与他们什么时候领结婚证没有关系,要记住在这种情况下房产归属谁,重点在产权登记而不是看谁付的钱。

二、父母帮助子女结婚前买房时的注意要点

中国很多城市的房产价格都比较高,即将步入婚姻的年轻人,可能没有那么多积蓄去购买一套价格昂贵的房产,通常情况下父母在买房问题上都要给予帮助。一些手头宽裕的父母可能在子女结婚前,就打算出全款把房子买好。

一般父母希望自己掏钱买给子女的房产永远专属于自己的子女,不要和别人扯上关系。如果是这样,父母给子女买房产时,需要注意以下几点。

1、产权证写子女的名字

父母对子女非常放心,付钱买房时产权证写子女自己的名字,父母要做的就是在子女领结婚证之前,付清所有的房款并且拿到产权证。

如果房产由父母出资,由父母直接将购房款从自己的银行账户转到房地产开发商的银行账户。而不是从父母的银行账户转到子女的银行账户,再从子女的银行账户转到房地产开发商的银行账户,这是为了避免子女自己银行资金混同的情形。

2、产权证写父母与子女的名字

有的父母对年轻的子女不放心,担心子女可能因为草率或者冲动而随意处分房子。曾经有一个家境富裕的母亲想投资房产,因为担心要开征遗产税所以在购买房产时,虽然是付完了1000万的全款却没有用自己的名字,而是直接用了儿子的名字。

当时她儿子刚20出头正在青春热恋之中,买了房后儿子的表现让这位母亲内心不安,她发现儿子在谈恋爱的时候对女朋友唯唯诺诺、唯命是从、百般讨好对方。母亲就担心哪天儿子会瞒着自己,把女朋友的名字加到房产证上去,所以,子女的年轻冲动也会带来风险。

除了这个案例讲的情况,孩子们也可以以自己的名义把房子租出去、借出去或者在缺钱时房子抵押贷款,甚至把房子偷偷卖掉。

那么,父母防范这类风险其实有一个很好的方法就是:父母在购买这套房子的时候,写上自己和子女两个人的名字,并且可以在房屋买卖合同上分清两位买房人的份额。

比如:约定母亲占10%的产权,子女占90%的产权,如此产权证上也会是两个产权人,只不过这种产权证我们称为按份共有产权证,因为产权证上既有子女的名字又有父母的名字。

这样一来,年轻的子女如果冲动起来想处分这套房产时,就逃不过父母的眼睛了。因为无论他是把房子出租、出售、还是抵押,合同相对方都必须要求父母到现场签字同意。所以,父母和子女拥有房产是父母掌握房产控制权的一种很好的安排。

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