签订“二手房”买卖合同
并且实际入住，
你以为房子就是你的了？
千万不要掉以轻心！
小心你的房子“不翼而飞”……
基 本 案 情
晓兰与晓芳系姐妹关系，陆某与晓芳系夫妻关系。 2007年，因陆某全家移居美国，陆某、晓芳夫妇与晓兰签订协议约定：陆某夫妇将北京市西城区一处房产卖给晓兰。陆某将房产证交付晓兰但双方未办理房屋过户手续。
2015年，晓芳因病在美国去世。晓兰要求陆某协助办理房屋过户登记手续，但陆某均以种种理由推脱。2016年，晓兰起诉陆某要求确认陆某、晓芳与晓兰签订的房屋买卖协议有效。诉讼期间，陆某以申请进行笔迹鉴定为由拖延诉讼，并补办房产证后与吴某签订房屋买卖合同，随后将房屋过户登记至吴某名下。
2017年3月，吴某强行撬门并更换门锁，将晓兰一家赶出涉案房屋。后晓兰以“恶意串通”为由起诉陆某、吴某， 要求确认陆某、吴某签订的房屋买卖合同无效。
法庭审理
法院审理后查明：
吴某未实际看房即与陆某签订合同；
2.涉案房屋于2017年3月5日在中介公司挂牌出售，吴某与陆某当日即签订房屋买卖合同并交付定金，成交周期过短；
3.涉案房屋成交价约为8万元/平方米，明显低于当时的市场价；
4. 陆某收到吴某交付的房款当日，陆某向吴某转账180万元，且吴某对陆某向其转账无法提供合理解释。
综合全案情况，法院较终认定吴某与陆某之间存在恶意串通之事实，判决吴某与陆某签订的房屋买卖合同无效。
释法析理
《中华人民共和国民法总则》排名前列百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《较高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》排名前列百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该待证事实存在。
本案中，晓兰通过努力搜集各方证据，指出陆某与吴某交易过程中有悖常理之处，并较终形成证据链，促使法院认定存在“恶意串通”的事实。但实践中，更多的当事人根本无法举证证明存在 “恶意串通”之事实，导致到手的房子只能拱手相让。
一方面，主观评价要件无法通过直接证据予以证明。“恶意串通”的构成要件有三：恶意、串通、损害他人合法权益。这三个构成要件均属于主观评价要件，无法通过直接证据予以证明，只能通过间接证据进行论证加以证明。
另一方面， “恶意串通”行为本来就是私下苟且，隐蔽性很强，出卖人与后手买受人往往互相包庇、隐藏真实意图，作虚伪陈述或提供虚假证明。原告对出卖人与后手买受人之间的交易细节并不了解，其作为信息弱势方很难进行充分举证。
法 官 提 醒
“二手房”相较于“一手房”
法律关系更为复杂
买房人需要更加小心谨慎
才能避免“踩雷”！
1.核实卖方身份信息。如果卖方是个人，要核实其身份证；如果卖方是单位，要到工商局核实其档案资料；仔细核对卖方身份证或者工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上一个字也不能错。
2.核实房屋信息。通过房管局核验卖方提供的房产证；核实房屋是否有共有权人，如果有，卖方需提供共有权人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；核实房屋是否属于夫妻共同财产，如果是，需要经过卖方配偶的书面同意；核实房屋是否存在抵押、查封、异议登记等情况；实地看房，核实房屋的实际占有使用人，借此核实房屋是否存在在先买卖、租赁等情况。
3.及时办理房屋过户手续。签订房屋买卖合同，买方取得的是一种债权，房屋所有权并未发生实际变动，此时，卖方仍然是房屋所有权人。因此，签订房屋买卖合同后应当及时办理房屋过户登记手续，以此取得房屋所有权。
来源：法制网
