“以租代售”与“商改住”，碰不得的伤
我们北京雨仁律师在近两年承办了数起“以租代售”的房屋买卖合同纠纷案。某开发商就位于北京某区所开发的商业办公用房楼盘，不仅擅自“商改住”对外销售，还向不具有在京购房资格的业主销售。为规避限购政策，采取与购房者签署“租赁协议”的方式，通过收取“首付租金”和“月供租金”，变相实现每套收取数百万元的购房款。去年5月份，北京市住建委就该开发商这些违法行为做了处罚并向公众曝光，有关部门暂停办理其销售网签并责令整顿。这在社会上引起不小的震动和波澜，一时间掀起群体性业主退房维权热潮。
我们代理数起业主的维权诉讼，几经努力和艰苦谈判，在法官调解下，最终实现了全部房款退还，业主们巨额的风险损失得以挽回。
过程中也看到了业主们在前期自行维权过程中所经历的焦虑、煎熬和身心疲惫，有的为讨说法还发生了激烈的肢体冲突，无奈之下拿起法律武器，也有相当一部分觉得“折腾不起”，持有观望和侥幸心理，至今未能得到有效解决。
一套房动辄数百万的房屋交易，“商改住”、“以租代售”风险多多，对于普通百姓来说，可谓碰不得、伤不起。
纵观此类案件，我们对想购房的业主给出以下几点提示和建议：
一、为规避限购政策的“以租代售”违反法律规定，碰不得
《民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。限购政策属于国家调控房地产市场的政策范畴，显然为规避限购政策采取“以租代售”的销售行为属于违法行为。很多业主在向我们咨询时说，明明是购房签的却是租赁协议，当时自己也觉得有问题，但看到那么大楼盘，那么大的开发商，又在北京这全国聚焦的地界上，不可能公然违法吧，所以开发商让我们怎么签就怎么签了，把钱就交出去了。目前一线城市的房地产交易已然属于标的金额巨大的交易，动辄几百万上千万，对于平常百姓来说，这种不循向合法性推敲和法律后果的追问，而仅凭直觉选择相信的做法，无疑是冒险行为，后果是过户不能、房款难追，必然将自己置于 “房财两空”的风险境地。
二、违反规定的“商改住”问题多多，碰不得
2017年3月26日，北京住建委出台新一轮限购政策（京建发［2017］112号文），要求商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。同时规定，北京商业、办公项目开始全面限购，在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。也就是说，自此个人购买这样的房屋，同样面临过户不能、房款难追的风险。
另外，除了商业用房的土地使用年限为40年且不能自动续期外，日常生活的成本也高，水电和供暖费往往显著高于居民住宅，物业费一般也高于普通住宅物业收费标准。同时，违规商改住的房屋一般也无法办理户口迁入、无法就近入学等。一旦想出手转让的话，转让契税也高。
还有不少业主存在“法不责众”的侥幸心理，“房子买来就住进去谁还能把我怎样”，但综观风险利弊，违规违法的“商改住”和“以租代售”千万不要碰，否则，烦恼多多，受伤在所难免。即便最后拿起法律武器退了房屋、追回了房款，但也付出了时间、精力、经济上的维权成本和代价，还要承受心理煎熬和精神创伤。购房不是小事，及时请律师把关是十分必要的。
转载本文，请注明作者信息源于“雨仁矿业律师”
