雨仁研究 | 潘月秀: “以租代售”与“商改住”,碰不得的伤

雨仁矿业律师

2018-08-06 17:13:12 ·-

 “以租代售”与“商改住”,碰不得的伤

我们北京雨仁律师在近两年承办了数起“以租代售”的房屋买卖合同纠纷案。某开发商就位于北京某区所开发的商业办公用房楼盘,不仅擅自“商改住”对外销售,还向不具有在京购房资格的业主销售。为规避限购政策,采取与购房者签署“租赁协议”的方式,通过收取“首付租金”和“月供租金”,变相实现每套收取数百万元的购房款。去年5月份,北京市住建委就该开发商这些违法行为做了处罚并向公众曝光,有关部门暂停办理其销售网签并责令整顿。这在社会上引起不小的震动和波澜,一时间掀起群体性业主退房维权热潮。

我们代理数起业主的维权诉讼,几经努力和艰苦谈判,在法官调解下,最终实现了全部房款退还,业主们巨额的风险损失得以挽回。

过程中也看到了业主们在前期自行维权过程中所经历的焦虑、煎熬和身心疲惫,有的为讨说法还发生了激烈的肢体冲突,无奈之下拿起法律武器,也有相当一部分觉得“折腾不起”,持有观望和侥幸心理,至今未能得到有效解决。

一套房动辄数百万的房屋交易,“商改住”、“以租代售”风险多多,对于普通百姓来说,可谓碰不得、伤不起。

纵观此类案件,我们对想购房的业主给出以下几点提示和建议:

一、为规避限购政策的“以租代售”违反法律规定,碰不得

《民法通则》第六条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。限购政策属于国家调控房地产市场的政策范畴,显然为规避限购政策采取“以租代售”的销售行为属于违法行为。很多业主在向我们咨询时说,明明是购房签的却是租赁协议,当时自己也觉得有问题,但看到那么大楼盘,那么大的开发商,又在北京这全国聚焦的地界上,不可能公然违法吧,所以开发商让我们怎么签就怎么签了,把钱就交出去了。目前一线城市的房地产交易已然属于标的金额巨大的交易,动辄几百万上千万,对于平常百姓来说,这种不循向合法性推敲和法律后果的追问,而仅凭直觉选择相信的做法,无疑是冒险行为,后果是过户不能、房款难追,必然将自己置于 “房财两空”的风险境地。

二、违反规定的“商改住”问题多多,碰不得

2017年3月26日,北京住建委出台新一轮限购政策(京建发[2017]112号文),要求商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。同时规定,北京商业、办公项目开始全面限购,在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。也就是说,自此个人购买这样的房屋,同样面临过户不能、房款难追的风险。

另外,除了商业用房的土地使用年限为40年且不能自动续期外,日常生活的成本也高,水电和供暖费往往显著高于居民住宅,物业费一般也高于普通住宅物业收费标准。同时,违规商改住的房屋一般也无法办理户口迁入、无法就近入学等。一旦想出手转让的话,转让契税也高。

还有不少业主存在“法不责众”的侥幸心理,“房子买来就住进去谁还能把我怎样”,但综观风险利弊,违规违法的“商改住”和“以租代售”千万不要碰,否则,烦恼多多,受伤在所难免。即便最后拿起法律武器退了房屋、追回了房款,但也付出了时间、精力、经济上的维权成本和代价,还要承受心理煎熬和精神创伤。购房不是小事,及时请律师把关是十分必要的。

 

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