为什么中国人一定要买房?

广群金融财富学堂

2018-03-29 16:36:00

全世界就属中国人最爱买房。

魔都上海,民政局离婚处喜气洋洋,三代同堂一起离婚,就为多买一套房。南京河西,1.5万人,排队两百余米,怀揣几百万现款,“买到就是赚到”。北京西城,7平方米,一段有学区的走道,45万一平方,家长们趋之若鹜。

在居民户均约1.02套住房的中国,激情买房的热潮为什么从不停歇?房子到底为什么这么重要?

自己买的房才是自己的

如果让上世纪70年代的中国人去买房,是完全不可想象的。那时候的中国人工资是统一的,房子是单位的,租一辈子公房住再正常不过了。1975年,居民住房消费支出仅占据家庭总支出的2.3%。 

不涨房租的好日子很快过去了。低效的单位包分配不仅没有给人民带来真正的幸福,1978年,城市人均居住面积3.6平米,比1949年的4.5平米还要低,同时统一建造、分配低价福利房的建筑企业和政府欠了一屁股房债。

终于穷不下去了,国家开始房改,目的就是把大多数人从低价、免费的公租房里赶出去,涨房租、卖公房,把欠的房债补回来。也正是这次改革,让大多数中国人明白了:“自己买的房才是自己的”。

2005年北京某购房展上,一对老人在看楼盘分布图 / 视觉中国

房改的第一步就是公租房涨租金。原本属于单位福利的公租房租金万年不变,一下加上了维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税。租房和买房哪个更划算,并没有难倒当时的中国人:“商品房就70年产权,谁会买!”

商品房卖不出去,房改只能从国营单位下狠手:彻底废除福利分房,开始以单位的名义大面积出售公房。1998年,你爸为了你能蹭上单位的铁饭碗,硬是提前退了休,想着你马上结婚了还能分套公房,没想到一纸政令下来美梦成空。就连你爸以为能租一辈子的公房也被“重新规划”——正式按标准售卖。

尽管如此,单位卖的公房依然带着浓厚的福利性质,价格远比商品房便宜。2001年北京是商品房平均4716元/平米,从远郊到市区3500-10000元不等,而出售工房的成本价仅1560元/平米,加上职工折扣,厂内内部人士买进的价格多在1000元以内。

2011年10月26日,老业主与上海浦东中海御景熙岸开发商进行协商对话 / 视觉中国

许多有钱的单位,直接买了地段好的商品房再低价卖给员工。背靠单位好乘凉,大多数人心中想的并不是乘着房价不高赶紧投资,而是削尖了脑袋想进“有钱的单位”。加上90年代金融危机的余震,房地产还没真正兴起,就有经济学家四处鼓吹“房产泡沫”。

中国人真正意识到买房的重要性,是在2004年房价涨起来之后。

从2004年开始,全国平均房价的单价开始如脱缰之野马,一路跃过6000元关口,直到2014年才稍有停息,到2017年已经突破7600元大关。再拆开来看,一线城市平均房价为52834元/平方米,二线城市14364元/平方米,三四线及以下城市6982元/平方米。虽然差的有点大,但对中国人的钱包来说,都很贵。

2009年12月15日,北京北五环外正在施工的楼盘 / 视觉中国

贵更要买。大多数中国人耗尽毕生积蓄,背负上数年甚至数十年的债务只为买一套房,这看似完全违背了最基本的道理——“鸡蛋不要放在同一个篮子里”。是中国人不懂投资,还是中国人太懂投资?

买房买到一夜暴富

从理论上来看,疯狂买房的原因很简单:房子是耐用品,可以住到生老病死,只要房价一直涨,就是稳赚不赔的投资品。从90年代城镇商品房子改革至今,近十年中国的房价都没有真正跌过。在2010年限价政策出台以前,中国各城市房价持每年平均涨幅高达10%,房价收入比十倍以上,而世界平均水平的房价收入比在4-6倍。

那早买房的中国人大概挣了多少?综合居民购买房产的时间、价格和当前售价进行收益率计算,排除掉极端数据,在近十年买房的中国人至少获得了32%左右的收益。十年前,你笑我啃老买房;十年后,你问我借钱首付,这就是现实。

2006年,杭州某房产交易会上的工作人员在搬运沙盘 / 视觉中国

“早买早发”,听起来像是打了鸡血的冲动之举,但如果你对比其他主流的投资渠道,买房赚钱再靠谱不过。

在很多印象中,中国人是世界上最爱储蓄的民族,2017年总储蓄率依然高达46.38%,这不准确,中国人的个人储蓄率其实并不高。按《2017年国民经济和社会发展统计公报》数据,算下来去年中国居民总收入约为36.1万亿元,年末银行住户存款增量为4.54万亿。这样算来,2017年个人储蓄率仅有12.60%。

不再存钱的原因很简单,因为越存越亏。进入21世纪以来,中国食品价格、农产品价格和房产价格等持续上涨,银行利率跑不赢通胀线,导致银行存款实际利率为负值。

过去那个省吃俭用、不爱消费的中国人悄悄变了,抵抗不住畸高的房价诱惑,放弃了老实存钱,爱上了贷款买房。2017年个人中长期贷款余额247154亿元,比上年增长22.8%,其中房贷占据了绝对比重(2016年底是80.4%)。换句话说,贷款买房的增速是存钱的两倍多。纯看个人消费短期贷款增速更高,约37.9%,是存钱增速的五倍。

2009年南京市街头反其道而行之的地产楼盘广告 / 视觉中国

房子,才是真正的贫富分水岭,全国家庭增加的财产中有54.5%来自房产,而其他金融投资、生产经营增加的财富比例都很小。不难想象,炒股者还在苦苦挣扎手中的解套,数十万元都是个大数目;一些早期买房者,不用整日埋头研究红绿曲线,0门槛买房,现在都已坐拥数百万身家。

投资房产的人赚到了钱,会毫不犹豫紧接着买下一套。中国城镇收入最高的那1%家庭(年收入48.4万元以上)的多套房拥有率是53.1%;而收入最低的那25%家庭(年收入1.23万元以下)仅有7%拥有多套房。

而且,最底端和最顶端25%家庭的社会阶层变化并不大,可以说,买房给有钱人带来的财富和幸福是呈指数增长的,但穷人依旧是穷人,越是发达的城市,这种情况就更加突出。

结婚不买房,去哪儿入洞房

大多数人印象里这样的有钱人一定是大腹便便、油头满面的中年人,事实正好相反。中国中老年人的住房拥有率与国际水平差距并不大,都在50-70%之间,最大的区别其实是25-34岁的年轻人。

美国年轻人的住房拥有率只有36.8%,中国则高达80.9%。英国汇丰银行前不久发布一份报告也佐证了这一点,在中国80后有房的比例达到了70%,是调查的9个国家中最高的,更有91%的人计划在未来五年内购置房产。

中国的房价不会跌,正是因为源源不断的年轻人为了结婚买房,这是刚需。70%的中国女性认为,结婚前男方应当准备好一套房子这样的想法并不过分。

全世界的年轻人或许都不理解,为什么中国人结婚一定要买房?中国的女人到底是嫁老公,还是嫁房产?

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