【每月评点】政府不再垄断住房供地,宅基地三权分置

人民与权力杂志

2018-03-30 08:44:00 ·-

 

       近期,国土资源部姜大明部长的一个讲话通过《新华视点》发表后,成为房地产市场的一枚重磅炸弹。姜大明的讲话主要有两层意思。一是,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置。二是,政府将不再是居住用地唯一提供者。

        这番讲话让不少人联想到小产权房、房地产税、到农村去建房等等热点。但是仔细推敲,调整的力度并没有看起来那么大。

        首先,“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。对于这句话,有人理解成,企业可以从农民手中购买或租赁获得集体土地,在集体土地建设租赁住房,最后获得收益,或者归还农民收益。但其实,这句话强调的是“非房地产企业”,比如村集体。全国不少地方已经启动集体建设用地建设租赁住房试点,包括北京、上海、南京、杭州、合肥等等城市都在建。这次讲话是对上述试点的确认与肯定,从讲话的态度可以推断,今后试点的范围或更广、力度或更大。另一方面,城市中不少企业在城市核心地段有大量工商业用地,这些土地可以转换为住宅用地,但也只能出租、不能上市交易。换句话说,多主体供应土地,意味着企业和集体可以提供租赁房用地,但还不足以动摇地方政府作为商品房用地提供者的地位。

        其次,农村宅基地的三权分立,根本目的是赋予农村的财产权,或者说,是在追求农民财产变现的权利。这种努力的方向,毫无疑问是正确的。土地对农民而言就是他们的“四梁八柱”,是农村社会稳定的基石。改革完善土地制度,兹事体大。当前阶段,城镇化还要继续推进,数亿农民进城也非一朝一夕可以完成,耕地和宅基地依然在发挥不可替代社保功能,国家必然会禁止交易。所以,城里人到农村买宅基地口子绝不会开,国家严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

        落实农民财产权,还需要进一步深化改革,因为作为抵押品的宅基地值不值钱、值多少钱,决定权在银行不在农户。放活宅基地使用权后,就赋予了农户可以把宅基地短期或长期租出去的可能性,但对偏远地区的农村来说,如何保障宅基地能按照顶层设计自由出租,还需要进一步探索。比如,可以由村集体出面租下进城农户的宅基地,但须相应在城里给他提供住房。

        新华社的评论表示,政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。

        人民日报引用中央农村工作领导小组办公室主任韩俊的话强调,宅基地的“三权分置”与承包地“三权分置”有很大不同。承包土地经营权,鼓励流转、鼓励适度集中,宅基地就不存在鼓励集中到少数人手里的问题。下一步,要探索宅基地“三权分置”具体形式,鼓励各地结合发展乡村旅游、新产业新业态,结合下乡返乡创新创业等先行先试,在实践中探索盘活利用闲置宅基地和农房增加农民财产性收入的办法,加快形成可推广可复制的经验。

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