夫妻财产的分割之一:房屋的分割

婚姻家事法审判研究

2018-03-10 16:59:00 ·-

一、离婚时,夫妻共同房屋的分割方法

1.竞价取得:夫妻双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的,应当准许。

2.一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。

3.双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

【法律依据】

第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

 

二、离婚时尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋的处理方法。

对当事人就离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权的房屋权属和分割发生纠纷的,我们认为,首先在当事人双方对争议的房屋均不享有所有权的情况下,根本就无权对房屋所有权的归属问题提出请求,虽然当事人双方可以占有、使用该房屋,但无处分权。因此,对当事人双方就房屋所有权提出的诉讼请求是不能予以支持的。当然,双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决,如果就上述方面问题无法达成一致意见,人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决,而不能对房屋所有权的归属进行判决。

——摘自《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社 2015年 9 月第 2 版。

【法律依据】

第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

 

三、按揭贷款房产的分割

1.夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的。

对于该类房屋,离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

 

2.婚前按揭房产的权属认定标准

(1)房屋取得的时间标准

以支付首付款并办理完银行按揭的时间点作为夫妻内部财产所有权的取得时间。将首付款支付时间作为夫妻内部按揭房权属取得时间,并不是否认房产证的取得是不动产物权取得的标志。登记公示制度在夫妻对外财产关系中仍然要严格适用,只是在夫妻内部财产关系上,以首付款支付时间作为房产取得的时间,更符合我国的物权变动模式。

(2)购房资金的来源标准

将婚前按揭房的首付款支付时间作为夫妻内部财产取得的时间。除此之外,还应确定支付首付款的资金来源比例,从而进一步确定婚前按揭房的权属。在双方没有约定,且房产证书只有购房人一方名字的情况下,若是婚前双方共同出资,则该房产属于共同共有或者按份共有;若只是一方单方出资购房,则属于一方的婚前个人财产。

(3)不同情形的具体权属分析

第一种情形,夫妻一方婚前支付首付款,婚前取得房产证,产权人为购房人一人,婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前,另一方的名字也未体现在房产证书上,表明双方不存在房产约定,房产的权属在婚前已经确定了,属于婚前个人财产,权利义务关系明晰,另一方在婚后的共同还贷并不改变房产权属的性质。

第二种情形,夫妻一方婚前支付首付款,婚后共同还贷,婚后登记房产权属并取得房产证的情形。房产证的取得虽是不动产物权所有权取得的标准,但不能简单适用于基于人身关系的夫妻之间内部财产的取得,它是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成现实的物的过程,一方在婚前支付首付款,婚前按揭房的权属就已经确定了,属于一方婚前个人财产,婚后的共同还贷不改变权属性质。

第三种情形,婚前一方签订房屋买卖合同,未与银行办理按揭并支付首付款,直至婚后才以自己的个人财产支付首付款,并登记于自己一个人名义下的情形。由于支付首付款时间在婚后,应属于夫妻共同财产。

第四种情形,婚前双方共同出资购买,在婚前支付了首付款,首付款为共同财产,应认定为夫妻共同财产。但在婚前属于按份共有,婚后由于夫妻关系的特殊性,转化为共同共有。

——摘自《婚姻家庭纠纷裁判精要与规则适用》,王林清、杨心忠、赵蕾著,北京大学出版社 2014年 10月第 1版。

 

3.夫妻购买按揭房离婚时的分割情况

(1)婚前一方已交清全部房款,但是在婚后才取得产权证书的。应视为婚前财产的转化,认定为夫妻一方个人财产为宜。

(2)婚前一方签订房屋买卖合同,但是首付款以及贷款还款都是结婚后由夫妻共同财产支付的,房屋应当属于夫妻共有财产。

(3)婚前一方已支付购房的部分款项(包括首付款和部分贷款),婚后,仍以一方的个人财产支付完剩余贷款的,婚后取得房屋权属证书的,这种情况的和第(1)种情况类似。认定为夫妻一方个人财产为宜。

(4)婚前一方已支付部分款项(包括首付款和部分贷款),婚后,又以夫妻共同财产支付完剩余贷款的,婚后取得房屋权属证书的。这种情况下虽然签订房屋买卖合同、支付首付款是在婚前,但房屋应属双方共同财产。但是分割房产时应当考虑双方对房屋贡献的大小,由于一方婚前支付了部分款项,因此该部分款项应当从房产的市场价值中扣除,然后再对房产予以平均分割。

(5)婚前一方支付部分款项,婚后才签订正式的房屋买卖合同,婚后用共同财产偿还贷款,婚后才取得房屋所有权证书的。应认定为是夫妻共同财产。

(6)婚前或者婚后购买的,又以夫妻共同财产支付完剩余贷款的,但是离婚后才取得房屋权属证书的。这种情况下,根据《婚姻法解释(二)》第二十一条,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼,房屋获得所有权应当视为一方取得的所有权,人民法院在离婚时没有判决房屋所有权的归属,并不代表房屋的全部价值就属于一方所有,房屋取得完全所有权后,夫妻的另一方可以另行向人民法院提起诉讼要求对增值价值和共同偿还的贷款进行补偿。

——摘自《离婚纠纷法律精解判例分析与诉讼指引》,孙国鸣主编,中国法制出版社 2012

年 7月第 1版。

 

4.婚前按揭房产增值部分的权属认定

若是基于属于主观原因范畴的因素致使的房屋增值,例如对房屋的修缮、装修、出租,可以将增值部分认定为夫妻共同财产;若是完全脱离主观因素的市场客观原因造成的房屋增值,非产权人对房屋的增值存在微不足道的贡献甚至是毫无贡献的情况下,增值部分应认定为产权人的个人财产。

此外,应当考虑配偶对家庭的贡献,在处理婚前按揭房增值部分时,合理进行认定。

——摘自《婚姻家庭纠纷裁判精要与规则适用》,王林清、杨心忠、赵蕾著,北京大学出版社 2014年 10月第 1版。

 

5.婚前按揭房产增值部分的分割方法

如果一方婚前以个人财产购买并偿清了贷款或者约定为一方个人财产的情况下,房屋的整个产权属于该购买人或者约定人,增值部分亦属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付首付款,婚后夫妻共同还贷或者双方约定为共同财产时,离婚时对房屋增值部分就应当认定为夫妻共同财产进行分割。

在确定婚前按揭房的增值部分属于一方个人财产的情形下,配偶无权参与增值部分的分割。从所有权角度看,该房屋属于一方的个人财产,财产的价值也归产权人所有,产权人同时也对其财产产生的债务附有偿还的义务。从产生房屋增值的原因角度看,婚前按揭房的增值既然被认定为一方的个人财产,即排除了配偶对增值的主观贡献性行为,房屋得以实现增值完全由于客观环境因素的变化,主要是市场机制的调节作用,配偶的共同还贷并不是导致房屋增值的直接原因,充其量只能是房屋得以保值的原因。

当然,婚前按揭房增值部分的分割也存在例外情形,将增值部分作为夫妻共同财产进行分割,主要存在四种特殊情形

(1)婚前按揭房购买人的购房目的不是为了夫妻生活,而是为了投资,房屋增值部分自然属于婚姻法规定的一方在婚姻期间的投资所得,增值部分理应作为共同财产。

(2)一方婚前按揭购房,约定为双方共同财产,此时无论首付款支付时间在婚前还是婚后,无论另一半是否实际出资购房,该房屋都属于共有财产,只是婚前属于双方的共同共有或者按份共有,婚后则转化为夫妻间的共同财产,房屋增值部分自然属于配偶双方共有。

(3)排除投资性购房情形,一方婚前按揭购房,支付首付款时间在婚后,并于婚后取得房产证。此时以首付款支付时间作为房屋取得时间,为夫妻共同财产,增值部分为夫妻共有。

(4)一方婚前按揭购房,支付首付款于婚前,夫妻婚后共同还贷,此时虽然房屋产权属于婚前购买人,但是基于配偶对家庭付出和还贷的主观贡献性行为,为平衡夫妻利益冲突,增值部分作为共同财产进行分割。

——摘自《婚姻家庭纠纷裁判精要与规则适用》,王林清、杨心忠、赵蕾著,北京大学出版社 2014年 10月第 1版。

 

6.父母为子女出资购买的按揭房屋的分割

(1)婚前支付的首付购房部分的分割

子女婚前由一方父母为子女购置房屋出资的,如无父母特别声明,其房屋为一方子女的婚前个人财产,一旦离婚也不会作为夫妻共同财产进行分割。

(2)婚后父母支付购房款的房屋分割

子女婚后由一方父母出资购房,根据产权证的登记不同,分为两种情形:

第一种情形。产证登记在出资者己方子女名下的,该房为子女的个人财产,不列入夫妻共同财产予以分割;

第二种情形。如产权证登记在出资者子女配偶或者双方名下的,如无父母特别声明,该房为夫妻共同财产。

(3)双方父母出资购房的分割

依据《婚姻法司法解释(三)》的规定,由双方父母出资购房的,如产权证登记在一方子女名下的,该房依各自父母的出资份额按份共有;如产权证登记在双方子女名下的,该房的产权宜认定为共同共有。

 

(7)对未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额的计算方式

假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米 15000 元,面积 80 平方米。首付款是36 万元,按揭贷款84万元,贷款期限20年(240 个月),则利息总计为603452.87元。还款总额 1443452.87 元。如果采用等额还款的方式,月均还款 6014.39 元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值 400万元。计算可知,购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元÷1803452.87元×100%)19.96%,夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元×36),占房价款的12%(216518.04元÷1803452.87元×100%)。如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房者所有,由其对另一方补偿24 万元(400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元),仍由原购房者继续偿还。

——摘自《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社 2015年 11月第 2版。

 

四、经济适用房的分割

1.对于一方婚前取得购房资格,且购买行为也已经于婚前完成的,应当认定为个人婚前财产,在离婚案件中不能作为夫妻共同财产进行分割。

2.对于一方婚前取得购房资格,但购买行为完成于夫妻关系存续期间的,应当认定为夫妻共同财产,但房屋的所有权应当优先分配给具备购房资格的一方,由具备购房资格的一方向对方支付房屋折价款。

3.对于双方婚姻关系存续期间取得购房资格,购买行为完成于夫妻关系存续期间的,应当照顾子女和女方权益的原则分割诉争房屋,由一方取得房屋的所有权并向另外一方支付房屋折价款,若双方均同意竞价的也可令双方竞价决定房屋的实际归属。

4.对于房屋的价值问题,双方若能就房屋价值达成一致,则按照双方达成一致的价格进行分割;若双方无法就房屋价值达成一致,则应当委托专门的评估机构进行评估,但应当以双方主张分割时的时间点作为评估价格的时间点,不能作诉争房屋已满五年的假设。

5.对于双方均无能力支付对方房屋折价款的情形,法院可判决双方对诉争房屋共同使用。

——摘自《离婚纠纷法律精解判例分析与诉讼指引》,孙国鸣主编,中国法制出版社 2012年 7月第 1版。

 

五、房改房的分割

根据职工购买住房的价格及拥有权利范围不同,房改房又可分为市场价房、成本价房和标准价房。

市场价房,是指职工以市场价购买的住房。市场价房产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

成本价房,是指职工以成本价购买的住房。成本价房产权归个人所有,一般住用五年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

标准价房,是指职工以标准价购买的住房。标准价房职工拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用五年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。标准价按负担价和抵交价之和测定。

1.关于《婚姻法司法解释(三)》第十二条中,购买以一方父母名义参加房改、产权登记在一方父母名下的房屋处理的条文理解

对于该条文的理解,关键要准确把握适用的两个条件:

一是以一方父母名义参加房改,仅是指以一方父或母、或者父母名义参加房改,而不包括产生离婚纠纷的夫妻;

二是产权登记在一方父母名下。应该是一方父母已经取得房屋所有权证书。对于尚未取得产权证书的房改房,应根据《婚姻法司法解释(二)》第二十一条进行处理,即离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,即一方主张对于出资的房改房作为夫妻共同财产进行分割的主张不予支持。

作为产权已登记于一方父母名下且已取得完全产权,基于国家房改政策规定、房改房特点及不动产物权登记公示原则等,也不能作为夫妻共同财产进行分割。

所以,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下的,该房屋的所有权主体应是参加房改的一方父母。关于购买房屋的出资,可作为夫妻双方离婚时的债权予以处理问题。

2.以一方父母名义参加房改但权属登记于夫妻一方或双方名下的房屋的处理

对于以一方父母名义参加房改,权属登记于产生离婚纠纷的夫妻一方或双方名下的,实践中产生争议较大的是一方父母享受房改政策后对于夫妻一方或双方的赠与过户。我们认为,由于本条针对的是婚姻关系存续期间、夫妻双方出资而一方父母参加房改的情形,如果已经登记在夫妻双方名下,可视作一方父母放弃对于房改房中因自己参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享受的福利,对于夫妻双方的赠与,可作为夫妻共同财产进行分割。如果登记于夫或妻一方名下,应参照《婚姻法司法解释(三)》第六条规定,视为对子女一方的赠与,该房改房应认定为夫妻一方的个人财产,而非夫妻共同财产。

——摘自《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,最高人民法院民事审判第一

庭编著,人民法院出版社2015年 11月第 2版。

3.夫妻双方共同出资购买登记于夫妻一方父母名下的房改房,离婚时对于房屋增值部分不宜进行补偿

4.婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的归属

房屋权属证书记载的权利主体为个人,购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的,属于个人所有。

5.婚前由一方或一方父母承租的公有房屋婚后以共同财产购买房屋的权属

(1)一方婚前承租的公房使用权,是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付的对价部分视为一方个人的出资并确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,该房屋的剩余价值按照夫妻共同财产进行分割。

 

(2)对于婚前由夫或妻一方父母承租的公房,婚后用夫妻共同财产购买产权,并登记为夫妻一方或双方的名字,离婚时该房屋可按照夫妻共同财产进行分割,但是对于原公房使用权的交换价值可依据《婚姻法司法解释(二)》第二十二条、《婚姻法司法解释(三)》第七条的规定,登记在自己子女名下视为对自己子女的赠与,登记在双方名下视为对双方的赠与。

 

(3)对于婚前由夫或妻一方父母承租的公房,婚后用夫妻共同财产出资购买成产权房,并登记在一方父母名下的,根据《婚姻法司法解释(三)》第十二条的规定,该房屋应作为产权证上所登记的一方父母的财产,而非夫妻共同财产。对于购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

——摘自《法院审理婚姻家庭案件观点集成》,吴卫义、张寅编著,中国法制出版社 2012年 4月第 1版。

 

六、小产权房的分割

则上应当根据实际情况对其所有权或使用权的权利归属做出处理,但应当针对不同的情况加以区别对待:

(1)如离婚案件中要求分割的“小产权房”已被有权机关认定为违章建筑,则基于所要求分割财产本身的违法性,应当将该房屋剔除出双方夫妻共同财产的范围,而不予处理。但若此违章建筑已经行政程序合法化,则此违法性障碍解除,可以对其所有权归属做出相应的处理。若离婚案件中要求分割的“小产权房”虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚,鉴于其现状利益以及相对稳定财产形态,则可以对其使用权归属做出处理。

(2)如离婚案件中要求分割的“小产权房”为非农村集体经济组织成员出资购买,则此处直接对诉争房屋进行相应的物权认定将可能涉及违反现行法律规定的情形,并不妥当。然而,如从意思自治及保护交易安全的角度进行分析,则可对诉争房屋的使用权进行分割。但此处必须列明一个除外情形——即对已经法定程序认定买卖合同无效的情形,在这一情况下已经不存在债权的基础,又不能进行物权的认定,则应当将该房屋剔除出夫妻共同财产的范围。

(3)如离婚案件中要求分割的“小产权房”为农村集体经济组织成员在旧村改造后取得的安置性住房——该房屋系其原宅基地置换所得,从考虑旧村改造不应影响当事人的基本生活利益的角度出发,则在此情形下可以对房屋的所有权进行处理。但若要求分割的房屋系农村集体经济组织成员购买非安置性住房的,则基于《土地管理法》第六十二条农村土地“一户一宅”的基本原则,其取得该房屋的物权亦缺乏合法性基础,则应按照之前的分析从意思自治及保护交易安全的角度,对诉争房屋进行使用权的分割。

另外需要指出的一点是,法院对上述房屋的处理是基于对现存利益的认可、对意思自治的尊重以及对交易安全的保护,该处理并不能成为当事人对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理的依据。

——摘自《离婚纠纷法律精解判例分析与诉讼指引》,孙国鸣主编,中国法制出版社 2012年 7月第 1版。

 

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