中国房地产市场2017总结与2018展望

清和之道

2018-03-09 18:34:00 ·-

2017年,是中国楼市发展的关键的一年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。那么2018年,中国楼市又会有哪些变化与机遇呢?

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  2017年中国房地产市场形势总结

政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期

2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。

市场:重点城市成交下行,三四线城市增长显著

百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,重点城市在严厉政策调控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。

在楼市长效机制作用下,房屋自住属性强化,租赁住房、共有产权房供应不断增多,刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外,限售限贷等政策将有效抑制投资需求,降低大户型产品购买力,部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说,首次购房者更倾向于购买大户型产品,且随着时间的推移,改善需求也将陆续释放,未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

土地:成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地存风险

全国各类土地推出量由降转升,住宅用地推地量增幅最大。2017年以来,为缓解供求压力,政府积极推地,尤其是住宅用地,推地量增幅最大。全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米,同比增长9.7%,增幅较2016年上升了20.2个百分点,推地总量与2015年基本持平。成交方面,各类土地成交量开始回升,2017年共成交17.1亿平方米,同比增长10.2%,其中,住宅用地成交8.2亿平方米,同比增长19.5%。

住宅用地成交楼面均价继续上涨,溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2374元/平方米,较2016年同期上涨26.1%。其中住宅用地楼面均价为4069元/平方米,同比上涨22.5%;商办用地为2401元/平方米,同比上涨19.3%。溢价率方面,2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%,较2016年下降14.0个百分点。其中,住宅用地平均溢价率33.7%,较2016年下降21.2个百分点;商办用地平均溢价率为12.9%,较2016年下降1.3个百分点。

企业:龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变

2017年,品牌房企销售业绩再创新高,龙头房企提前完成全年销售目标,市场占有率快速提升,行业规模效应不断发酵,企业拿地补仓热情不减,但是整体趋于理性,拿地重心向三四线城市下沉。

其次,行业分化加剧,阵营梯队化格局逐步固化,兼并重组成为一种趋势。同时,行业进入发展新周期,房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构,品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。根据中国指数研究院监测显示,2017年,共有144家房地产企业跻身销售额百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。

房地产城市集群的格局变化。企业加大土地投资,城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群,大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。2017年企业在三四线城市拿地占比为25.1%,较去年提高了8.9个百分点。

总体而言2017年对于中国房地产市场而言是不平凡的一年,房地产行业集中度持续提升,企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长,市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显,行业加速迈向寡头竞争时代。

2018年中国房地产市场趋势展望

市场规模:经济增速与人口红利仍是我国比较优势,房地产市场规模将维持相对高位

宏观来看,我国仍处于新房扩张末期,增量市场仍将保持相对高位运行。一方面,与相应时期的发达经济体相比,我国经济增速突出。我国人口数量红利仍有一定释放空间,质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比,我国的抚养比明显较低,具备一定的人口红利优势。随着我国楼市长效机制落地,住房保障等政策调控会更为长期化,租购并举会成为新时代背景下的新格局,新房市场规模仍会处于相对高位。

宏观环境:经济增长向好趋势不变,金融严监管、去杠杆延续

1) 货币政策将与宏观审慎政策相互配合,为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境:央行在2017年三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署,关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高,宏观政策保持连续性稳定性。

2) 展望2018年,经济增长趋势向好,就业情况保持良好,同时金融严监管、去杠杆政策延续对物价有一定影响:物价存一定上涨压力,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。随着金融去杠杆的深化,居民部门的去杠杆将导致资金的压力上升,买房需求将被抑制。

3) 房贷利率上升,贷款买房将要支付更高的成本:首套房贷利率已经处在高位,但受外围市场的影响,市场对于央行加息的预期进一步上升;金融去杠杆继续以及政府对于房地产融资收紧,将使楼市资金仍显紧张,2018年房贷利率上调的可能性依然存在,但整体的上浮空间有限。

监管政策延续:短期调控不放松稳预期,并向三四线城市蔓延

未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。2017年楼市调控主要集中在一二线城市及周边,还有一些在2016年房价涨幅较高的地区,从商品房价格和销量表现来看,调控成效明显。随着三四线城市商品房库存下降至低位,去库存的需求不再那么紧迫,一些三四线城市将退出去库存的行列。房地产长效机制建设的提出,稳定三四线城市房价,引导楼市合理健康发展将是地方政府面临的问题。因此政策向三四线城市蔓延的趋势将更加明显,监管环境转向将会影响到市场情绪和资金流向,三四线城市面临的监管风险逐渐上升。

区域分化:一二线热点城市短期稳中有降,长期仍具有配置价值;三四线城市行情将延续,风险逐渐抬升

一二线热点城市主要是中国的三大城市圈和核心省会城市,例如环北京、沪杭周边、广深之间,这些地区经济、金融发达,人口密集,新增户籍人口多以高学历的知识分子和成功人士为主,需求强劲且购买力强,所以一二线热点城市的房地产市场在需求和购买力方面均有支撑,房价下跌的风险相对较小。

从政策方面来看,一二线城市的调控政策将逐渐趋缓,2017年楼市监管政策主要围绕一二线热点城市及周边地区,三四线城市去库存政策延续并未受到太多波及,严监管主要集中在一二线城市。2018年前期房价涨幅较大的三四线城市,后续所面临的监管压力逐渐上升,房价事关民生,稳定楼市事关经济的稳定和人民的生活,楼市调控势所必然。

从市场角度来看,一二线城市楼市具有永恒的吸引力:户籍制度下的教育福利和社会保障福利成为吸引优秀人才持续流入的最大动力,人口持续流入形成的增量需求为房价带来支撑,强大的购买力使这种需求变现相对简单。高房价下当地民众的买房意愿迅速下降,一旦一二线城市房地产市场企稳,资金撤离是三四线城市楼市所必然面临的问题。

长效机制建设迎关键期:市场中长期运行环境逐步确立

“房地产长效机制”对于房地产市场的影响,主要体现在:一是政府房地产政策的转变,分类调控、精准施策,政府将大力支持住房租赁市场的发展,在政策、金融等方面给与更多支持;二是加大土地供应,提高土地利用效率,商品房的供应也将进一步加大;三是房地产税的推出,间接使得商品房的供给将上升,对房价或将造成冲击。具体表现如下:

租购并举,发展房屋租赁市场,主要市场集中在重点城市群,核心城市中高端租赁发展空间大

2017年,住房租赁市场受到社会各界空前关注,各级政府先后出台多个政策,从多角度发文支持住房租赁市场发展。业内专业数据显示,2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿元,至2020年可达近2万亿元。

住建部会同国家发改委等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,选取了广州、深圳等12个城市作为试点城市。

从流动人口数量看,根据国家卫计委数据,流动人口主要集中于城市群内的一二线城市,是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据,我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

从流动人口收入来看,我国流动人口收入增长较快。从流动人口家庭房租支出占收入比值看,我国主要城市房租收入比较低,多数城市不足20%。未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套,这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

集体土地入市,为租赁市场添砖加瓦。

国土部和住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选出北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。主要是考虑到部分城市,尤其是超大、特大城市的商品住宅价格较高,导致租赁的租金回报率偏低。而租金回报率要提高,就需要把租赁房的成本降下来,降低土地成本是一个可行的选项。利用集体建设用地,一方面可以更好的利用既有的成本较低的土地资源来提供租赁住房,另一方面也可以帮助农民增收。

 房产税征收原则确立,未来房产税可能与公共服务挂钩。

财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中,勾勒了中国下一步如何加快建立现代财政制度的一些设想。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。未来房产税起到的作用可能主要是为当地的公共服务提供资金。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设,2018年长效机制落实将进一步加快。同时,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

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