长租公寓战起,养老能否开辟新市场?

IDEALER研值

2018-03-27 13:00:00 ·-

长租公寓战起 养老能否开辟新市场?

相较于区块链近期为大家带来的新技术、新思潮,长租为地产界带来的影响不遑多让!但是,长租公寓模式存在多年,是什么将其推向了风口?中央及地方坚定执行“房住不炒”和“租购并举”是一个重要原因;行业内企业为了提前布局,对长租公寓频繁加码,资本推动也是原因之一;而长租公寓证券化破冰,各种类Reits发行则成为了点燃稻草的火焰,燃起了市场的激情。

目前,政策,资金均已到位,自如,魔方,YOU+,相寓,新派等长租品牌如雨后春笋般纷纷撅起。随着入局者增加,竞争加剧,消费者的买单意愿成为了决定未来市场走向的重要力量。

01

长租简介

长租公寓主要可以分为两类,分散式和集中式:

分散式长租公寓更接近传统的二房东租房模式,从分散的房东手中租赁居住用房,进行改造后分散出租,主要品牌包括蛋壳公寓、自如友家、相寓、蘑菇公寓等。

集中式长租公寓从概念上更接近于酒店式公寓,租赁厂房、独栋商业楼宇或住宅后进行改造后出租,魔方公寓、乐乎公寓、新派公寓、自如寓、泊寓等均属于此类。

分散式长租公寓的前期投入主要由“改造装修”费用构成,装修风格以简洁明快为主,家电以海尔、美的、创维、格兰仕等为主。集中式长租公寓前期投入比分散式高,这中间包括:公共区域装修(健身区,休息区,快递储存区等),人员配置(管家,保安等),设备投入(消防,饮水机,门禁设备)等费用。云房数据显示,同周边普通租房相比,分散式长租公寓的溢价普遍超过20%,最高的近60%,最低的近19%。而集中式长租公寓的溢价最高可达到144%,近80%的溢价超过50%。

02

竞争格局

目前的长租市场,已经形成创业公寓、房产中介、酒店、房地产企业多方竞争的局面。以北京为例,创业公寓主要有魔方、蛋壳公寓、乐乎、新派等品牌,地产中介主要有自如、相寓等品牌。据官方数据显示,魔方集团在北京已有30多家门店,自如已有40万住户。地产商、酒店、家装背景的品牌进入较晚,数量较少。地产商中除万科泊寓较早进入已形成一定规模外,龙湖冠寓、国安家、碧桂BIG+碧家国际社区等均处于刚起步阶段。酒店背景的如家雅住旗下逗号公寓、铂涛旗下窝趣轻社区在北京均只有一家门店。家装背景的主要是红星美凯龙投资的湾流国际青年社区一家,在北京拥有7家门店。

自去年第四季度以来,长租公寓已经成为市场关注的重点,各种背景的企业加速入局,尤其是地产开发商,仅去年10月以来,包括保利、龙湖、碧桂园、平安不动产等在内的地产企业均加码发展长租公寓:2017年10月,碧桂园获得中信银行300亿元的长租住宅领域保障性基金;2018年1月,平安不动产与朗诗绿色地产长租公寓合作,计划在一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目。同时,创业企业、房地产中介、酒店、家装等也在持续发力。中介背景的世联行1月初宣布拟在四川、广州、重庆等地设立全资子公司,便于红璞公寓业务的开展。家居装饰企业金螳螂、东易日盛,在去年进场,直接开展长租公寓项目。

融资方面:自去年12月以来,蘑菇租房、自如、微舍公寓已经相继完成3000万美元、40亿元、数千万元融资。同时,建设银行、工商银行、中国银行、交通银行等均就促进长租公寓或者租赁市场发展提出相关融资及信贷支持政策。另一方面,租房证券化已经放开,魔方、自如、新派、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖等公寓品牌和地产商均发布了类REITs(房地产信托投资基金)产品,利率一般在4.8%到5.4%之间,首单长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划” 2017年10月获批。

03

长租面临的挑战

当前长租公寓主要采取的是轻资产运营的商业模式,以赚取租金差价、服务费为目的。以自如友家为例,假如业主与自如签订3年的房屋托管协议,算上空置期,在3年零3个月的时间内自如承担装修、保险、网络、房屋租赁(每年上涨3%)等费用,将整修后的房屋以更高的租金出租给租房者,并收取一定比例的服务费。

然而,现今的长租商业模式正经受考验:

盈利能力受限:新派创始人王戈宏认为:租赁模式规模不经济,尤其当下市场重规模而轻效益,很多企业试图通过大规模烧钱快速占领市场。而自如CEO熊林也表示:长租公寓是一个存在规模黑洞的行业,如果管理水平和运营效率跟不上,规模越大,越不经济,甚至亏损越大。从盈利上看,由于拿房成本、装修成本高,这种模式盈利能力较低。王戈宏介绍称,从新派公寓来看,租赁模式的收益率非常低,算上折旧、运营管理等费用,回报期平均在7年左右。自如品牌公关人员表示,自如在前期装修和后期运营上投入较大,经营到第六年,只在北京实现微薄盈利。

入住率不达预期:克尔瑞 《中国租赁住宅行业白皮书》指出,长租公寓整体出租率需要达到95%才能实现盈利。魔方生活服务集团副总裁金喆也认为,如果出租率只有80%、85%,很难盈利,90%肯定盈利。高入住率才能获得微薄利润,很多品牌继续经营的理由仅来自对未来市场的看好,这无疑让这种商业模式显得很单薄。

最后,我们再来看看与养老结合的长租能否为现在的商业模式带来变化:

1.长租公寓兴起逐渐改变人们的消费习惯,租房将被更多人接受。年轻人消费习惯的改变也能够传导至老年人。

2.长租公寓市场竞争激烈,可以预见,未来竞争将进一步升级,而长租+养老的模式,仍在布局阶段,目前入局者不多,也有比较成功的企业,比如泰康,万科等。

3.老人的可开发性高,不光目前长租公寓的服务可以和长租养老对接,保险、医疗、保健品等也能对接。

4.Reits和ABS等也为长租养老提供了新的融资途径。

诚然,目前养老行业盈利不佳众所周知,许多企业仍处于亏损状态;同时,有人认为老人虽然需求众多,但由于大部分老人收入存款不高,除了高净值老人,其他没有开发价值。而高净值老人数量稀少,分布分散,不好聚拢;也有人认为养老主要靠国家补贴,国家政策不放开,盈利前景看空。

这些问题目前依旧无法解决,但从长远来看,养老是刚需,或许我们能够开拓其他盈利渠道,或许我们能够创造更多价值。有时我们不能看清事务的发展路径,但如果我们能提前预见结果,我们也有了前进方向。

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)