2018年楼市怎么走?

贷款秘籍

2018-03-26 16:54:00

统计显示,去年北上广深四个一线城市的新房成交量总体下滑四成左右,二手房成交规模则几乎减半。

2017年是房地产“大年”,新建商品住宅销售面积和销售额创出新高,但是在这背后,一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑,其中新房成交量同比下降了40%。不过,预计2018年一线城市将有所回暖。除了市场发生的变化,建立多主体供给、多渠道保障的住房制度以及长效机制的建设等一系列措施的出台,将改变未来楼市的格局,如目前多个城市加快共有产权住房的建设。

 

随着去年楼市调控的消化和前期累积需求尤其是换房需求或刚需的增多,一线城市的二手房市场会迎来小幅回暖,房价也会总体保持平稳。统计显示,去年北上广深四个一线城市的新房成交量总体下滑四成左右,二手房成交规模则几乎减半。其中,北京降幅较大,新房和二手房成交量双双“腰斩”。

根据国家统计局的数据,2017年前11月,全国商品房销售面积同比增长7.9%,虽然,楼市经历寒冬,年末市场有所降温,但全年超过2016年的水平并创历史新高,已是大概率事件。

 

作为调控政策的“发起点和高地”,一线城市却趋于冷淡,供应和需求都较为低迷。不过,2018年的市场容量大、需求有待释放的一线城市,可能在今年的“小年”中有所反弹。

 

据统计,2017年四个一线城市合计成交新房(不含保障房)19.23万套,成交面积1875万平方米,两者同比下滑幅度相当,约为40%。二手房方面,去年一线城市成交4001万平方米,同比下滑46.6%。

 

其中,北京的新房和二手房成交量双双“腰斩”。北京新房成交仅为3万套左右,创下历史新低。上海的二手房交易跌幅最大,成交面积为1283万平方米,跌幅接近六成。

 

价格方面,根据国家统计局的数据,截至2017年11月,北京、上海的新房和二手房价格均同比下滑,深圳新房价格下滑,市场动向相对滞后的广州,房价则同比上涨。

 

不过,在2017年,全国大部分城市录得交易量攀升,上市房企销售业绩也普遍向好。虽然年末市场有所降温,但很多城市仍然创下历史新高。

 

市场的热点已经从2015年的一线城市,转移到2016年的二线城市,到2017年,三四线城市已成为新的热点。这些城市的单城交易规模虽小,却因数量众多而构成“长尾”,并推动去年的整体交易规模创下历史新高。

 

虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”,但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说,形势并不悲观。

 

一线城市的市场规模庞大,此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后,成交量继续下滑的空间不大,甚至有可能提升。

 

同时,随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多,一线城市的二手房市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。

 

在国土部、住建部于2017年4月发文督促后,一线城市普遍加大了供地力度,北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍,北京完成了年度供地计划,供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期,这些土地的相当一部分,将在2018年转化为住宅供应。

 

在供应结构方面,2017年北京出让的住宅用地当中,超过40宗含有可售纯商品住宅,且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。因此,未来项目上市速度将有所提升。

 

大量限定房价项目的入市,令2018年的房价水平总体可控,有了这些产品的价格对冲,今年北京对于高端项目在价格及签约上的管控也可能逐步放松。这也将使一批高端项目得以放行。

 

此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目,也很可能借此机会入市。如果是单独操盘的老项目,开发商大多已经投入了数十亿,甚至百亿;如果是联合开发,开发商也已投入数十亿。资金方面的压力,促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。

来源:房金所

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