前言
1997年，时任国务院总理朱镕基到深圳调研，万科董事长王石向朱镕基汇报时说了这样一句话：“我不认为未来两三年住宅行业能成为国民经济的支柱产业。”
王石这样说是有底气的，因为当时我国的住房改革虽说已经进行了约二十个年头，但住宅中商品房的比例还不到三成，多数是各级政府的福利性住房。
如果没有了住房福利，或者说取消福利分房，房地产行业能成为国家的支柱产业吗？朱镕基当时也如此反问，现场一片沉默。
一年后，朱镕基把这种设想开始在现实中进行了实践：
1998年7月，随着国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的下发，沿袭了近40年的福利分房制度被终止，住房改革开始朝着货币化、市场化不可逆转地高歌猛进，中国较大的财富魔方就此开启。
如今二十年过去，尽管其间历经数不清的政策调控周期和经济周期转变，但大浪淘沙后的中国房地产业也在起步、摸索、动荡、调整过程中趋于高速和成熟，“城市运营商”成为新形势、新时代下的行业关键词。从“卖房子”到“城市运营商”，无论角色的定位如何转变，但可以肯定的是，谁在时代大潮中占到先机，或许谁就拥有了制定标准的权利。
为了这个先机，北京城建通过整合优良资产毅然实施地产主体业务上市，而运营着北京城建六大主体产业之一的北京城建股份，在中国房地产改革的大潮中一路兼程，不仅见证了风起云涌的市场变迁，而且在探索中不断前进，在发展中不断壮大。
一、1998年－2001年：房改启动 风起云涌
事情还要从当年的那场金融风暴说起。
1997年7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，随即泰铢贬值，一场遍及整个东南亚的金融风暴迅速漫延，并相继扫过了马来西亚、新加坡、日本和韩国、中国等地。这场突如其来的金融风暴，打破了亚洲经济急速发展的景象，一些经济大国的经济开始萧条。
就在此时，中国政府向世界承诺：人民币不贬值。
但是，这场金融危机对中国的进出口、投资、旅游等都带来了不同程度的影响。据有关数据统计显示，中国对外出口同比下降，出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速仅为0.4%，比1997年的增速降低了20.1%；外资也受到经济危机影响而下降，1998年外商直接投资额基本保持不变，1999年一反过去趋势，首次出现负增长，同比增速-11.31%。
在这种局面下，为了拉动经济增长，政府不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求。这类政策就包括房地产业，并且房地产业还被确定为重点支持的产业，把房地产行业作为经济发展新的增长点，成为当时的一种选择。
1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。这标志着城镇住房商品化制度开始在中国正式实施。
其实在1998年之前，我国房地产市场的改革已经拉开了帷幕。
1989年党的十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则的，经济、行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”，1992年党的十四大再次明确中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。作为国民经济的重要部门，计划经济转市场经济必然要对房地产行业进行市场化改革，国务院曾接连颁布一系列文件进行住房体制改革，这为1998年的住房商品化奠定了基础。
1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策如房贷、税费改革、土地实行招拍挂等政策框架初步形成。
基于对房改发展的独特理解和对市场经济规律的深层次把握，北京城建集团大力整合优良资产组建上市公司，并将之作为企业重要战略决策和改革攻坚克难的重大部署。从1998年到2000年，房地产价格平稳趋势得到全面发展；互联网泡沫的破裂催生炒房团，股市大起大落；债券交易活跃；房地产相关的重化工业得到迅猛发展。
1998年12月28日，北京城建股份有限公司成功上市，成为国内拥有上市公司的极少数建筑施工企业之一。
1999年、2000年，北京城建股份公司开复工面积及施工产值均居北京地区建筑企业之首，主营业务收入和主营业务利润保持快速增长。在整个建筑业市场规模大幅度减少的情况下,圆满完成了一批重点工程建设项目，包括一批国家及北京市重点关注工程如天安门广场改造、首都机场新航站楼、王府井大街改造、中华世纪坛一期工程等均高标准按期完工,获得了良好社会评价,社会效益和经济效益显著,为建国50周年大庆和迎接新千年庆典作出了贡献。
2001年4月26日，北京城建股份通过实施资产置换，置入包括集团公司拥有的原承发包公司（现兴华公司）100%的股权、北京城建房地产开发有限公司31.5%的股权、大柳树房地产项目资产等，主业由建筑施工业转向房地产业，成功实现了主业转型和产业升级。北京城建地产品牌正式打响。
2001年底，以“北京城建地产”为标志，北京城建股份携北苑家园、花市枣苑、望都·悦城、畅茜园、颍泽洲、东华广场、金中数码大厦、紫都金座、迎曦园、京东丽景、颐柳国际商务花园共十一个楼盘、项目震撼亮相北京国贸房展会，在京城房地产界引起巨大轰动。
随着房地产成为国民经济的支柱产业，房地产投资逐年增加，占比不断提高，对中国经济增长贡献维持在15%左右，年均对GDP拉动1.2个百分点。在房改、房贷政策的刺激下，民众的购房需求被唤醒，房地产业全面发展，价格平稳增长，但涨幅一直低于5%，低于同期收入涨幅。
但房地产业的快速发展，让住房供应结构不合理的矛盾浮出水面，随后后来实施的以招标、拍卖等方式的土地转让政策，为后来的高房价问题埋下了隐患。
二、2002年－2004：房价飙升 政策调控
2002年，又一则新政的实施，再次在房地产市场刮起了旋风：2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年的7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。
而在此前，像北京市就有近九成的土地是通过协议方式转让的。11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议的“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”，房地产过热的苗头开始初显。
随后两年，全国房地产开发投资大幅增长，涨幅甚至超过30%。
相对应的，从2004年起，全国房地产销售均价增长超过17%，部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。
房地产行业开始出现投资和需求并存的过热现象。
为了进一步促进房地产市场健康发展，解决房地产价格投资增长过快等问题，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。房地产行业正式开启调控举措。
相关部门出台相应政策进行辅助：
——强调搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房，这使得“卖旧换新”的需求大大增加。
——加强调控。要求各地从严土地管理，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应；
——2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”。
——2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
——2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目（不含经济适用房）自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
——在房贷方面，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。
——2003年7月18日、30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。相关政策如此密集的出台，所以2003年被称为“土地市场治理整顿年”。至2003年底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。
尽管对于房地产宏观调控的政策已经全面展开，但控制房价过快上涨的目标不但未能实现，反而加快了上升速度。无语的是，每次房地产调控带来股市的下降，债市也迅速处于低迷状态。
房价投资和供给下降，但房地产价格上涨势头并未控制住，受土地招拍挂“831大限”的政策影响，新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降。雪上加霜的是，2003年“非典”到来，受此影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。
三、2005年－2007年：政策密集出台 难抑股、楼双牛
如果说2003年是房地产宏观调控全面开展的一年，那么2005年则是房地产历史上排名前列大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施。
随着国家城镇化战略的不断深入，房地产居住需求和投资需求大量增加，虽然受政府调控影响，房地产投资过热现象得到一定缓解，城镇房地产投资占全社会固定资产的比重开始下降，但是由于城镇化率的提高，住房需求大量增加，住房价格上涨过快的问题仍很突出，同时房地产行业投机行为普遍存在。时任国务院总理温家宝在“两会”上单辟章节提出抑制高房价。
——2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（8号文），共有八条内容，简称“国八条”（旧“国八条”），要求高度重视稳定住房价格工作：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：那就是稳住房价。
——2005年4月27日，国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，指出宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上升幅度，并出台了新“国八条”：一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障较低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
和旧“国八条”相比，新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅：旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。
——深化土地调控，严格土地审批，从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度，完善土地出让、使用等规定。
——调整住房结构，明确新建住房结构比例，要求套型面积90平米住房须达到开发建筑总面积的70%；以廉租住房为重点，解决低收入家庭住房问题。
——在金融上从紧调控，提高贷款首付比例，从2007年9月27日开始二套房首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍；限制外资进入，加强对外商投资房地产的审批。同时，央行加息、上调存款准备金率（2007年上调十次）、基准利率。
——在税收上进行调控，从2005年6月1日起，个人将不足2年的住房上市销售，要全额征收营业税；从2006年6月1日起，住房转让环节营业税免征期限2年提高到5年。
——2006年5月17日，时任国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，指出要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步提出六条有针对性的措施（“国六条”）：一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
——2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》的通知（“国十五条”）。可以说，“国十五条”是对“国六条”的的进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70％的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。
从2005年起，房地产市场密集出台的多项政策让整个行业猝不及防，尽管力度很大，但房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，价格和成交量双双上升；到了2006年，调控政策之多、措施力度之大都抵不住房价的飙升，甚至在2007年仍然频现天价“地王”，稳房价的目标实现并不理想。
一系列调控举措下，房地产行业的投资热初步得到控制，但房价上涨问题却没能得到缓解。股市、楼市“双牛冲天”，到后期则股市大幅下跌，债券市场由牛转熊。
