全球房价下调迹象初现 这会是地产繁荣时代的终结?

荷马金融

2018-08-08 21:14:14 ·-

全世界非刚需的炒房客们或正在迎来庞氏骗局被揭开的可能,从伦敦到悉尼,从北京到纽约,一些世界上最受欢迎的城市的房价正掉头向下。

税收的变化抑制了购房需求,另外房价与居民的负担能力落差扩大,再加上贷款利率和标准收紧,这些因素共同冲击了市场,削弱了市场需求。根据国际货币基金组织(IMF)的数据显示,这可能会产生联动的威胁和看不见底的恐慌,因为全球富人一直在多个大陆同时购买多套房产,这也意味着现在一个国家的经济衰退,可能对其他国家和地区的市场构成更大的威胁,部分国家房地产市场“见顶回调”。

纽约曼哈顿楼市酝酿巨大风险

我们把全世界楼市循环的目光投回到美国楼市的原点,发现,在繁华的纽约曼哈顿楼市,此刻或正在酝酿巨大的风险。房地产经纪公司Douglas Elliman的最新数据显示,今年第二季度纽约曼哈顿区的购房人数较去年同期减少17%至2629套,这也创下2009年全球经济衰退以来第二季度的最低成交量。

同时,二季度曼哈顿房屋库存共6985套,同比上升10.7%,为2011年以来二季度的最大值。彭博援引Brown Harris Stevens近期发布的一份报告称,今年二季度,曼哈顿的二手公寓正以五年以来最大的折扣售出。上东区(Upper East Side)三居室销售价格中位数较上年同期暴跌16%,至307.5万美元。迹象表明,全世界的炒房客或正在不惜降价,大举抛售曼哈顿的房产撤资。要知道,在过去数十年中,纽约曼哈顿一直是全世界热钱趋之若鹜的焦点,按许多专家的逻辑,这一地区的房价只会涨不会跌。

伦敦房价进入下跌快速通道

由于英国脱欧的影响,经济放缓和房价高企抑制需求,英国首都伦敦的房价开始下跌。根据房产数据跟踪平台Acadata发布的数据显示,伦敦房价正在进入下跌的快速通道。伦敦最贵的地区跌得最多,伦敦西南部的Wandsworth区在伦敦表现最差,环比下跌2.5%,而同比去年1月下跌幅度达14.9%,平均价位在110万英镑。Southwark的价格则同比下跌12.2%,位居第二。

由于伦敦房价暴跌,在2017年下半年的黄金地段房产交易中,来自海外的买家数量有所上升。目前数据显示,伦敦这些地段的房产有一半以上卖给了海外投资者,国际投资者购买的房产数量占比较大。

悉尼的房价正在暴跌

澳大利亚最大城市悉尼的房价正在暴跌,这是由于信贷限制、负担能力紧张以及“担心错过”的结束。

由于担心贷款标准在争夺市场份额的过程中受到侵蚀,监管机构已逐步限制风险较高的贷款——比如只付利息的抵押贷款——并使银行更加严格——此前支出和收入核实都比较宽松。这使得信贷变得更加困难,尤其是那些一直在推动市场的投资者。根据Demograhia的数据,与收入相比,悉尼房价已经是世界上第二高的价格,人们的负担能力也受到了限制。

多伦多楼市泡沫已破

现如今多伦多的房价已经被炒到了世界“高水平”,不过今年4月下旬安省政府出台了一系列房产政策,比如针对海外买家的15%非居民房产投机税等,多伦多地区的房地产泡沫开始破裂,业主们为房价急跌付出代价,在短短5个月内,被跟踪的988名业主总共损失$1.36亿;在其中122套今年售出的物业中,业主的平均售价比去年买进的价格低了10多万,准确数字是$107,325。

其实早在2016年,就有明显迹象表明,多伦多地区的市场处于危险区域,因为市场不是受到供求关系的影响,而是不少投机者在兴风作浪。不少人担心赶不上房地产的末班车,贸然出手购房但最终为房市泡沫付出代价。要知道房价也有可能下跌,因为有涨有跌才能称作市场。

北京潜在购房者减少

北京对过热的房地产价格的打压,已经冻结了许多房产的销售,使房价呈现下降趋势。从购买门槛到抵押贷款限制等30多项的限制措施,使今年的房地产销售总面积达到历史最低水平。一些面临严重融资难题的开发商,正在以低于成本的价格抛售新房。

北京房地产市场未来还有更大的阻力,北京政府正在努力践行房住不炒的政策,不断增加租房供应、不断增加保障性住房供应,以及不断增加政府补贴的住房供应,这进一步促使那些潜在买家推迟购房。

面对国内不断上涨的房价和地产投资热 ,中国指数经济研究院数据显示,2018年上半年,全球房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。

在未来很长一段时间内,供求关系的平衡仍然是全球房企和政府政策调控之间必须直面的博弈。地产繁荣时代或已终结,对于投资者一定要牢记房地产市场有风险这个规律,切记!

风险提示:本文观点仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资需谨慎!

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