“公摊面积”很扎心,100平房子到手只有70平

凤凰网房产北京

2018-08-07 21:06:51 ·-

近日,有业主反映,某楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

住房公摊面积的存在是否合理?

为了搞懂这个问题,我们先普及几个房地产专有名词,也可以方便大家进一步了解房产知识。

【建筑面积】=【套内面积】+【公摊面积】。

【建筑面积】:指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积,是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。也无法用简单的话来说,看看它的两个组成部分就知道。

【套内面积】:就是室内面积,也就是使用面积,你用地毯铺满你的房间地面,计算出的面积就是套内面积,墙体占用的面积不算在内。

【公摊面积】:为了公共行为和公共活动方便开发商建设的建筑面积,例如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,因为这些建筑面积不属于任何业主,所以就由小区大家分摊了,当然属于每栋楼的公共面积由该楼栋业主分摊。

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

举个例子,买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

公摊占比不断攀升,甚至超过使用面积

谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

但实际上,公摊过大或者过小都是不合理的。

1、公摊不能过大:如果是多层住宅的话,由于没有电梯等设备,公摊较小,要控制在7%-12%,太大不划算;如果是小高层(总高7层-11层的楼房)公摊最好控制在10%-16%,带电梯的是15%—20%,最高不要超过25%,过高的话有猫腻的奥!;高层住宅(也就是总高度超过11层的)一般在15%—25%以内,撑破天30%(很少),过高的话绝对猫腻,擦亮眼睛。

2、公摊不能异常小:当然这是一个悖论,根据以上的说法,开发商、物业等肯定希望公摊越大越好,多收费、多收钱嘛。但是,如果某个楼盘给你说他们的公摊很小,比如10%以内了,就要注意啦,多去实地考察考察,看看到底咋回事儿,不要被蒙蔽了眼睛。

有无可能取消公摊?

公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。

楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

买房是人生大事,在国内完成这件大事,总是绕不开公摊面积这四个字。想想也是,年轻人掏空六个钱包,买了一个号称100平米的大房子,结果使用面积只有70平,公摊一下子占去30平,有不满也在情理之中。相信在不久的将来,公摊问题可以得到相应部门的解决。

对于“公摊面积”,你有哪些看法呢?欢迎留言讨论~

来源:中国新闻网、新华网、染色家居等

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