行业观察∣地产人,你距离失业还有多远?

弹房

2018-03-27 17:40:00 ·-

中国网地产 陶婷

“我已经失业了,公司已经解散了”,3月22日,在接受弹房君采访时,鲍致远声音里透露着沮丧。他向弹房君透露,在2017年年底,因资金断链,鲍致远所在的宁兴房地产被其他公司并购,而新公司业务与房地产无关,作为项目经理的鲍致远也随之失业。

早在几年前,在宁海县政府举办的一次招商引资活动上,作为宁海本地的龙头企业,鲍致远代表宁兴房产作了发言,对企业未来的规划憧憬不已。然而今天,弹房君点击宁兴房产官网,“该页面因服务不稳定可能无法正常访问”标红字赫然醒目。

又一轮盘整

无独有偶。2018年以来,有多家中小房企先后宣布告别房地产行业,有些正在寻找买家的路上。弹房君观察发现,3月12日,珠江控股更名为京粮控股,此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务。中天金融日前发布的公告显示,以246亿元出售该公司持有的中天城投集团有限公司100%股权,所获资金将全部用于支付购买华夏人寿的股权转让款。3月13日午间,中关村发布公告称,表决通过了关于授权经营层适时转让哈尔滨中关村开发建设有限责任公司100%的股权的议案。作为中关村的全资子公司,哈尔滨中关村开发建设有限责任公司主要涉及哈尔滨市地产开发中的商住项目,因此本次转让被视为中关村加速剥离地产业务的重要举措之一。

不仅仅是中小房企,颇有实力的一些大企业也在调整,有的基于战略转型,有的是断臂求生。海航近日正计划出售其位于北京、上海的部分办公大楼和酒店,共计9个物业,用于支付其即将到期的债务。3月13日,万达酒店发展发布伦敦项目出售的详细公告。而万达早在1月就已经先后出售伦敦和澳大利亚的项目。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞告诉弹房君,国家加大房地产市场调整,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,一些如信贷、限购、房地产税、国家调控等政策信号加码,加速了房地产行业的重新洗牌。

并购迭起,股权转让,剥离地产,这成为2018年中国房地产市场开局的一大现象。而这仅仅是冰山一角,“未来将会有更多的房企被并购,从房地产舞台上谢幕”,牛凤瑞表示。                                                             

融资阻力加大

2017年房企融资门槛提高,2018年在此基础上进一步加强。在银行贷款整体收缩的背景下,房地产分到的额度实在有限。招商银行相关人士表示,对房企的资金重点还是倾向于综合实力强、有品牌价值、低负债率的优质客户,项目资本金比例需符合监管要求、住房租赁项目以及四证齐全的普通住宅和住房租赁项目。“各大银行的标准相差无几,这就意味着中小房企融资难上加难”,某中小房企房企负责人告诉弹房君。

此外,银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》中也明确提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

除了对银行本身加强信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于信托、债权发行等统统加强管理。如:严禁信托公司利用信托计划作为通道,通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资;严禁商业性房地产项目企业债融资等等。

早在今年1月,银监会下发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,明确把“违反房地产行业政策”的行为作为治理乱象的工作要点。其中列举的乱象包括:向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道。

对其中一系列违规行为,银监部更做出了严厉的惩罚。据相关资料显示,今年以来,银监部门已经针对违规输血楼市对相关部门开出了多张罚单。比如1月9日中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元;1月17日,山东银监局公布行政处罚信息公开表显示,山东省国际信托股份有限公司违规向不符合贷款条件的房地产企业提供融资,部分政府融资平台业务由地方政府变相提供担保。山东银监局依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条,对山东信托罚款40万元;1月23日,北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正,并处罚款50万元。

“房地产项目的投资比其它行业的限制要多。”沈阳某房企负责人王维旭认为。并且从去年底开始监管下发的检查要点都明确禁止向房企进行拿地融资和开展“明股实债”的房地产项目。“但这种投资风险高,也是更青睐于大型开发商,并且机构要看项目本身以及操盘方”,王维旭说。并且,“明股实债”是存在于法律和概念之间,其法律性质和效力存在争议。

也有房企通过海外发债等途径融资,“这必须是上市公司,况且海外一些国家经历过房地产泡沫,对国内房地产市场持有观望态度”,西南证券董事张刚坦言。

至于社会融资,它虽然弥补了单一银行融资渠道狭窄、资金量供不应求等方面的不足,但是他的成本高、风险大、杠杆率高,在如今房地产市场重新洗牌的尴尬境地,“好多人都谈钱色变”,一位不愿具名的房企负责人坦言。

较之信托、基金、海外发债、社会融资等传统的融资渠道,资产证券化是近两年来流行的新型融资渠道,并且非住宅类鼓励资产证券化,“但是,不同传统的融资方式关注资产的评估价值,资产证券化的融资方式更关注运营成果及变现值。”广东省商业地产投资协会会长黄文杰曾指出。

况且,“资产证券化成熟走向市场非一日之功,与它相关的一系列配套政策和措施都在酝酿之中”,张刚表示。

险资成救命稻草

信托、银行、海外发债、社会融资等途径接连不顺的情况下,对融资需求比较大的房地产来讲,险资成为房企最后的一根救命稻草。

其周期长、金额大,成本相比信托较低的特点对于房地产商来说无疑是很好的渠道。而作为现金回款良好的房地产项目,也是险资偏好的方向。

近年来,除通过多种金融工具投资房地产股票、基金、信托项目等,险企还积极参与到拿地和购买大宗房产中。据相关资料显示,近几年来,已经有超过50家房企被包括安邦保险、前海人寿、中国人寿、平安集团、泰康人寿、珠江人寿等在内的险资举牌,其中,远洋地产、金地集团、碧桂园、万科、金融街、招商蛇口、保利地产、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企名列其中。

在接受弹房君采访时,阳光100集团常务副总裁范小冲表示,中国保险市场集中度高,可用于配置投资房地产的资金量大。房价一旦上涨,资产公允市价就会变高,上市公司利润随之提高。保险公司拿地、买方看好的项目如果具有较大增值潜力,这其中的利润空间也便蔚为可观。

然而,险资动作频频,举牌上市公司、境外“买买买”、“抄底”房地产.......保险资金规模不断增加,背后的险资运用也备受市场关注,其中也不乏一些违规乱象。如2015年著名的万科股权之争。针对近年来险资“举牌”、境外收购等的新情况,2018年1月26日,保监会发布《保险资金运用管理办法》,自2018年4月1日起实施。办法要求,险资运用须以服务保险业为主要目标。与此同时,保险集团公司、保险公司从事保险资金运用,不得直接从事房地产开发建设。保监会此前还明确规定,险资禁止投资住宅类房地产。

2月23日起,保监会更对安邦集团实施接管,接管期限一年。因境外投资业务违法相关规定,24日,平安人寿、新华人寿和中再资产管理股份有限公司三家公司也收到保监会的监管函。

原社科院金融研究所金融发展室主任易宪容指出,险资资金有长期和稳健性的作用。险资应重点放在周期长、持续稳定的项目,比如养老、医疗等基本建设和服务。这类项目有长期需求、风险不高、长期回报符合保险经营理念、保险资金偏好的特点,能较好地延伸保险产业链。

对于一些房企借险资进入养老、医疗等领域,国家行政学院决策咨询部副主任王小广认为,养老、医疗等行业带有公益性质,保险具有保障功能,而房地产具有商业性特点,两者如若结合在一起,恐怕偏离了初衷。

合众资产副总经理兼债权投资事业部总经理时宝东告诉弹房君,房企借险资进入养老、医疗等行业都有对评级、信用等有较为严苛的标准,并且也需要房企本身专业的知识和规划,国外有一些成功的经验,但我国因为国情和政策的不同,这一切也只是在摸索中进行。

险资同样也存在对接难度大等特点。更何况,“保险公司本身是风险厌恶型投资人,基本没有资金额度放开到风险投资,除非有明确的上市计划,才有可能对接到资金。”

在国家现有政策的限制下,住宅类房企没有险资融资资格,而绝大多数非住宅类房企或因评级、资质和项目等条件达不到险资要求,或被拦在保监会的严格的准入门槛外,这就意味着大多数中小房企是无法搭上险资这辆火车的。

“不想坐以待毙,焦头烂额,那就趁机寻求新的盈利增长点,找到特色创新产品,在细分化市场寻找潜在商机”,牛凤瑞先生为中小房企指路。

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