列入征收范围的不动产是否可以办理登记

鱼龙聊房屋知识

2018-03-05 07:43:00 ·对房地产知识尤其是不动产登记、物业管理方面的内容进行推广。

列入征收范围的不动产是否可以办理登记

不动产在征收范围内,是否可以办理相关登记呢,在行业内一直有不同的观点,并且在实务中也分成不同的操作。一般分成两类观点,第一种认为可以办理,因为法律没有禁止性规定。第二种认为应该限制,因为会影响征收工作,增加政府征收负担。笔者倾向于第一种观点。

1一、法律、法规并未禁止

在上世纪九十年代《城市房屋拆迁管理条例》实施的年代,虽然该条例并未明确禁止转让,但在一些地方法规或者地方实践时,是明确禁止转让的。如1993年实施的《福建省城市房屋拆迁管理办法》第11条明确规定“拆迁范围确定后,拆迁区域内的所有房屋及其附属物和其他设施,不得改变原来用途,不得进行改建、扩建、拆卸、买卖、租赁、典当、抵押、借用、交换、赠与,正在施工的工程应立即停止施工。”

但在2001年国务院新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》中即已经改变了此种观点,其在第12条中仅限制“新建、扩建、改建房屋;改变房屋和土地用途;租赁房屋”三大类行为。

在2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条则进一步的限制了政府权限,放宽了对当事人的限制。其仅限制了“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。”将租赁房屋从限制中予以删除。

另外根据《物权法》第39条规定所有权的基本内容可以看出,所有权人在没有法律障碍的情况下,是可以合法处分的。

2二、办理不动产登记并非不当增加补偿费用的行为

有观点认为,办理了抵押或者转让后,会增加补偿费用和增加政府负担。这是对征收补偿的错误理解。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》第26条明确写明“不当增加补偿费用的其他行为。考虑到新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途是不当增加补偿费用的主要形式,除此之外还有其他一些情形,如违反规定迁入户口或分户等也会造成征收成本的增加,影响公共利益的实现,因此,地方可根据本条例规定,结合各自实际对不当增加补偿费用的行为进行规定。”

而从不动产补偿的本身来看,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定补偿的费用组成主要是三大类“被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”

而房屋价值的补偿根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定是由评估机构评估得出的市场价值,其并不会因为有抵押、买卖等而增加了补偿费用。而另外两者费用则是在签订了补偿方案后方可能发生的费用,其本身也是一个不确定的数额,因为搬迁安置和周转的期限并不确定,如是可以立刻搬迁的,则也和所有权的人变化和是否抵押无关。

3三、暂停办理相关手续的正确适用

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》“为了把本条第一款所列禁止事项的规定落到实处,本款规定,房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理上述活动的有关手续。对于接到通知的有关部门,应当按照通知规定,暂停办理相关手续。违反规定办理的,应当依法追究相关责任。在暂停办理相关手续通知发出后,房屋征收范围内的单位和个人擅自进行的活动,是违法活动,不受法律保护。房屋征收部门应当具体通知哪些部门,由各地根据各自情况具体确定。一般情况下,应通知规划、土地、建设、房管、工商、税务等部门。本款同时规定,暂停办理的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过1年。”的内容可以看出,限制办理的内容应对应第16条第1款的规定,而不能无限制扩大,如限制转让即属于明显的违法规定。

4四、实务的应对

1、必须让征收部门送达明确的限制内容的通知,如其明确禁止转让、抵押等行为的,也可以成为不动产登记免责证明。

2、应区分具体行为,如改扩建、改变用途已于征收范围公布之前即取得相关部门合法审批的,则即使在征收范围公布后,仍然应允许予以办理相关登记。

3、应给予征收部门便利条件,通过信息化的手段来允许其查询核对征收范围内的不动产登记信息。有条件的地方甚至可以通过征收补偿协议通过交易管理平台的签订的方法来达到从根本上防止补偿出错的可能性。

综上所述,当前的法律和行政法规均未对列入征收范围的不动产登记予以限制,其立法本意仅为了不增加征收补偿费用,不能仅仅为了政府自身的便利,就限制当事人的合法权利,应该通过利用技术手段改进工作方法来适应新的社会管理需要,不能再延用上世纪的习惯性做法。

 

 

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