融尚未来匠心独运 以超高品质树立京北标杆

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2018-08-08 15:42:19 ·搜狐焦点北京站官方新闻资讯。内容涵盖房地产市场、房地产金融、土拍信息、项目营销、高端人物访谈等。

作为未来科学城南区的精品项目,融尚未来自面世以来就备受关注,市场热度持续升温。作为金融街控股和未来科学城置业联手打造的高端住宅产品,融尚未来处处彰显着金融街品牌卓尔不群的品质保证。

目前项目处于什么阶段?未来科学城有何发展前景?搜狐焦点特邀金融街北京置业副总经理高亮、融尚未来营销部经理柳婧蓉,共同做客演播间,详解区域与项目发展。

以下为访谈实录:

(金融街北京置业副总经理高亮)

【主持人】:您如何看待未来科学城这个热点区域的未来发展

【高亮】:从未来科学城大的区域规划来看,其落位非常高。

第一,未来科学城由央企和科技企业主导,其高落位对于整个区域未来发展而言,不管是宏观经济形势方面还是本区域未来人才结构和居住人口结构上,都提供了一个很好的发展方向。通常我们认为城市的发展会带动区域的发展。未来科学城这个区域是国家级战略主导,以科技研发、科技制造企业作为整个区域的发展支柱。这些企业除了能促进区域发展外,它吸引来的高端人才也为这个区域的发展提供了很多机遇。众所周知,我们选择居住环境、居住区域、居住氛围一直基于择邻而居的传统观念。选择我们项目的客户,正是考虑到未来科学城在经济上、环境上、人口结构上都将会有很大的发展空间。

第二,未来科学城的居住氛围关系到每个人未来的居住舒适度和居住便利性的问题。未来科学城以精英阶层客户群体为主体,旨在为精英阶层提供好的居住环境、工作环境和生活环境。目前由政府来主导整个区域配套,包括生活配套、教育配套以及交通配套,从这三个角度来说,未来科学城近期投入和长远投入都将在北京市这几个开发区里面走到前列,而且发展态势、发展速度是在各区域里最快的。比如轨道交通方面来看,现在建设中的地铁17号线,距离我们项目500多米,步行仅需五六分钟。另外,区域内还将规划地铁31号线。

第三,因为政府大力进行基础配套设施的投入,随着城市化进程加快将对于整个区域有带动作用,我们日常的生活配套也会逐步成熟起来。

关于区域的未来发展,我们应该看三个方面:第一,未来的经济是不是一个繁荣的走向;第二,未来的基础配套是不是足够解决日常生活的便利性和需求问题;第三,是否能提供一个良好居住环境。

【主持人】:能否为我们介绍一下这个项目的优势

【柳婧蓉】:我们项目是一个城市综合体项目,包含住宅、办公及配套商业等多个业态的产品。其中商品住宅总共118套。1月底开了一栋楼,目前基本售罄,所以我们7月初加推了一栋。我们项目处在未来科学城南区的核心,未来科学城南北两区的定位有所不同,北区定位是科研共享配套区,企业多,更有学术和科研的氛围,但是相对来说生活配套不是那么完善。南区定位是都市生活配套区,医疗、教育、休闲、娱乐等公共服务配套都非常完善,项目距离地铁站、地铁上盖30万平米的超大型综合商业和下沉式滨水商业街区都是不到500米的距离,区位优势非常突出。我们项目产品类型是园区内非常少见的多层洋房,都是南北通透、一梯两户、三面朝阳的户型,不管是建筑类型还是户型设计,优势都非常明显。

【主持人】:绿建三星作为环保建筑的宣传点,可否为我们介绍一下它的含义和重要性

【柳婧蓉】:绿建三星实际上是很多开发商不太愿意去做的,因为它需要很高的成本的投入,不是单凭一个创意点或者简单的意向就能实现,而是要真正做到从建筑本身出发,在土地节约利用、室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理等各项指标上都要达到一个非常高的环保标准。

【主持人】:绿建三星标准对于业主居住品质有怎样的提升效果?

【高亮】:第一,绿建三星的核心从大的方向上来说符合社会所倡导的环保和节能概念,我们所用的建筑材料、实施的工艺对生态环境能够形成有机保护机制。

第二,在于我们选的环保和健康的材料不会影响业主的居住生活,在此之前我们经常听说或是亲身感受到无论是建筑材料也好,装修材料也好,都可能造成室内环境污染。现在根据政策的强制要求,来对建筑设计和材料做一个约束,一方面对于整个社会和环境的节能环保是一种有利的引导。另一方面对于业主健康的居住体验也是一种保障。

第三,舒适度的问题,比如我们项目的窗户采用了三玻两腔的设计,可以简单举个例子,这个数据没有经过测算。我们用单层玻璃室内,同样的一台制冷空调在夏天可能需要把温度调到23度或者22度才能保证室内达到舒适的状态。但是如果用像三玻两腔,这个外窗有三层玻璃,中间是中空的两个空间,再加上一个LOWE镀膜技术可以隔绝外面的热量传导到室内,最大程度减少了热传导。这样可以保证室内的空调开到27度、28度也依然能够达到相对舒适的居住状态。这种模式下,一方面每个人都有责任和义务去畅行环保节能概念,另一方面绿建三星从居住舒适度和居住安全度的角度为每个客户提供了绿色生活保障。

【主持人】:项目本身未来会有什么配套来支撑其发展

【高亮】:首先,就像开篇所说的,还是要基于区域未来的发展态势,这个区域本身为配套做了哪些规划,是不是预留了足够的空间承载配套,这是一个核心问题。我们区域的发展前景是毋庸置疑的,区域的人口基数未来会逐步增大。随着人口基数的增大,对应的生活配套或者相关配套自然也会发展。除此之外,我们从几个纬度来看,把这个区域半径稍稍放大一点,就会发现这个项目周边配套已经能够保障业主基本生活了,半径再放大会发现,环绕未来科学城这个区域,我们的配套内容涵盖的主题也是不同的。未来科学城区域内有一个五千亩的滨水公园,面积相当于朝阳公园的三倍。公园未来的规划和开发措施,政府管委会也有自己的构想,会把一些配套逐步引入公园或者公园周边,利用景观来带动生活配套发展。

第二,在科学城区域里面有一些老的项目,包括东方普罗旺斯以及现在的北京一号庄园,这些项目的配套底商基本全都开业了,可以解决日常的吃穿住行,我对这个区域印象比较深刻,最早我们在北七家未来科学城有一个金色漫香苑的项目,是一个七八年前的老项目,不用说七八年前,甚至五年前我们在这个区域里面想拦个出租车都很难实现。但是这两年来它的状态已经发生了巨大的变化。一个是早晚高峰开始堵车,另外我们在路边看到普通的出租车比比皆是,并且通过打车软件叫车可以很快得到响应。原因是什么?是人口基数上来了,整个区域的配套成熟了,所以才会有这种活跃的人员流动状态。

第三,把半径再稍稍放大一点,当前我们项目处在未来科学城的核心,以这个核心作为圆点拿圆规画一个5公里半径的圆圈,可以发现我们周边配套非常丰富。比如距离融尚未来项目六七公里就是中粮祥云小镇,开车十几分钟就能到达。对于在未来科学城居住的业主而言,这个区域交通配套也非常发达,尤其自驾开车的话,去周边几个配套的点,如祥云小镇、新的国展商圈都是比较方便。往西部稍微走一走,可以对接龙德广场等北部区域较大的生活圈,未来的生活问题基本都能得到解决。

【柳婧蓉】:刚才高亮总说了城市发展带来了成熟的配套,也讲了目前区域配套现状也已经趋于成熟。我想补充一点,实际上整个城市的配套没办法依靠一个项目或者几个项目去做到极致,城市配套发展更多是依靠更高层次的整体规划,未来科学城园区的优势在于政府对这个园区有一个非常高等级的规划。园区内非常完善的公共服务配套,比方说5000亩的滨水生态公园、城市文化中心、体育中心、城市会客厅、会展中心、还有三家五星级的主题酒店、还有之前提到的七所北师大来承办的学校、新引入的北京市老牌重点学校北京十一中等等,这些资源其实是开发商很难凭一己之力去撬动的,但是从更高的层级,从城市和区域的战略规划上来讲却是很容易实现。

目前很多人觉得这个园区目前发展现状不是特别好,其实大家不知道,前一阵下大雨北京城区淹的很厉害,重灾区就是北部区域,但是我们未来科学城却没有被淹,路面甚至没有积水。正是因为这个园区在公共配套和基础设施上投入了巨大的成本,广泛采用绿色建筑、智能交通、水循环代谢、信息化管理、地下综合管廊、海绵城市、垃圾气力回收等先进技术,改善了园区的生态环境,减少了不利的自然环境对我们生活环境的影响,让我们在园区的生活更美好、更舒适、也更安全。目前虽然未来科学城相对不是那么繁华,但是我们正是处在一个从无到有,从有到更好到极致的发展过程,在这个过程之中所有的配套都会逐步完善,而且将会是顶级的配套。

【高亮】:关于城市配套,首先要看其作为一个新的热点板块它的未来规划有没有为城市发展留出相应的配套空间。其次,要看它的基础设施的设计和建造情况,这将是配套的重要组成部分。再次,项目更多地要从关心业主的角度出发,要考虑到业主未来的生活便利性并提供足够的消费场所。只要我们预留出了足够的发展空间和有利的发展条件,随着进入到这个区域工作的央企人群以及入住到这个区域的业主基数增多,我们的配套会逐步完善,相对应的服务靠人口基数自然会带动起来。

【主持人】:您怎么看待金融街作为北京发展的一个极且是很重要的一点。

【高亮】:刚才说到国企两个字特别好,金融街是属于国资委控股的上市公司,属于国有上市公司,一方面有着国有企业的背景,另一方面是高度市场化的公司,它以西城区复兴门金融街整个区域的规划开发为主导,也是我们公司的发源地。在金融街这个区域总部所拥有的金融企业总量相当庞大,包括企业的规模,包括企业的纳税额度等。另外西城区的三级税收占比占到整个北京市的30%,而金融街的三级税收占比占到整个西城区的七成。

【主持人】:这次的项目是金融街和未来科学城联袂打造的项目,两个国企结合会对这个项目打造带来怎样的利好?

【高亮】:金融街第一是有着国有企业的背景,第二是以区域开发和商务办公作为曾经的开发主导。随着公司市场化程度越来越高,我们在全国各地纷纷拓展新的城市和项目,同时对于城市的选择、项目的选择、项目的后续开发我们都是比较谨慎的。刚才说到我们拿到昌平这个区域并和未来科学城置业进行联手。未来科学城置业属于未来科学城发展集团下属的房地产开发公司,而未来科学城发展集团主要职能就是对未来科学城进行整体运营。两家公司的合作可以借着金融街本身市场化的意识以及相对丰富的房地产开发经验,与地方区域性的开发公司提供的资源做一个有机结合,在开发的过程中我们也体验到了这种结合对于项目发展带来的利好。

首先,从金融街的角度我们更多关注产品的品质和质量,这是公司多年来一直秉承的核心价值观,尤其是总部型的商务办公更加关注产品质量和工程质量问题。科学城置业从它们的角度将充沛的区域性资源导入项目,包括项目的选址处在未来科学城最核心的位置。另外,这个项目在做规划的时候实际上预留了很多的想象空间,包括我们项目对面是一个总量接近10万平米的滨水商业街区,将为日常生活的配套留足想象空间和发展空间。

【主持人】:我们这个项目是一个纯商品住宅,在未来科学城还有一些限竞房和共有产权房,您如何看待目前的市场环境?

【高亮】:限竞房,准确的定义是限房价商品房。这个涉及到一些政策对于市场的引导,从客观角度来说,它其实属于商品房,但是它有一些再次交易的限制,比如说纯商品房按照现行的政策,交易是自有的,随时可以实现交易,有着商品房本身的属性。我们在做项目时,因为我的商品房定价没有受限制,所以我更多的关注点还是在于项目本身的规划、设计,怎样能够打造出高品质的产品来赢得市场,赢得客户。而限竞房从客观角度来说,它的销售价格是被锁定的,利润空间如何实现?第一,需要快速的周转。第二,需要严格的成本控制。

第二个方面,限竞房再次上市的限制是五年。面对这个问题,我们难以判断它是不是会一直维持这么一个标准往下走,也许会有一些新的政策颁布,也许对限房价项目会有新的控制手段。从不同的产品类型交易方式来说,商品房应该有更大的自由度,从商品房开发的角度来说,我们更关注的还是产品价值、规划价值,还有未来项目的服务价值。

【主持人】:我们这个项目目前的定位是什么样的?未来面向的客群是什么样的?

【柳婧蓉】:我们项目商品住宅的面积段是117—220平米,产品定位是舒适型的改善,我们的客群主要来自于几个区域。第一类客户,是北七家区域的改善性客户。这个区域有很多别墅以及一些建成年代比较久远的小区,这些小区的业主会有一些置换的需求,希望住到面积更大、品质更好的小区,享受更好的绿化环境。

第二类客户是望京的客户,望京置换到未来科学城的客户也是非常多的。这部分客户主要是受到轨道交通的带动,2020年17号线通车后,从我们项目毗邻的未来科学城南区站到达望京仅需要12、13分钟。所以我在新浪微博上看到很多望京的朋友在提问专家:“我现在住望京,工作也是在望京,想去未来科学城买房是否合适?”我们现在来算一下,从项目出发搭乘地铁到望京,大概的通勤时间是20分钟,如果住在望京区域,自驾或者搭乘地上的公共交通去上班,这个时间也不能保证能到,再加上堵车,可能通勤的时间还要翻倍。同时有专家也提出来,如果以现在的这个时点作为起点,未来科学城的区域发展前景一定会超过望京,未来科学城的居住型产品也更具有投资的价值。

第三类客户主要来自海淀北部区域,包括中关村、西二旗、北清路产业带等这些研发类企业聚集的区域,也是我们客户的主要来源地。这是由于定泗路和北清路可以将海淀北部区域与未来科学城快捷高效的连通,另外由于未来科学城也是以科研产业来带动的,所以在海淀北部区域工作的科研人员对我们未来科学城园区未来的规划、发展都是非常认可的。

【高亮】:刚才柳经理把客户主要来源区域做了一个分析,其实北京每个区域都有我们的客户。这个项目从今年的1月28号开盘到现在这个过程中又加推了一次,整个项目所剩的房源量不是很大,加在一块儿几十套。主要的户型分为两种,即138平米的舒适三居和220平米的复式。目前销许备案价为5.9万左右,通过总价可以对面向客群做一个判断,第一他们具备一定的购买实力,第二对于未来科学城的发展有信心,第三对于品质生活有追求。现在主要结合现有的剩余不多的产品,它对应的客户就是刚才我说的三点。

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