买房时,别让迁户问题烦扰你!

猎鹰法律顾问

2018-03-23 16:57:00 ·-

案例导入

二手房迁户违约

2013年3月4日,王某与杨某签订《房屋买卖合同》,约定杨某购买王某所有的位于北京市西城区×××1405号房屋。

2013年5月13日双方签订《补充协议》,约定2013年11月10日前将购买房屋户口全部迁出,并于当日扣留房款中的贰拾万元作为保证金,在王某将全部户口全部迁出后再返还给王某。

双方于2013年6月办理完房屋过户手续后王某迁出户口,王某的前夫李某户口仍在涉诉房屋,经多次协商李某拒绝迁出户口,由于户口未按约定全部迁出,杨某遂拒绝返还保证金。

2014年12月,王某将杨某告上法庭,要求杨某返还保证金。

法院判决

 一审法院: 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

本案中,双方对于房屋买卖合同本身的效力均无异议,王某认为双方2013年5月13日关于户口迁出的《补充协议》为合同以外的人李某设立了迁户口的义务,该约定属于无权代理或无权处分,应属无效;

对此,法院认为,根据《合同法》第六十五条规定,当事人约定由第三人(这里指李某)向债权人(这里指杨某)履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人(这里指王某)应当向债权人承担违约责任;

本案中,杨某、王某在补充协议中约定由王某将全部户口迁出,现李某不同意将户口迁出,由此造成的违约责任应由王某承担,王某主张该约定属于无权代理或无权处分的抗辩意见不能成立,法院不予采纳;

 双方签订的补充协议应属合法有效,对王某要求确认补充协议无效的诉讼请求,法院不予支持;

由于王某未按约定将全部户口迁出,现王某要求杨某退还保证金的诉讼请求,缺乏依据,亦不予支持。

二审法院:维持原判。

生活中,因购买二手房,卖方户口未迁出导致买方无法迁户口到房屋户口所在地引起的纠纷层出不穷,甚至在房屋过户后,原户主依然拒绝迁出户口且严重影响新房主的户口迁入工作。

小刘  

案例中买方杨某在第三人李某不迁出户口的情况下,没有向法院起诉要求卖方王某按照协议内容迁户,而是用保证金的方式让卖方王某承担违约责任,难道买方杨某不想要迁入户口了吗?

小鹰

 杨某不是不想迁户口,而是遇到户口迁不进去的难题 ,原因是这样的:

《中华人民共和国户口登记条例》规定:“户口登记工作,由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。”  户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,是行政职能,法院不会受理及审理户口迁移纠纷,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出。

别难过,看这里

有你想要的消息

目前某些地区的户籍管理部门已经有相对可行的操作办法:如原房主拒绝将户口迁出,则新房主可就该房屋重新申请一个户口,原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”,从而解决新房主的落户问题,这就是所谓的“一房两户”。

但是,产权人虽已落户,若子女就学,该落户方式是否被认可?再次买卖时,下家是否能接受?这些都是未知的。

注意

事后救济不尽如人意,那么就更加注意事前的预防:

一、户籍查询

如果您对户口问题很重视,那么在签订房屋买卖合同前, 最好事先了解交易房屋的户口情况,可以到房产辖区派出所户籍科查询或让卖家提供相关证明材料。实践中,不是每人都有“学区”需求,有些房主不关心落户问题,房子几经交易后,真正的落户人或许是前几任房主,现任房主对户口情况不知情,是否还能联系上落户人配合迁户是需要考虑的。

因此,对迁户有需求的购房者,一定要事先做好户口调研工作,可以在合同的补充协议中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,则买方享有单方解除权,且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”,以此来保障购房者的权益;

二、书面形式

最重要的,购房者要用书面合同明确户口迁出时间和违约责任,详细约定此种情况下卖方的违约责任。购房合同通常是格式文本,如果不同意在正文中修改增添户口违约条款,也可以另外起草补充协议做专项约定。卖方在约定时间内不迁出户口或者逾期迁户,可以向法院提起违约之诉。如果有证据证明,法院一般都会支持,在很大程度上能更好的保证障自己的权益;

友情提示:买方在的诉讼请求只能要求卖方支付违约金,不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。

 三、分期付款

买方可以跟卖方书面约定以分期付款的方式付清全部房款,在卖方户口未迁出之前不支付尾款,以此督促卖方尽快将户口迁走。

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