三盛控股:多项指标“亮红灯”

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2020-02-26 21:32:38 ·标准排名官方头条号,绿色指数专家!

作者:廖海彬

2020年1月16日,三盛控股(集团)有限公司(02183.HK,下称“三盛控股”)发布公告。公告称,公司非直接全资附属公司上海盛牟竞得两幅位于海门市的土地。

此前的2019年12月13日,三盛控股召开股东特别大会。大会通过了其以2.31亿港元为代价收购福建盛创、福州宏盛、福建天壬及漳州德友盛等地产项目的决议案,这也标志着三盛控股首轮资产注入宣告完成。然而,资产的扩容,并不能掩盖三盛控股多项指标亮红灯。

首轮注资完成

受制于两年的资产注入解禁期,三盛集团的地产业务板块并未完全集中至三盛控股旗下。在此背景下,三盛控股所拥有的资产仅仅是三盛集团的冰山一角。

早在2017年8月,三盛控股借壳利福地产上市,随后更名为三盛控股,成为三盛集团旗下的上市平台。资料显示,借壳前夕,利福地产持有两座空置的商业大楼,其总楼面面积为3.66万平方米,分别位于山东省青岛市、黑龙江省哈尔滨市。此外,其于辽宁省沈阳市有一块处于停止开发状态的土地,占地面积为3.14万平方米。然而,这些资产并未给利福地产带来收益。

截至2019年6月底,上述两栋商厦均已竣工及出租,而沈阳的那块地却处于待施工状态,主要是有关发展规划仍然没有得到最终批准。

据2018年财报显示,截至2018年12月31日,三盛控股发展中物业及预付租赁款项的账面值总额为5.89亿元,主要为沈阳商业综合体项目迄今为止产生的成本。这个有着长达6年的项目至今未能动工,其沉淀的大量资金所造成的巨额成本使得三盛控股举步维艰。

对于三盛集团来说,近些年三盛控股的规模在其地产业务板块中占比非常小。标准排名通过查询三盛集团的官网得知,三盛地产于纽约、香港、北京、上海、福州、济南、青岛、成都、厦门、沈阳、哈尔滨等35个城市有90余个项目。截至目前,三盛地产开发总面积约1500万平方米,土地储备1000多万平方米,货值近2000亿元。

而三盛控股所持的土地储备则相对较少。由图1可知,截至2019年6月30日,三盛控股拥有土地储备建筑面积251.39万平方米,合共持有15个开发中及持作未来开发的物业发展项目,土地储备总占地面积约为79.66万平方米。

虽然大规模的资产注入受到两年期的限制,不过借壳之后三盛控股的土地储备也有所增长,这得益于三盛集团通过提供借款的方式支持三盛控股扩张。

除此之外,三盛控股还通过合作开发扩大土储。数据显示,三盛控股于2018年共收购10幅土地。新收购土地的总建筑面积为134.38万平方米,其中真正归属于三盛控股的仅为60.06万平方米,占比约为44.69%,不及一半。

通过对比发现,三盛控股于2019年上半年仅取得一个项目,较2018年上半年获得项目数量减少了5个。外界推测,去年上半年拿地大幅减少,可能与下半年限制期过后其可以获得大量母公司优质资产的注入有关。

值得注意的是,去年10月上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司(下称“三盛宏业”)由于内部员工理财本息未按时兑付,被爆资金链断裂等引起社会关注。

在随后的2019年10月23日,三盛集团发布澄清声明。声明指出,三盛宏业并非公司的关联企业,其与公司无任何业务往来,其所有经营活动均与公司无任何关系。

漫漫千亿路

数据显示,三盛控股于2018年全年实现签约销售金额11.42亿元,签约销售面积9.55万平方米。到了2019年上半年,其销售业绩有所增长。2019年半年报显示,三盛控股于2019年上半年实现签约销售金额21.18亿元。

对比来看,三盛控股的销售业绩在整个集团占比很低。由图2可知,根据克而瑞公布的排行榜显示,三盛集团于2016年-2019年实现签约销售金额分别为138.1亿元、203.3亿元、350.1亿元、403.0亿元,对应的其于近三年的同比增速分别为47.21%、72.21%、15.11%。

据悉,2019年初三盛集团董事长林荣滨表示,地产板块要在三年左右实现总资产及签约收入“双千亿”目标,做“中而美”的地产商。依目前的情况来看,“双千亿”战略的第一年三盛集团地产板块就出师不利。

据克而瑞公布的2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,三盛集团于2019年实现全口径金额403亿元,排名行业第73位,同比增速较2018年大幅减少57.1个百分点,增量仅为52.9亿元。三盛集团的“三年双千亿”之路依然漫长。

另外,标准排名也发现,被外界混淆的三盛宏业并未进入克而瑞、中国指数研究院、亿翰智库、观点等四家机构公布的2019年房企销售排行榜中。据悉,三盛宏业于去年暴雷前在全国开发的项目超过40个,随后全国项目大面积停滞。近年来,三盛宏业重点发展融资租赁、财产保险等金融投资业务,通过员工理财产品募集来的资金被大部分投入到地产业务之中,而地产业务回血能力差导致其深陷流动性困境。

亏损进一步扩大

数据显示,三盛控股于2017年末-2019年6月末存货分别为35.82亿元、78.94亿元、91.87亿元。其中,2018年增幅为120.38%,2019年上半年增幅为16.38%。另外,其于2018年平均预收账款为5.45亿元,同比增长仅20.64%。

相比之下,存货的增幅高于平均预收账款的增幅导致三盛控股反映存货去化压力指标“存货/平均预收账款”有所增长。由图3可知,该指标由2017年的7.93增长至2018年的14.48,表示三盛控股的存货去化压力增加。

不过,由于三盛控股大部分发展项目仍处于建设或者预售阶段,其于2019年上半年未确认物业销售收入,只确认了同比增长高达263%的租金收入(0.13亿元),这也导致了其预收账款周转率大幅下滑。由图3可知,三盛控股于2019年上半年的预收账款周转率为0.02,同比下滑高达98.31%。

不仅营运能力不佳,三盛控股的盈利能力也较差。由图4可知,三盛控股于2018年毛利率仅为5.91%,而期间费用率为26.74%。另外,其于2019年上半年未确认物业销售收入导致营业收入同比大幅减少,而确认租金收入较少致使期间费用率高达640.36%。总体来看,三盛控股的盈利能力较差。

另外,三盛控股于2018年全年亏损约1.86亿元,较2017年7.3万元的亏损扩大了2554倍。另于2019年上半年亏损约0.53亿元,较2018年上半年的0.20亿元扩大了2.7倍。

数据显示, 三盛控股于2017年末-2018年末其有息负债总额分别为26.40亿元、50.98亿元。截至2019年6月30日,其有息负债为58.59亿元,较2018年末增长14.93%。

融资规模的增大和利率的走高直接造成了三盛控股融资成本大幅增长。由图5可知,三盛控股于2017年-2018年确认的费用化及资本化融资成本分别为0.36亿元、4.49亿元,增幅高达1147.22%。2018年其加权平均利率为11.60%,较2017年增加了4.4个百分点。

另外,三盛控股于2019年上半年的加权平均利率也有所走高。数据显示, 2019年上半年三盛控股的加权平均利率为10.93%,较2018年上半年增加了2.84个百分点。受此影响,其融资成本由2018年上半年的1.46亿元增长95.21%至2.85亿元。

不过,费用化融资成本有所减少。半年报显示,三盛控股于2019年上半年确认的费用化融资成本约为0.09亿元,同比下滑72.74%。

杠杆水平高企

从图6可知,2017年末-2018年末,其调整后的资产负债率分别为71.12%、87.34%。截至2019年6月30日,该指标为88.50%,较年初增加1.16个百分点。

相较于调整后的资产负债率,三盛控股的净负债率增长幅度更大。数据显示,其于2017年末-2018年末的净负债率分别为128.07%、382.86%。截至2019年6月30日,该指标为456.34%,较年初增加了73.48个百分点。

三盛控股的净负债率涨幅较高,不仅与融资规模有关,还与其货币资金及权益总额的减少有关。数据显示,在2017年末、2018年末、2019年6月末货币资金分别为8.48亿元、4.06亿元、4.85亿元;权益总额分别为13.99亿元、12.25亿元、11.78亿元。可见其归母权益以及非控股权益都在持续下滑。

数据显示,三盛控股于2017年末、2018年末、2019年6月末其归母权益分别为13.16亿元、11.58亿元、11.13亿元;非控股权益分别为0.83亿元、0.68亿元、0.65亿元。三盛控股的权益总额不断下滑,很大程度上是由期内亏损所致。

截至2019年6月末,三盛控股的短期有息负债为12.49亿元,货币资金为4.85亿元,现金短债比仅为0.39,存在7.64亿元的资金缺口。

由图7可知,反映三盛控股短期偿债能力的两大指标整体呈现下滑趋势。截至2019年6月30日,调整后的速动比率为0.31,调整后的现金比率为0.11。总体来看,三盛控股的短期偿债能力较差。

标准排名通过反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”计算可知,三盛控股该项指标由2017年末的0.95增长至2018年末的峰值1.01,此后下滑至2019年6月末的0.88。对比来看,三盛控股的长期偿债能力好于短期偿债能力。

由于绿色发展乏力和财务指标不佳,三盛控股也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019中国房企绿色信用指数TOP50。

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