东京不动产公司里的职员们，较近一直在感叹着一件事——“不知为什么，近期莫名其妙来了一大堆买房的中国人。”
▲ 日本不动产公司纷纷打出中文标语，图片来自看客
无独有偶，作为财富管理行业“投资风向标”的宜信财富，也把日本房地产市场，列为了当下需要重点配置的对象。
宜信财富一直与全球排名前50的房地产投资大佬有深度合作，曾携手铁狮门、IDG资本等机构，打造了多个令市场艳羡的投资机会。此次，宜信财富与素有亚洲“小黑石”之称的太盟投资集团（PAG）强强联手，为投资人带来了稀有的日本房地产投资机会。
为何曾经无人问津的日本房地产市场，忽然变成了专业机构与投资人眼中的香饽饽？带着疑问，我们非常荣幸的请到了宜信财富全球房地产投资管理团队的项目负责人，为我们解疑答惑。
Q1
日本在经历了“失落的20年”之后，房地产一直不景气，事实是这样的吗？投资时机是否已展现？
A：
不得不承认投资市场是非常敏感的，悄然走红的日本房地产市场，的确已不能用从前的眼光去看待。
① 经济复苏，政局稳定：在“安倍经济学”的作用下，日本CPI指数5年增长7%，GDP连续8个季度正增长，从某种意义上来说日本已经走出了“滞胀”阴影。大摩等主流金融分析机构都认为日本未来还将持续向好，加之安倍连任政局稳定，房地产市场无疑充满利好信号。（数据来源：CBRE）
② 房产泡沫，挤压殆尽：从历史角度来看，日本房地产市场在经历了泡沫经济崩溃后的20年衰退期，市场的泡沫几乎挤压殆尽，期间房价、房租水平几乎没有上涨，当前价格明显低于2008年，而近几年随着经济温和复苏，房租房价开始上涨，春天已经来了。
泡沫评估：
国际上，一般会以租售比来间接判断房地产泡沫的趋势，1：200 – 1：300是健康区间，分母高于300则泡沫显现。
北京、上海的租售比约为1：666；
东京、大阪为仅为1：120—1：150，可谓极具投资价值。
（数据来源：公开市场信息整理，仅作为参考）
一个泡沫含量如此之少，复苏信号如此强烈的房地产市场，在亚洲乃至全球都是不可多得好机会。
Q2
针对日本当下较佳的房地产市场投资机会，宜信财富与“亚洲小黑石”PAG开展深度合作，将为投资者带来怎样的惊喜？
A：
如果要投资日本的房地产市场，PAG特别是理想的选择。PAG实力雄厚，全球机构排名第42位，并且是根植于日本市场的私募股权房产投资基金管理人。
● 亚洲小黑石：PAG成立于2002年，现已是亚洲较大的独立多元化投资管理人之一， 管理规模超过200亿美元，涵盖股权投资、房地产及特别回报策略。擅长挖掘非公开市场项目和折价买入机会，用多策略为投资者赢得高额回报空间。
● 20年投资6500+项目：1997年至今，PAG地产共设立了9支房地产投资基金，其凭借丰富的行业经验，用“快决策、高效率”的运营方式，投资了大量项目，带来了超越2位数的收益，回报与分配速度均好于同期同类基金平均水平。（信息来源：PAG官网，截止2018.3.31）
PAG作为全球先进的投资机构，参与者基本都是主权基金、养老金等机构投资人。宜信财富凭借自身实力与PAG建立了深度合作，作为国内几乎是不多的合作方，将极其宝贵的参与机会提供给了投资者。
Q3
对于日本房地产市场，PAG有什么不可替代的投资优势？
A：
日本由于文化的特点，市场具有非常明显的“本土化”倾向，外国投资人进入市场会遇到诸多的困难，无论是资源还是融资成本上，和本国人相比都不具备优势。
而PAG作为土生土长的日本房地产投资机构，20年的市场耕耘与渗透，让其不仅掌握着非公开市场上一批极为少有的优质资源，还具有丰富的日本房产投资经验——
哪里的房产好？用什么策略可获取较高的回报？何时是较佳退出时机？这些问题，PAG心中都有正确答案。
作为本土投资机构，PAG融资成本也具有优势，在日本宽松环境下，日本银行房地产优先级抵押贷款利差一般在1%以下，可贷5-8成，期限可达5年。相比之下，外国投资者不太容易享受到这样的优惠政策。（数据来源：公开市场）
Q4
PAG成立至今，获得了哪些成绩，有没有成功故事可以给我们分享下？
A：
自1997年以来，PAG地产共设立了9支房地产投资基金，投资超过6500个物业，投资总额超过250亿美元，旗下某机会型基金成立仅6年，就为投资人带来了可观的分红回报，战绩硕果累累。（数据来源：PAG官网）
PAG成功案例不胜枚举，大阪环球影城主题公园就是其投资的项目之一。2011年福岛事件之后，日本旅游业陷入短暂萧条，大阪环球影城公园也陷入危机。2013年12月，太盟宣布入股2亿5千万美元给日本环球影城运营者，环球影城由此安然度过经济危机，PAG也因此收益颇非。（信息来源：公开市场）
PAG的另一大特点就是项目退出速度比较快，由于资源丰富、经验老道，PAG投资决策向来都是果断迅速。此外，由于其擅长复杂策略的操作，退出灵活，也能一定程度的缩短投资期，很多项目实际投资时间，都比预期大大缩短。
Q5
从日本市场未来表现来看，PAG的成功是否还会继续？
A：
无论是从日本房地产当下来看，还是结合2020日本的“奥运效应”，未来PAG的业绩都值得期待。
① 空置率陡降，商业地产值得看好
东京、大阪写字楼租金稳定攀升，其中大阪A类写字楼2013年空置率为12%，2017陡降到0.3%，未来租金将强劲增长。（数据来源：CBRE）
② 奥运效应+解禁博彩业，酒店业即将爆红
2012底至2017年，日本海外游客人数增长243%（数据来源：CBRE），结合刚结束的中日友好访问，未来日本旅游业有望继续攀升。日本政府计划2020年前解禁博彩业，伴随着奥运效应的到来，酒店市场正处在爆发前夜。
Q6
日本市场未来预期不错，那个人投资者是否在日本买套现房就好了？和投资专业基金有什么不同？
A：
对此，我的个人经验可以分享给大家。
我很早就看好日本房地产市场，曾想凭着专业优势在日本购置些优质的地产项目，然而我发现外国人在日本很难找到比较好的资源。
首先，日本本土投资者非常热衷房地产投资，占据交易量的80%左右，好资产基本都被扫光了，而且很多优质项目也不在公开市场销售。（数据来源：JII）
其次，商业地产方面，许多都由当地的商会管理，无论是投资还是后续管理，外国人都会遇到诸多不便之处。
此外，就是我前面说的，外国人融资成本较高，对比日本本地银行的利率、政策优惠，可以说差距很大。
因此，对于个人投资者来说，通过母基金携手PAG这样深谙日本房地产市场的专业机构，轻轻松松获得少有资产与专业管理，才是明智的选择。
Q7
宜信财富房地产母基金选中的这支PAG子基金，目前运营情况如何？有没有什么好消息和我们分享下？
A：
本支PAG基金侧重于日本不良贷款、并购重组与抓取折价、非公开市场机会策略。目前运营良好，已有多个项目实现退出，或即将退出。当下进入不仅能获得一个稳健的预期，还能享受到退出项目的红利。
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