从供需关系分析2018房地产市场走势——三大需求涨跌预判

乐乐说房

2018-04-06 12:50:00 ·-

    

小伙伴们还记得么?中学时的政治课上就学过:价格根据供求关系围绕价值波动,供大于求,价格下跌;供不应求,价格上涨。但是这一条放之四海皆准的经济学定律,到房地产行业仿佛就不灵了。为什么中国房价一直在涨呢?这种涨势能一直持续多久呢?小编今天就来和大家分享一下对2018房市的看法。

回顾中国房地产市场的发展,其实并没有一直看涨,也出现过巨大的房产危机:1992年,总人数不超过655万的海南岛上,竟然出现了2万家以上的房地产公司,平均300人就有一家房地产公司。据《中国房地产年鉴》1996年统计,1988年海南商品房平均价格为1350元/平米,此后房价一路上涨,截止1993年初,房价已经飙升到7500元/平米,投机性需求高达70%,击鼓传花的游戏岌岌可危;93年6月24日,国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,留给占全国0.6%人口的海南岛占全国10%的积压商品房。自此,海南房价泡沫破灭,价格一路下跌,政府几乎用了近10年时间才完成处置积压房地产的工作。为何海南房地产泡沫破灭?答案其实和北京燕郊的房价暴跌如出一辙。经济规律永远是经济规律,投机并不是建立在真实的市场供需关系上的,玩得只是一种击鼓传花的游戏。

在中国,房地产市场为何一直火热?房价为何一直居高不下?小编认为,在过去的房地产周期里,房价背后主要有三种需求在支撑。

第一,是我们的城市化进程造就的刚需。1998年至2013年,我们的城市化率几乎每年以1.5个百分点递增,在一个拥有13亿人口基数的国家,1.5个百分点代表了近2000万的人口的居住需求。这是世界上任何一个国家都没有的。大量的刚需造成了供需关系失衡,造就了房价一路走高。

第二,投资需求。改革开放近40年,中国的经济发展取得了举世瞩目的成就,也产生了一大批的中产阶级。而金融市场的不稳定性也让投资者望而却步,在过去10年,相较于股票、证券、期货,不动产无疑是更为稳妥的投资渠道。加之传统文化对我们的熏陶,如俗语中的“一铺养三代”等,都透露着中国人对投资不动产的理解。因此,投资房产在过去可以说也成了中国人配置资产的主要组成部分。

第三,投机炒房者。还记得“温州炒房团”么,借用资金杠杆、金融工具,在房地产牛市的周期里可谓是赚得盆满钵满。

那么,2018年这些需求会产生什么样的变化呢?

首先,刚需仍然巨大,但存量已在高位。有数据显示,中国的房地产存量市值在200至300万亿之间。小编不敢断言数据的真实性,但是身边的朋友普遍有2套以上的住房,同时也知道现在的90后想要安家置业的巨大压力,有人说2017,富人在卖房,穷人在买房,这句话确实在一定程度上反映了当前二手房市场的真实情况。但是新房的限价,让二手房交易量自2017年底起已大幅回落,因此这部分刚需购房心态已然起稳。反而二手房的心里预期较17年必然降低。

其次,不动产投资需求会逐步减少。随着国家对金融市场的规范,类似于reits的不动产投资基金的逐步推出,以及对不动产未来预期的降低和投资回报率的走低,中产阶级的资产配置必然程多样化发展,这也是金融发展到一定阶段必然趋势。

 

 

再次,投机需求已然离场。在国家限购、限价、限贷、限售的严厉调控下,投机者几乎没有任何炒房的空间,投机需求的撤离也是存量流通到市场的过程。

因此,小编的结论是,无论从那一方面讲,房价都再也没有暴涨的基础。

那有人会问,照你的观点,房价看跌?

小编认为,房地产不是完全市场化经济,房产崩盘对经济冲击巨大,每一次经济危机都与房市密切相关。98亚洲金融危机、美国的次贷危机、日本所谓的逝去的20年,房地产业这个角色无一不是领衔主演。而在中国,我们的政府绝对有能力确保房地产行业健康发展,限购限售就是最好的证明。因此,即使需求看跌,房价也不会暴跌。

所以18年的房市,用股市的话讲,即不会崩盘,也不会暴涨,横盘的概率偏最大!您怎么看呢?

 

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