另一边，北京9月8日土拍。通州宋庄一宗容积率1.05、限高18米的低密宅地，楼面价1.73万/㎡，旁边格拉斯小镇的二手别墅卖6万/平上下。结果只有一家报名，底价成交。

现房销售新规给各地都带来了新房涨价的预期？北京涨不涨？

另外，受新规影响，北京土拍市场表现低迷？

今天我不聊大道理，就把北京这宗地拆开，再顺着往后看几步。

最近盘点了北京现有在售期房+未来封顶才能卖的期房+现有现房房源情况，

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01、北京独“凉”?

很多人看到“底价成交”四个字就觉得“凉”，楼市完了。先别急着下结论，我跟你捋一捋。

这宗地在通州宋庄，位置很特别：正南边就是格拉斯小镇，北京规模最大、开发周期最长的纯别墅社区之一。格拉斯是谁做的？鲁能。2004年拿地，干了将近20年，3000亩地，471栋独栋。

而绿发，就是鲁能的前身。

所以绿发今天拿这地，客群是现成的，学校是现成的，河景是现成的，连售楼处都是现成的。这块地就是格拉斯小镇的第九期，外人看着陌生，绿发闭着眼都知道怎么干。

再品一下这个容积率：1.05，限高18米，另外，商业建筑包袱也去掉了。

发现了吗？北京最近供应的宅地，容积率一个比一个低。上周顺义一宗1.01容积率的地，华润硬是举了174轮才抢下来，砸了83亿。

一个冷知识，容积率低，竣工就快，竣备后就能卖，回款快，资金压力相对小。

所以828新规后，北京细则还没出，但是土拍能顺利出让的，似乎都符合这一条，但凡账算不明白的（地价高、公建代建商业自持多的）都需要进一步商讨。

宋庄这块地，1.05容积率，限高18米，做不了独栋，但叠拼、合院、小洋房平层绰绰有余。旁边的格拉斯六期，叠拼卖5-5.6万/㎡，合院卖6.8万/㎡，二手独栋报价5.8-8万/㎡。这块地楼面价才1.73万/㎡，发挥空间很大。

而且纵贯全国多地828新规后土拍，确实如北京底价成交的很多，大家都只关心一件事，账是否能算明白。

所以，从土拍看，不能断言，北京市场凉。

02 现房对北京的影响到底是什么？

新房涨价的预期，北京也有，

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最近北京也有风声，部分新房项目收回折扣。有些预计封顶销售的新房甚至直言渠道佣金砍半。

不仅如此，二手房也出现了超量成交。

9月头一周，大中介数据网签超2000套，这个数据是今年小阳春6月出现过，而现在是9月。

这波二手房成交放量，不是凭空多出来的，而是原本就有需求的人，被政策预期和情绪推着，提前下场了。

孩子明年上学的，租房下个月到期的，家里添人口的，这些需求一直在，只是之前都在观望。现在一看政策有变化，怕新房等不起，怕涨价传到到二手等等原因，就冲进了二手房市场。

后续能不能持续？看收入，看就业，看租金。至少目前，还没看到能支撑长期放量的证据。

以上是现房对成交市场的影响，看起来微弱且不持续，那么，现房制度对北京真正的影响在哪？

我觉得是新房断档。

但首先要了解，现房政策的影响，不是一夜之间天翻地覆，是慢慢渗进来的。

房企需要时间反应，市场需要时间适应，地方政府需要时间调整土地出让规则。所以你现在还看不到市场突然断供，当下可能是部分拿地的项目停摆，等待细则期（等钱）。

那这个时间窗口是多久？

中金测算，房企自由现金流回正的时点从拿地后1年拉长到2.5至3年。

所以新增供应见少要等到2027、2028年。

北京的数字更直观。2026年1到7月，北京新建商品住宅上市面积同比下降39%。2026年北京住宅用地计划供应规模比2025年下降21%，宅地供应已经连续四年递减。2026年上半年北京商品住宅供应13624套，成交19061套，供求比0.67，卖的比推的多。

所以，大家情绪被新房可能要断供牵引，一旦断供，新房价格会不会涨？涨价预期会不会传到到二手房？

我想说的是，新房会断档，但断的是新增供应，不是可售库存。毕竟，北京五环外供应并不少，但是去化周期不短、产品也不一样。会出现缺口的是新一代产品，也就是符合现在这套设计规范、这套交付标准、能让人验完货再付钱的那批房子。

而且，如今的北京的存量市场已经不是90年代那样了，现在的存量二手房已经可以承接新房空档期市场需求了。

那，北京未来市场会变成什么样？

03、北京未来的参照物

日本这三十年里有一个现象，我认为对我们最有参考价值。

因为都是存量时代，政府大基建投入都在收缩，大概率会向头部城市圈投入。

东京圈新建公寓单价2002年就已经触底，最大跌幅45%，2022年超过了1990年泡沫顶点的水平，2023年又涨了近三成。

而包含二手房的东京房价指数2014年才触底，最大跌幅57%，到2023年仍然只相当于1990年的六成左右。

新房和二手房的价格彻底分道扬镳了。

存量市场里价格上涨的部分，高度集中在"新"和"稀缺"这两个属性上。这有数据。

克而瑞研究中心做过一次房龄和房价的交叉调研：

北京房龄5年内的30个次新房典型项目，45%的房价出现增长，涨幅都在10%以内；

房龄6到10年、11到15年的项目，各有29%和28%出现增长；

房龄超过20年的老旧住宅，约半数降幅达到20%到30%。

把北京、上海、天津、武汉、苏州五城样本合起来看，房龄5年内的小区约64%跌幅在20%以内，房龄30年以上的老旧小区约三成跌幅集中在20%到30%。

结论是：房龄越老，跌得越多。

所以"想吃上涨红利就得不断换新房"这条思路，逻辑上是通的。

但"新"是一种资产属性，也是一种有保质期的资产属性。产品贴合当下的居住需求、公区和外立面处于最佳状态、质量问题还没暴露完，这个窗口大概就是交付后的三到五年。过了这段，它会慢慢滑进"普通二手房"那个定价体系里。

如果不追房价涨幅，剩下的想要在房地产市场获利，就是租金收益了。

2026年7月，重点50城租金收益率2.80%，北京2.15%、上海2.11%、广州2.21%、深圳1.97%。同期六大行3年期存款利率1.25%，5年期1.30%。

账面上租金已经跑赢存款，但扣掉空置、维修、中介费，实际到手八成。

关键看租金本身涨不涨。2026年前七个月，北京、上海、深圳租金连续5个月环比上涨，上海16区7月全部环比上行。

租金能涨的地方，一定是产业强、岗位多、人不断流入的地方。租金是从工资里付的，岗位在哪儿，可持续租金就在哪儿。

日本也是这个分布：东京租金收益率平均3.4%，大阪4.5%-7%，福冈6%-8%。收益率最高的地方，不是房价最贵的地方，是产业最扎实的地方。

未来，想吃上涨红利，就跟“新”赛跑；想吃现金流，就跟“人”站在一起。

至于那些还在朋友圈发“明日原价”海报的，你笑笑就好。