房贷利率在2018年会涨还是会降?

大伟看楼市631711

2018-03-09 20:41:00 ·大伟看楼市,数据分析房地产市场

关于住房贷款利率的问题,的确,房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看,它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。在这方面,人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

过去一年,对于一二线城市购房者影响最大的政策肯定是信贷政策,其中贷款额度的收紧是约束改善购房者入市的最主要原因。

以北京为例,过去视为首套房的卖一买一购房者,基本都认定为二套。这是抑制市场最关键的政策。

此外,持续上涨的贷款利率,对于市场来说,影响也非常大。狗年贷款额度继续吃紧,贷款利率继续上升。

中原地产研究中心统计数据显示:目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮10%,除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外。上浮10%是成为北京房地产市场刚需的主流。

对于市场来说,购房贷款的成本继续上升:每百万首套房25年月供历史首次突破6000.

中原地产研究中心计算显示:

从数据看:按照北京平均贷款额度首套房贷款200万-300万计算,月供已经高达1.2万-1.8万以上。

相比2017年317调控前购房,月供增加每月在2500元以上。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:

从楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率,对于刚需影响非常大。

简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说,因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

首先:资金成本继续上升,包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1,这种情况下,叠加管理成本,按揭贷款的基准利率4.9对于大部分银行来说,已经属于低利润产品。所以银行将逐渐从基准为主流提高到基准上浮10%。

北京作为全国调控最严格的城市,信贷收紧的趋势也最早最明显。

其次:从历史看,除了09年后与2015年后的一段时间,大部分房贷首套房的执行利率都在6%左右,所以,预期后续房贷利率还有上升的空间。

房价逐渐出现调整,这种情况下,银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

而且过去2年,大部分银行吸收了过多的房地产抵押物,这种情况下,后续在调控周期内,,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

第三:购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价开始出现。

第四:历史上,北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点,首套房基准上浮叠加各种房贷资金的额度收紧,对购房者的心理影响也将非常大。

从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,房地产降温也将持续。

2018年,房贷利率有可能继续上升。

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