老楼加装电梯“麻烦”多 业主可协商解决

A电梯

2018-03-29 16:45:00

“扶着扶手,一阶一挪,中途还得停下来歇几歇,这几层的扶手都被我磨得锃亮。” 现年78岁的何大爷向中国商报记者形容了自己上下楼的窘况。何大爷居住在北京市丰台区一座楼龄近20年的老小区,所有单元都没有安装电梯,每次出门对腿脚不便的何大爷来说就成了一项挑战。

为了响应老年人的出行期待,给老旧小区加装电梯作为一项重要民生工程在许多城市开展起来,北京、上海、广州等地纷纷出台鼓励措施,促进这项工程的实施。但各地在实施过程中也遇到了一系列问题。

与何大爷一样受到上下楼困扰的老年人不在少数。全国多地有大量建于2000年之前的多层住宅楼,由于受当时的设计规范和经济条件所限,大部分都未加装电梯。如今,不仅是小区老旧了,而且很多居民也逐渐步入暮年,上下楼成为其出行难题。

为了响应老年人的出行期待,给老旧小区加装电梯作为一项重要民生工程已在许多城市开展起来,北京、上海、广州等地纷纷出台鼓励措施,促进这项工程的实施。这些文件针对多层住宅加装电梯还提出了具体要求,如满足标准要求,征得业主同意,明确加装费用及运维费用等。然而,各地在实施过程中也遇到了一系列问题:资金从哪里来?无成规可循的流程该怎么走?业主意见不统一该怎么办?对此,记者实地探访了北京市一些老旧小区,了解这些小区加装电梯的现状。

技术资金业主协商有难度

受影响的业主具有“一票否决权”,如果其拒绝同意加装,安装工作便无法开展。

其实早在2010年,《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》就已出台,文件提出:遵循业主自愿、利益协调、安全可靠、政策支持的原则,资金自筹为主、社会其他资金为辅。然而直到2016年,北京市的老旧住宅加装电梯工程才迎来“破冰之旅”。上海市2011年即出台了《上海市既有多层住宅增设电梯的指导意见》,对加装电梯的原则、条件、程序等相关要求进行明确,并成立了加装电梯试点工作协调小组,确定7个区共15个项目为该市首批试点项目,然而通过居民意愿征询并最终实施的项目仅为两个,各种困难使得这项民生工程进展缓慢。

老楼加装电梯,究竟难在什么地方呢?

盛世电梯股份有限公司市场总监杜奎对中国商报记者表示,虽然当前老楼加装电梯的市场空间巨大,但实施起来却要面临诸多障碍。首先是技术问题,需要对居民楼的基本情况进行勘测评估,看其能否承受得住电梯重量;有的老楼楼间距较小,难以容纳下外挂电梯;地下煤气、上下水管道,电线铺设情况复杂等都会增加加装的难度。

有业内人士表示,并不是所有的楼都可以加装电梯,既有建筑增设电梯应当不改变原有建筑的主体结构形式,同时还得满足规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散等要求,并且增设位置还得在原建设项目用地界址的范围内。

其次是资金来源问题。“北京市有的区目前加装一部电梯的报价是120万,除去政府的24万安装补贴、40万管道改造补贴之外,剩下的钱就需要业主来承担。”杜奎说,分摊到每一户,少则四五万元,多则六七万元,对于有些家庭来说是一笔不小的开支。

最难解决的问题是业主意见不一,协商有难度。按照《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》的要求,增设电梯应征得所在楼栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意,并应当妥善处理好住宅周边相邻关系。也就是说,受影响的业主具有“一票否决权”,如果其拒绝同意加装,安装工作便无法开展。

而加装电梯势必会导致各楼层业主获利不均。一楼住户本不存在上下楼的难题,加装电梯后反倒增加了采光、通风、噪音等影响;二楼住户没享受到太大方便,却有可能分摊安装费用;五楼、六楼的住户成为最大受益者,不仅解决了出行难题,房子还有可能因此而升值。

“有的业主不仅拒绝掏钱,还要求大额补贴,因此电梯加装的难点主要在业主协商方面,有的电梯从提出申请到最终安装运行要花两三年时间,有的干脆谈着谈着就黄了。另外在政府报批流程上也要花费一些时间。”杜奎说。

加装电梯后业主享便利

杜大爷向记者表示,因为各住户意见不统一,他们单元没能赶上第一批电梯安装的机会。

上下楼爬阶梯十多年后,家住六楼的李阿姨终于等来了电梯。今年1月4日,北京市西城区白云路7号院2号楼的3单元、5单元、9单元和10单元四部外挂电梯正式开始全天运行。跟随着李阿姨,记者进行了一次乘梯体验。

刷卡、按开门键,进入电梯后再次刷卡、选择楼层、按关门键,这是乘坐电梯的必备操作。记者观察到,轿厢内有五个楼层键,分别是1楼、3楼、4楼、5楼和6楼,也就是说,电梯只在这五个楼层停靠。而且电梯的位置并不与每层楼平行,位于上下两层楼之间的楼道窗户位置,居民还需要向上或向下走半层楼梯。以李女士家为例,她乘坐电梯到达“六层”,还需要再向上爬八个台阶才能到家门口。

白云路7号院的四部试点电梯不需要居民前期缴纳资金,而是在运行后按照楼层每年收取一定的费用,李女士告诉记者,四、五、六楼780元/年,三楼减半,为390元/年,一楼和二楼不收费。

“一般一户家庭会发三张乘梯卡,有额外需要的再向房管所申请,一张卡另外支付10元工本费。” 值得注意的是,每户的乘梯卡属于“私人订制”款,“我家住六楼,所以我手里的卡只能刷到六楼,是选不了其他楼层的按键的,因为每层住户交的钱不一样。”李阿姨表示,这种刷卡乘梯的方式兼顾到了每个楼层住户的选择,愿意乘梯的就交钱领卡,不愿意的可以继续爬楼梯。

看到隔壁单元的住户可以乘电梯上下而自己还得爬楼梯,住在3单元4楼的杜大爷感到有些遗憾。杜大爷说,他的邻居中有90多岁、80多岁的老人,上下楼成了难题,有的家庭甚至为此而搬家。但就因为各住户意见不统一,他们单元没能赶上第一批电梯安装的机会。

“电梯没装好之前,大家不了解情况,特别是一楼的住户,担心采光和噪音问题,其实现在看来,这两个问题基本上不会造成困扰。首先我们这栋楼坐北朝南,电梯装在本就没什么光照的阴面,不会影响低楼层的采光;其次,按现在运行的情况看,噪声很小,基本上没有什么干扰。”杜大爷告诉记者,现在他们单元的住户已经达成了一致意见,就等着第二批动工安装了。

探索多种解决模式

在增设电梯工作推进过程中逐步形成了三种模式:“代建租用”模式;产权单位或集体出资加装模式;业主自筹自建模式。

为推进老楼加装电梯,各地推出了不少优惠便利政策。如北京市住建委不断简化电梯安装审批流程,不用办理立项、用地、规划和施工许可等手续,只需办理施工图审查和电梯报装、验收即可;北京市质监部门进一步压缩电梯报装和验收工作时限,采取多种措施推进增设电梯的开展。同时,明确增设电梯财政补贴政策,对电梯购置及安装费用,按照每台24万元人民币给予补贴等。根据北京市住建委的统计,截至今年1月,北京市增设电梯项目共开工459部,其中市属产权280部、央产和驻京部队产权179部,已完成安装投入运行274部。

记者了解到,在增设电梯工作推进过程中逐步形成了三种模式:一是“代建租用”模式,由业主委托第三方作为实施主体,负责出资增设电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费,解决居民初次安装费用高的问题。二是产权单位或集体出资加装模式。三是业主自筹自建模式,业主自筹资金,委托第三方实施安装和后续维护,费用由业主约定分摊。

作为市区属楼房中第一个成功加装电梯的楼门,北京市海淀区北下关街道大柳树5号院6单元成为了“代建租用”模式的代表,通过以租赁代替购买的方式,每户承担的电梯安装费从几万元直降为零。其操作方式是,电梯前期安装所需的60万元费用全部由改造公司出资,电梯投入使用后,再由住户按月交纳租金获得使用权限。计划通过20年的租赁服务,回收投资成本并收取日常维保、运营费用。据了解,该单元共6层18户,收费基数预计为15户,平均每月每户收费额为190元,其中二层住户为72元/户月、顶层住户为328元/户月。

在“代建租用”的基础上,还出现了“垂直公交式电梯”。去年年底,大兴区黄村西里56号楼加装电梯工程开始动工安装,其按照实际使用情况刷卡按次付费,每人每次费用约2毛钱,包括电费、维修费等。

除了费用给付方式外,还产生了多种价格分摊模式,“有的按上楼步数设计一个系数,走得步数越多,分摊的钱越多;也有按楼层计算的,在中间层设计一个系数,往上增加,往下减少,再来计算分摊费用,一般一楼不出钱;有的计算得更细,还要结合每套房屋的面积。”杜奎向记者介绍。

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