以租养贷科学吗?哪些人适合以租养贷?

思源新房通

2018-03-28 19:57:00 ·-

以租养贷,简单说,就是贷款买房后,把房子租出去,然后用收的房租来偿还房贷。以租养贷主要分为两种情况,一是贷款买房后直接出租,用每月收的房租来还月供;二是购房者名下已有一套住房,本着改善或者是投资的目的,又贷款买房,然后把原有的房子出租,用租金来偿还新买房子的房贷。

虽然这种方法听起来十分“科学”,但真的适合所有置业者吗?,让我们分别就“以租养贷”的两种情况来具体分析一下。

案例一

小A月收入5000元,买入总价100万的房子,首付30万,贷款70万,每月还贷3926.35元(按照贷款30年,房贷基准利率1.1倍计算)。

小A把这套房子租出去,按照月租1500元计算,小A每月仅需支付贷款2400元。总的算下来,他一年的房贷支出约4.7万元,租金收入约2万元/年,扣除租金后每年仅需2.7万元供房贷,压力会大大减轻。

案例二

张女士入手了一套大三居,共贷款140万元,月供9000多,入住大三居后,当初的婚房小二居闲了下来,加上感觉近年房子升值速潜力不错,方女士将这套房子租出,每月租金2900元,而租金收入几乎全部用于偿还自己的房贷。

3年时间,这套房子的租金才勉强上涨到3100元/月,但这样的租金收入相比每月9000多元的月供,明显是“杯水车薪”。方女士家庭1万多元的家庭月总收入,要拿出6000多元用于偿还房贷,如此以来,加上日常开销、子女教育花销等,方女士成了名副其实的“月光族”,生活感到有些拮据。

而方女士所盼望的房屋大幅升值,这几年也并未出现,老房子或许是受到房龄、户型等因素影响,小套二3年时间每平米涨幅不足2000元/平,和市面上其他新建楼盘快速升值的情况并不具有同等参考意义。经过这几年以租养贷的经历,方女士渐渐感觉到,这个方式似乎并不适合自己,似乎有些“赔本”了。

以方女士情况为案例,每月3000左右的租金收入相对9000多元的月供确实只是“杯水车薪”,而按照目前市场价格,方女士名下的二居房源出售价格在200万元以上,若出售这套房源转而投资理财产品,按市面正常银行普遍年收益4.6%的理财产品计算,一年理财收益约为9.2万元,基本可以偿还现住大三居的房贷,另相比这套房源3.5-3.7万元的房屋年租金高出156%。

另外,倘若将这套房子成功卖出,200万的可支配收入也可选择将其中一部分支配用来提前还款,从而减少总利息的支出。所以建议类似方女士这类情况的购房者采用“卖一买一”的方式进行置业。

什么类型置业者适合“以租养贷”?

据银行信贷工作人员介绍,从普遍情况来看,首次置业的购房者群体比较适合“以租养贷”的方式,最好是购置房龄较新的二手房低总价小户型,每月月供低,而租金又能抵消一多半的房贷,大大减轻房贷压力。如果再加地段好、拥有地铁等交通优势,就更完美了,不仅房屋好出租,而且升值空间大。

另据一家国有银行信贷工作人员介绍,部分贷款总额较少的改善型置业者也适合“以租养贷”,例如贷款额较少,月供在5000元以内,倘若将名下其他住房租出,月租金3000元到4000元之间,这样用月租偿还房贷月供也是比较合适的。还有一种情况:名下有闲置房源且房龄较短,例如房龄在5年以内的房源可以先采用“以租养贷”的方式,期间密切关注这套房源的升值情况,适时进行资产的合理调整。

但需要注意的是,想“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多,所以在贷款投资之前,一定要考虑当地楼市政策、银行贷款利率的变化及自身还贷能力。如果出现房子租不出去,房贷断供的情况,贷款买的房子就有被银行收缴或拍卖的危险,得不偿失。

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