摘要：2018年北京住宅用地计划供应1200公顷，预计全年商品住宅总有效供给在15~18万套，如果2018年需求回到过去5年平均水平11万套，基本能实现供需平衡。
2018年有望成为北京近5年商品住宅供给较高的一年，住宅新增供给合计约30万套，其中商品住宅约10万套。考虑到库存约10万套，2018年形成有效商品住宅的供给在15万套左右。而过去十年年均商品住宅需求约5~11万套，如果新项目在上半年集中入市，存在一定供给过大的压力。
住宅供给主要来自于两部分，一个是新增的土地供给，未来会转换为住宅供给，一个是库存。新增用地转为住宅供给，正常情况来说不超过1年，所以其中只有部分能在当年达到可售条件，另外部分转到下一年。而库存也包括两个部分，一个是拿了预售证的备案库存，一个是房企前期拿地开工但是没有拿预售证的部分。
2013~2017年平均每年新增供应R2类住宅6万套
2013~2017年北京市计划新增住宅用地6900公顷，实际新增约5614公顷，其中保障性安居工程用地约2710公顷，商品住宅用地约2904公顷。实际供给占计划供给的81%。
图：2013~2017年实际商品住宅用地供给合计约2904公顷
2013-2017年北京市总计成交R2类住宅1建面约3414万方，2013~2016年逐渐呈现下降趋势，并在2016年达到较低，当年仅213万方。过去5年内住宅用地供给总量排名前五的分别是昌平区、大兴区、房山区、顺义区、丰台区。预计未来住宅用地供给仍以偏远城区为主。
图：2013~2016年R2类住宅建面供给呈下降趋势
按照过去北京商品住宅成交的平均面积看，平均每套住宅约110平方米。而北京在2016年重启90/70政策，因此假设2016~2017年套均面积在90平方米，那么过去5年合计供应31~33万套R2类住宅，平均每年供应6~7万套，2017年为10万套。
由于出让的R2类住宅可能会包含配建的保障房，同时不包括R1类住宅，即独立式住宅用地，基本上在3层或以下的建筑物，因此R2类住宅与实际商品住宅有一定的出入。将2017年R2类住宅供给当作未来五年商品住宅供给的下限，在10万套左右。
2018年预计新增商品住宅供给约15~17万套
北京2017~2021年的5年住宅用地计划显示，未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中2017年计划供应1200公顷，实际超额完成。近日，北京相关部门公布2018年的住宅供应计划为1200公顷。未来5年平均每年的住房供应约30万套，其中商品住宅供应约15万套，保障房5万套，租赁住房10万套。
图：2017~2021年预计每年新增住宅供给30万套
从北京2017~2021年的住宅用地供应计划看，北京住宅供地结构中，租赁类住房用地占比22%，产权类住房用地占比78%，其中商品住宅占比总住房供给58%，保障性住房占比21%。从套数上看，2017~2021年住房建设安排150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。2017年住房建设安排30万套，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。按照商品住宅用地供给的占比，未来五年合计供应约74~87万套，平均每年约15~17万套，其中自住型商品房每年不少于5万套。
考虑到2018年供地计划与2017年差不多，因此2018年新增商品住宅供应下限在2017年水平，即878万方和10万套。这个数据与规划中的假设15~17万套有一定差距，主要是两个口径不大一致，前者是R2类住宅（含配建保障房和租赁房），后者是商品房口径（不含保障房）。假设50%的新增用地能在当年拿证出售，那么有效新增供给在5~8万套。
2018年初库存约10万套，合计有效供给约15~18万套
从土地到形成有效形成住宅供给（即可售）这个阶段，有拿预售证的环节，所以并不是所有住宅用地会直接转到当年供给，可能会转到下一年。从北京房管局数据看，2013~2017年合计批准预售住宅3797万方，合计37万套，平均每年759万方和7万套。自2014年以来整体呈现下降趋势，2017年仅拿证488万方和5万套。
图：2013~2017年平均每年批准住宅预售759万方和7万套，2017年仅488万方和5万套
预计2017年的土地会对2018年形成390万方和5.2万套的有效供给。由于2017年全国一二线城市对预售证进行了房价调控，因此会导致开发商拿证的意愿下降。以批准预售证面积和套数比上当年成交的住宅建面看，2017年占比分别仅为56%和47%，处于过去五年较低水平。因此2017年拿的土地有至少44%的面积和53%的套数会在2018年形成有效供给，也就是拿预售证，预计为390万方和5.2万套。
图：2017年由于预售证限价，因此从土地转为预售证可售的比例下降
截止2017年底，北京可售商品住宅面积为647万方，可售套数为5.3万套。除了上述这部分没有拿预售证的潜在供给以外，还有一部分来自于截止2017年底在房管局备案的库存，包括拿了预售证的期房和现房。
2018年商品住宅供给有望成为近5年来的较高水平，包括新增和存量都将成为较高。存量商品住宅供给合计为1037万方和10.5万套。由于2018年的住宅供地计划与2017年相当，预计新增住宅在878万方和10~15万套。同时保守估计，如果2018年的新增土地只有50%转化为预售证可售供给，2018年合计有效供给至少也在1476万方和15~18万套。
商品住宅需求平均每年在5~11万套
从过去十年北京商品住宅的成交量看，平均为1145万方和10万套；2017年较低，仅为546万方和5万套。那么北京需求区间在546~1145万方和5~11万套左右，落在2018年的供给范围之内。从历史数据看，商品住宅需求较高水平为2009年的2047万方和18万套。
图：北京的商品住宅需求区间在5~11万套
考虑到2017年在调控下供给不足导致整体销售出现下降，不代表真实的需求，因此2017年的销售是底部。当前预售证的管制出现稍许宽松，随着未来房企接受预售证管制价格，供给加大，2018年的需求至少在5万套规模，如果达到11万套的平均需求，那么缺口在4万套左右，比每年底的备案库存低，但是属于合理缺口。由于整个调控对于需求端还是偏紧，因此如果房企集中在上半年推盘，那么存在供给过大的风险。但是政策上对于自住型需求是支持的，因此随着市场调整，从全年看供需逐渐达到一个平衡状态。
二手房在售套数2.8万套，年均成交16万套
截止2018年1月29日，链家二手房在售套数为2.8万套。北京的存量住宅在670万套左右，占比在0.4%。由于存量房转到挂牌数据不可得，因此潜在二手房供给未知。
北京二手房在过去十年平均成交面积为1486万方和16万套，平均每天成交为438套。2017年的二手住宅成交13万套占比存量房的比例为2%。
图：过去十年北京二手房平均成交为1486万方和16万套
因此，全年实际住房需求（包括新房与二手房）在21~27万套。如果二手房需求的50%转为新房需求，那么新房的需求在1289~1888万方，和13~19万套。这样的话会缓解供给过剩的压力。
如果供地计划能兑现，供需基本达到平衡
如果2017~2021年的住宅用地供给计划能够兑现，每年新增住宅供给在30万套，新增商品住宅供给为15~17万套，按照保守估计，下限在10~15万套。如果50%在当年拿预售证形成有效供给，剩下50%在下一年推出，那么每年新增的有效供给也在10~15万套（一半来自上一年，一半来自当年），加上房管局备案库存假设稳定在5万套左右，那么每年的总商品住宅供给稳定在15~20万套的水平。
而需求假如稳定在过去5年的平均水平11万套，整体上供需基本上能达到平衡。
报告来源：国泰君安
