北京正站在房价上涨的前夜

楼市相对论

2021-01-20 10:30:54 ·房地产的风云,正在悄悄发生。

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最近小道消息传来,北京海淀学区房卖疯了,一些房产大V也在鼓励北京买房,再加上中介添油加醋话术逼定,着实让北京买房人更焦虑了。

根据国家统计局数据(以2015年=100%作为定基),北京二手房价在2016年涨幅达到最高点后,持续阴跌三年,累计下跌5.8%。

2020年房价逆转下行趋势,一年便涨了9.1%,超越了2016年。

图源:德科地产频道

楼市“上涨-下跌/横盘-反弹”规律中,北京楼市是否来到触底反弹阶段了?意味着北京楼市经历了4年横盘,要迎来春天了?

先下个论断,北京正站在房价上涨的前夜。

为什么这么说呢?且让我们通过数据,来揭开“北京楼市上涨”真相,让大家买房之路更从容。

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2020年北京房价往上拉升,关键节点在疫情过后,迟到的小阳春阶段(4-6月)。这段时间市场成交活跃,成交均价在全年高位。

图源:佳爷房谈

贝壳研究院数据,5月单月二手房价上涨4321元/平米,环比涨幅7.43%。即100平的房子,一个月上涨约43万元。

北京楼市4-6月的好行情,有两大影响因素。第一是疫情之后,积压的购房需求和激发的改善需求释放。

其次,4月30日西城区发文,调整学区房政策,规定7月31日后实行多校划片或就近入学。这意味着赶在“7·31”之前购房落户的孩子,还能上学区房对口名校,短时间引发西城学区房购房热。

西城学区房天价老破小居多,成功推高短期二手房成交均价。

此后,北京二手房成交均价又往回调。直到12月,北京二手房成交量攀升,达到全年最高——20944套。

纵观2020,北京全年二手房成交168861套,为近四年来最高,和2013年成交量相当。

图源:佳爷房谈

新房成交量也有突破,为70462套。

因为新房多分布在四环外,远郊限竞房为主流,所以成交均价都不高。贝壳研究院的数据显示,2020年新房成交均价为48147元/㎡,同比上涨3%。

图源:佳爷房谈

据贝壳统计,北京限价宅地入市以来,共成交1634万平方米,限竞房成交面积为592万平方米,如今还有64%的限竞房等待去化,市场供应充足,销售压力大。

从供求关系来讲,北京新房价格并不支持大幅上涨。

其实,北京新房价格上涨的动力不在于这些限竞房,而是藏在2020年不限价的地块里。

2020年限竞房用地、共有产权房用地,纷纷给不限价住宅用地让路,不限价宅地宗数占比75%。

2021年,北京土拍市场延续了去年不限价地块风向,开年第一拍就是不限价地块。

1月13日,金地置业以18.28亿元、自持11%竞得房山区地块,溢价率9.26%,折合楼面价约18797元/平方米。

紧接着,1月14日中海以17.9亿元落子石景山不限价地块,楼面价为46727元/平方米,溢价率3.17%。

据悉,中海石景山地块周边二手房价格约为45000元/平方米。该地块的楼面价,几乎与周边二手房价持平。

还是那句老话,当面粉(地价)越来越贵,面包(房价)会更便宜吗?

不限价地块给北京新房市场打开活跃的口子,未来豪宅面世可期,当然会影响市场成交价格。

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在地价之外,北京房价上涨的逻辑还有很多。

首先,一线城市房价上涨轮动效应显现。深圳涨完,上海涨,北京作为同样量级城市,房价尚有补涨空间。

优质的房产在上涨行情中率先复苏,并且能在下行市场中,扛住下跌压力。北京楼市优质房产已经开始躁动了。

好友血拼哥告诉笔者,北京知春里小区一个月房价跳涨220万!2020年12月14日成交的85.3平三居,成交价为880万,现在同样的房源,挂牌价达1100万!

涨价更猛的还是海淀的学区房。据佳爷房谈统计,2020年挂牌价上调超过100套的小区中,涨幅排名前五的都是海淀热点学区房。

重要的是,即使这些小区挂牌量不断上调,看房的人还是络绎不绝!蜂鸟家园50平的学区房,两个月内从600万直接涨到900万,飞涨300万后,依然有人来看房。

同样的情况发生在2020年的深圳、现在的上海。

2020年深圳成为全国房价涨幅最高的城市,12月房价均价为87957元/平方米,同比上涨34.25%。

现在上海楼市涨势汹汹,12月均价为59072元/平方米,同比上涨8.45%,均价稍低于北京——64721元/平方米。

一个词形容现在的上海楼市——疯狂!新房摇号抢房秒光,二手房挂牌价不断上涨,学区房暴涨。

北京楼市回暖,指日可待。

其次,经济大环境必然,北京房价上涨有规律可循。

全球大放水的背景下,钱币贬值规律使然。货币贬值让购买力下降,大宗资产价格随之上升(即房价上涨),笔者之前在《穷人,越来越买不起房》一文中详细论述过。

每一轮货币大放水,都是对无房者的一次财富洗劫。除非你有其他可以抵抗通胀的资本。

图源:德科地产频道

根据国家统计局数据,全国商品房成交均价从2011年5379元/平方米,上涨到2020年的9860元/平方米,即将突破万元大关。

无论怎样调控,房价都是呈现出上涨趋势。

最后,北京在城市竞争中,还有很多利好空间可以释放。例如饱受诟病的“普宅线”(总价高于468万即豪宅)、太过严厉的人口管控政策等。

图源:魔都财观

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