买房摇号谁之过

基少成多

2018-04-07 13:36:00 ·-

前段时间先后听到两个消息。

 

一是北京买新房摇号难度不亚于车牌摇号。我查了下,《北京晨报》今年2月底有份报道,今年北京普通小客车指标下降为4万个,2月份小客车个人指标中签率为0.05%!由于没有证实渠道查证购房摇号情况,上述消息无法考证。

 

二是买房排队要回答的两个问题。一位出差回来的同事说,看到某售楼现场排队会被提问的两个问题:1.有没有购房资格?2.能不能全款买房?如果都能回答“是”,可以排到前面,否则——往后站。网上还有人专门贴出成都几个楼盘的中签率,普遍在2%-8%之间。

 

近期上海、南京、长沙、武汉和杭州等官方先后宣布购房摇号,看来听闻属实。

 

从去年开始,各地就推出一些列房价调控措施:标配是“限购+限贷+限价+限销”等“四限”、限制商业转住宅、提高房贷首付和房贷利率,此外还有租售同权、长租公寓等。目前各类调控政策还在源源不断的不台。

 

上述政策可以归为两类:

 

一是限制需求类。“限购+限贷”降低了购房需求,特别是炒房需求;提高首付和利率上浮,增加了购房成本,所有购房者的成本普遍增加,租售同权降低了房屋的附加价值,均有利于降低购房的潜在需求。

 

二是影响供给类。“限价+限销”、限制商业转住宅等降低了房屋的整体供给。加大长租公寓的供应则变相增加房屋供应,有利于缓解供需紧张局面,但整体规模偏小,可以忽略不计。

 

如果第一类的限制需求作用大,市场应该是供应大于需求,房价走低;如果是第二类的供应减少作用大,市场应该是供应小于需求,房价走高。

 

由于“限价”,所以市场的最终反应是:供应紧张,价格基本不变。

 

于是奇葩的“购房摇号”产生了。

 

根据去年底兴业证券公布的数据,截至2017年10月底,跟踪的80个主要城市新建住宅库存3.95万平方米,降低至2013年8月份的水平,其中一线、二线和三四线库存同比下降17.6%、9.6%和9.6%,去库存周期分别为11.9个月、10.7个月和10.9个月,均低于12-16的合理水平,库存量不是非常宽裕。

 

要建房先有地,再来看看土地供应情况。

 

下图是克尔瑞公布的2017年前三季度城市经营土地成交数据,其中仅一线城市成交面积同比提升较快,二线和三四线城市成交面积同比下跌,土地供应不容乐观。

 

我们会发现,供应量同比增加的城市,成交均价下跌,供应量同比下跌的城市,成交均价大涨。

 

 

此外,我还查了下成交较多的一线城市土地供应落实情况。中债资信研究显示,深圳2014-2016年土地供应计划完成率仅为2.74%、9.27%和16.8%;北京为27.08%、34.23%和8.26%。2017年上半年,中原地产和同策咨询统计,北上广深的土地供应计划完成率分别为23%、13.5%、16.6%和0%。

 

看来执行力度要加油啊!

 

从拿地到卖房周期一般是1-2年。可以预见,外部环境如无大的变动,购房摇号还将持续较长时间。

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