北京楼市“3•17新政”一周年效果观察

经济决策参考

2018-03-23 12:59:00 ·-

2017年3月17日,北京市启动“史上最严”楼市调控,对首套房实行“认房又认贷”,并提高二套房首付比例……此后一年内,北京又陆续出台了20余项楼市调控措施。如今,“3·17新政”已满一周年,楼市热度已得到有效控制,调控效果明显。

一、楼市成交量大幅缩减,刚需占比增加

新房、二手房成交量均大幅下调。中原地产研究中心统计数据显示,“3·17新政”一年来,北京新建商品房住宅类签约23388套,同比下降48.7%,刷新了历史最低记录。二手房成交量同样低迷。据我爱我家市场研究院统计,以“3·17新政”为临界点,前一年里,全市二手住宅共网签254916套,后一年里共网签121946套,降幅达52.2%。

从月度网签量来看,“3·17新政”效果立竿见影,北京二手住宅网签量从4月份开始快速下滑,2017年7月跌至谷底,此后逐月缓慢回升到了1万套左右。今年3月份上半月二手住宅网签4730套,预计全月网签依旧会保持在1万套左右。与一年前相比,网签水平下降了近六成。整体来看,市场在缓慢、正常的修复并走向稳定。

从北京各区县的网签量情况来看,新政出台后各区县网签量全部下滑,通州区网签量降幅稍小,下跌49.9%,开发区降幅最大,高达72.5%。

从成交结构看,呈现出刚需占比增加的特点。链家研究院统计数据表明,与换房首付比例大幅增加不同的是,纯刚需的首付在调控前后没有变化,因此调控后刚需占比有明显增加。从总价段来看,400万总价的房源成交占比明显提升。

二、房价结束连续上涨势头并出现下跌

新房、二手房价均出现明显回调。国家统计局数据显示,2017年3月后,北京新建商品住宅销售价格同比增速不断下滑,并在下半年出现负增长。二手房价格也在2017年下半年出现下跌。链家研究院报告显示,2018年3月北京二手房均价为58527元/平,与去年“3·17”调控前相比累计下跌15%,与 2016年12月的水平接近。目前,北京二手房房价似乎出现了企稳迹象,1月房价环比上涨0.3%、2月环比下跌0.5%。链家研究院数据显示,分城区来看,楼市调控使得前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调,其中,石景山的跌幅最大,接近20%;通州、西城的跌幅在18%左右。

三、房贷发放额明显减少,八成以上用于支持无房群体

随着住房市场成交量大幅下降,房地产贷款增速同步回落。北京市银监局数据显示,2017年末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额16333.6亿元,同比增长13.5%。房地产开发贷款余额5166.4亿元,全年增加417亿元。个人购房贷款余额9664.5亿元,全年增加1366.3亿元,比上年少增1075.7亿元,余额同比增长16.5%,增幅比上年同期低25.2个百分点。

新发放额也呈明显下降趋势。“3·17”新政后,个人房贷八成以上用于支持无房群体。全年个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重降至20.2%,较2016年40.3%的新增额占比下降20.1个百分点。此外,个人购房贷款月度新增额呈不断下降趋势。12月份个人购房贷款新增额18.1亿元,为全年最低水平,比前11个月月均增量少104.5亿元。

四、积极推动房地产长效机制的出台与落地

加法调控将明显发力,促进住房回归居住属性。2017年9月,北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确未来5年供应25万套共有产权住房。通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,将有效推动北京房地产市场平稳健康运行。预计从今年3月下半月开始,北京将有大量限价商品房与共有产权房上市。

 

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