两会正在如荼如火的进行中，各种热点问题成了大家迫切关注的热门话题。房地产首当其冲，各位代表也是建言献策，为了中国经济能够平稳健康的发展，发挥自己的聪明才智，房地产有没有泡沫，泡沫有多大，如何去除泡沫？是否能给未来的楼市指出正确的方向，让楼市走向一个健康长效的发展机制。近日，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对媒体报道表示：房地产市场是存在泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。泡沫不能主动挤破，也不能吹大。房地产会以稳定为主需要防范风险。这是由现阶段中国的国情决定的。
以中国现在的房价，放在美国、放在日本或其他发达国家，早已破灭，但在中国就愣是不破，打破了很多人的预言，这是为什么呢？根本原因有三：
一、中国的城市化进程。
如果你观察美日近几十年中房产泡沫破灭现象，基本都有一个共同特点，那就是他们都完成了城市化。也就是说，没有更多的新增人口由农村流入城市，刚需降低了。但中国不同，根据国家统计局的数字，中国的城市化率未来十年仍将快速增长：2016 年底中国的城市化率水平为 57.4%，预计 2020 年达到 60%。根据国际经验，当城市化水平达到 70%之前，城市化水平都会快速增 长，以此判断，中国的城市化率仍将在未来十年左右的时间中快速增长。
然而，发达国家中，美国2008年城市化率是82%，农民只占人口的1.8%，其余人口生活在村镇。发达国家平均城市化率高达75%，英国竟高达90%。哪怕按照70%的标准来计算，我国也还有25%的空间。这些由乡镇以下人口向城市迁移的周期还很长，会源源不断提供刚需，这就是为什么按照发达国家的标准中国房产泡沫应该破灭而不破灭的根本原因之一。
二、中国的经济发展阶段。
中国房地产泡沫没有破裂的原因还就是中国经济的发展阶段这个因素。中国虽然是世界第二大经济体，但人均GDP大约才只有7500美元左右。人均GDP低，说明中国劳动生产率提高的空间还很大，中国人收入水平提高的空间还很大。这意味着，只要中国经济继续保持稳健发展，那么中国人的购买力还有很大的增长空间。这一点中国的情况和发达国家房地产泡沫破灭的情况也差异较大，他们房地产泡沫破灭时已是发达国家，劳动生产率已经很高，人均GDP已经没办法实现高速增长。这意味着，中国只要维持中高速增长，那么在未来较长时间里，就总体方向而言，房价都是有支撑的。这是房产泡沫没有破灭的第二个原因。
三、中国的人口基数。
这第三个原因就是人口基数，中国人口基数大，城市化进程比普通发达国家要长很多，这一过程意味着有巨大的投资空间，有巨大的住房需求增长空间，这种增长本身就会对房价构成支撑。
这是房价之所以按照发达国家标准早该破灭的房地产泡沫没破灭的原因。那么，既然有这三大支撑，是不是中国房地产泡沫就不会破灭了呢？非也！这里实际上也蕴含着很大的风险，不但是房地产的风险，更是中国经济的风险。
这个道理很简单，房价过高会占去太多资本，大量资本堆积在房地产行业会形成货币的堰塞湖，这会影响资本在实体经济的通畅循环，其结果是一旦高房价和需求出现脱节，房地产泡沫不但会破灭，还会导致中国经济硬着陆。我们知道，一线城市是核心资源、少有资源，如果这部分房地产资产出现泡沫破灭，那么市场人心逆转，其结果就是整个房产市场崩盘。现在一线城市的房价显然是很高的，虽然这个价格现在依然有支撑，但继续大涨的结果是风险的积聚，谁也不能保证是否泡沫将破灭。正是基于这个原因，个人才非常担心一旦一线城市房产泡沫破灭，才主张三四五线城市去库存应该和一线、二线城市区别调控，区别对待。因为，一旦一线城市房地产价格泡沫破灭，三四五线城市去库存也基本就不可能了。这将会影响中国经济的大局。
所以我国高层智囊所达成共识：一二线城市房地产市场存在泡沫，三四线城市还算合理。但这里面确实需要注意一个问题，用时间换空间的话，一二线城市消化泡沫的能力要远远高于三四线城市，在三四线城市中，一些非核心城市群的三四线目前这一轮行情之后，长期归于平淡将是大概率事件。
对此，有学者表示，要让中国的房地产泡沫软着陆，就是要让乡村宅基地转让，让小产权房转正，这样土地和房源都可被激活，房地产的少有性就荡然无存，否则一二线城市的土地和房产一直作为少有资源，价格始终难以调整。
不过，现在看来，城里人到农村买宅基地口子不会开，严禁乡下利用宅基地建别墅大院和私人会馆，但是宅基地可以通过所有权、资格权、使用权“三权分置”。从而盘活农村多余宅基地，并建造成租赁房。至于小产权房更不可能转正，因为小产权房质量差别太大，这样的房子难以得到政府部门的认可。
现在的状况是，中国的三四线城市的泡沫并不算太大，即使有也只是在部分地区，所以今年各地政府可能根据自身情况“因城施策，分类调控”。而一二线城市房价存在泡沫各方已经达成共识，剩下的就是要对房地产泡沫既不主动挤破也不放大，避免发生系统性金融风险，从而让中国的房地产软着陆。
那么，究竟如何让中国的一二线城市房地产泡沫软着陆，或者允许局部泡沫破裂，从而避免发生系统性金融风险呢？我们认为要从以下几个方面入手：
首先，一二线城市的房地产泡沫要得到有效控制，就必须要降杠杆，否则泡沫会被持续吹大，就更难控制。2016年底中国家庭债务占GDP的比重可能超过60%。已经超过2008年美国次贷危机前的家庭债务累积速度。
过去，居民部门多是“怕欠债”，而现在多数是“高负债”。从国际比较来看，2016年中国居民部门负债和劳动报酬之比是90%，而2008年不到50%；美国这一比值2008年是140%，2016年降到118%。这些年来，美国居民部门在去杠杆的同时，中国的居民部门在加杠杆。
事实上，适当的杠杆，对于促进居民部门消费和投资是有帮助的，但是不合理的加杠杆，就会导致房地产出现过度投机化。高杠杆率到了一个警惕值时，就到了不合理的上涨区间，就要往下降一些，这既是要防范房地产泡沫的继续扩大，又是对过去盲目透支未来财富方式的纠偏。
再者，控制潜在的房地产金融风险，防止热点城市房价的大起大落。自从2015年初至2016年10月一线城市房价出现大涨，马上调控政策袭来，一线城市资金流向二三线城市，到2016年末至2017年三四线城市房价出现飙升，实际上房价大涨之后就必会出现大跌，那么如何防范房地产金融风险呢？
一方面，通过限购、限贷、限售等政策将高房价给固化起来，严防房地产的大起大落。尤其是部分城市推行限售，往往一限就是3-5年，这对于打击投机炒作的产生积极作用。正因为严厉的房地产调控政策，像北京、上海、深圳等一二线城市的房地产成交量一下子跌去大半，由盛迅速转衰。
另一方面，当房价泡沫呈现上下两难之后，长效机制正在紧锣紧鼓的进行中，中央政府推出“租售并举”的理念，地方政府也拿出了“租售同权”，进一步提升了房地产租赁市场的地位。
同时，共有产权房、保障房的推出，这让刚需群体有了更多的选项，一旦民众的居住问题得以多渠道解决了，人们对高房价也就不再那么关注了。房地产投机投资性需求开始退潮。
再次，现在北京、上海等一线城市房价与去年高位相比下跌了15%左右，如果每年存在房地产泡沫的城市在去杠杆后，都能下降一点，而广大职工的收入条件又每年提升一些，这样通过几年甚至十几年后中国的房地产软着陆还是有可能的。
最后，通过进一步税制改革，解决地方与中央政府的税制分配问题。也就是说，中央政府应酌情让度一部分税收给地方政府，让其摆脱对土地财政的依赖，并且通过几年后开征房地产税，来让地方政府彻底不需要房地产来支撑地方经济。如此一来，房价未来上涨的源动力就消失了。
倘若没有外力的干预，我国一二线城市的房地产泡沫在经历了快速上涨之后，总有“硬着陆”的那一天。而通过降杠杆来阻止泡沫持续膨胀，通过房地产调控等手段来阻止房地产出现波动。最终再让房价每年回调一点，居民收入再每年同步上升一些，这样过不了几年，一二线城市的房地产泡沫就会实现软着陆。
