500万 压在刚需背上的最后一根稻草

楼市相对论

2018-03-30 06:43:00 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

骆驼真的会被最后一根稻草压死吗?

可能是理工科的思维犯贱。看到这个问题,

第一个冒进脑子的念头是:稳定平衡与非稳定平衡。

要想一个小扰动改变系统的状态,只能是处于一个非稳定平衡态或者本身就不处于一个平衡态中。

冒进脑子的第二个念头,是函数的收敛性问题。

一根一根的加稻草,相当于每次做一个无穷小量的叠加,那么这个问题就转换为:每次叠加一个小荷载,对骆驼产生的效应进行叠加,经过无穷多次的叠加效应总和是否收敛的问题。

冒进脑子的第三个念头,是疲劳问题。

钢结构的疲劳是每次施加一个不大不小的荷载,不过需要拉压循环,在超出疲劳寿命的循环次数后,就会开裂,断裂。

(以上摘自知乎)

01 

非稳定平衡

 

柴米油盐事,吃穿住用行,这是任何人都逃避不了的。生活在一线大城市的上班族,吃穿用行基本问题不大,今天你心情好了可以下个馆子约上三五好友享受一顿饕餮盛宴,也可以发了奖金给自己买个心仪已久的最新款电子产品或者包包,还在上下班不想挤地铁公交的时候网上约个车,但是最主要的差异化问题,就在住上。

 

大会已经结束了,今年房地产的基调和去年大致相似,即坚持差别化调控。回首去年,全国百余城市对房地产市场进行了超过200多次调控,密集程度令人咋舌;北京楼市继续笼罩在史上最严限购令下,二手房市场交易持续冷清。与之形成鲜明对比的,则是近日北京房租上涨的消息。这其实并不是什么新闻了,但凡租过房子的人都知道,每年春节一过房租必定涨,这或许是帝都租赁圈儿不成文的规定吧。

 

房租上涨,叫苦的多是那些无房的刚需。这就意味着他们要么每个月需要在房租上多支出几百元预算,否则只能打包行李重新找一处价格较低的安身之所。

 

    ▲《功夫》| 租户的处境,完全取决于房东

身边同事小Y,北京土著,纯刚需一枚,至今仍然在买房的道路上奋斗。前些年想买普通商品房,无奈兜儿比脸干净;而后转战自住房,可是运气总是差那么一丢丢,至今连选房现场都没去过。对于目前市场上的在售新房,近郊临铁的单价多在5万以上,总价500万左右,首付动辄就需要100-200万。提及此事,小Y只能苦笑。

 

其实很多人的初衷可能觉得租房挺不错,起码可以随着工作的变动而更换居住地,但是居无定所时间久了就会让人有想定下来的冲动。想留在一个城市,就需要在这个城市安家,而买房就是解决这个问题的最佳途径。如今,北京刚需的购房门槛已经达到500万,这本身就是一个持续的变量,不与你工资的上涨系数划等号,也正是摆在刚需面前的非稳定平衡。

 

02 

函数收敛性

 

不久前,有一则消息在我们身边悄然轰炸开来:北京人才引进可落户了!相信许多人都是满心欢喜的点开文章标题,看完后默默点了手机左上角的返回。细研究一下本次人才新政,才发现,所谓的北京“抢人大战”根本就是针对人尖儿的政策,与普通群众无缘。新闻可以点击返回,但是你的人生却不能。

 

作为刚需,你身边有能得国家、国际大奖的人么?那些从事高新技术工作,近3年每年应税收入超过上一年度全市平均工资6-8倍的人年薪基本都在70-80万上,人家工作两年轻轻松松就是一套房的首付,会是刚需会买不起房么?也许你会说,我今天就回家闷头搞发明,说不定哪天也能得个技术创新奖,可是你敢确定那时候刚需门槛还是500万么?so,作为刚需请自动屏蔽这类新闻,你只要关注自己何时能够上车即可。

 

2月27日国家统计局发布了2017年北京统计公报,去年末北京市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人。并规划2020年后中长期都将稳定在2300万,也就是今后每年扩容只剩30万,往后可能还要想办法做减法。那么这30万未来都将会是哪些人呢?除了北京土著,应该就是全球的人才和有钱人吧。如何才能尽早在这个城市立足?刚需的焦虑正在日益加深。

 

   ▲《大腕》| 二十一世纪什么最贵?人才!

反观去年北京房地产的这一轮调控,虽然基准利率虽没有上浮,但市场利率已经不断水涨船高。最新数据显示,2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。而不少三四线城市房价却在去年打了一个漂亮的“翻身仗”。北京买房首套贷款利率上涨,老家三四线城市也快买不起了,这些无穷小量的叠加无异于给刚需购房者身上不断加稻草。

 

03 疲劳问题

 

前面提到的稳定的观点与收敛观点,都应该加入时间参数。所以,在京租过几年房子,亲眼见过我为房价狂的刚需心底都会有一个声音,就是我要买房。那么接下来的问题就是买什么样的房子。没吃过猪肉也见过猪跑,没买过房的至少看过房。去年有两类房子引起了刚需的极大关注,即共有产权房和限竞房。

 

共有产权房,大家并不陌生,简言之就是前两年的自住房,只不过购房人只占部分产权。虽然共有产权房价格比周边的普通商品房价格略低,但是购房人不能100%持有产权使得不少购房者心存疑虑,且首付并没有想象中低。典型的例子就是海淀永丰的某项目,431套房源选到1500号,弃选率高达70%。

 

相比前者,限竞房(更新了!51宗限竞房都在这里)不仅没有对购房人区域的限制,还100%持有产权,是不是优势更明显了呢?的确,从去年北京竞拍的商品房地块全是限房价竞地价地块,按照“7090政策”户型大部分在90平以下,从某种程度上来说给刚需带来了福音。但是如果你仔细观察不难发现,五环的房源单价都在5万多,总价也是直奔500万呐,呐,呐!

 

500万买限竞房到底合不合适?咱们来算笔帐。首先,由于信贷收紧,限竞房首付并不低,如果首付超过50%,那么对于购房人来说简直压力山大。其次,限竞房不同于普通商品房一到两年的交付时间,虽然是精装修,可是部分项目要3年才能交房,2年下房本,加上5年后才能买卖的限制,如果之后想换房,周转时间是非常长的。

 

如果我看看同价位的二手房呢?要知道,北京现阶段一直在执行三价合一政策,即纳税价格与银行评估价格的低者作为贷款依据。因此,二手房购房者只能在降低杠杆或者减少税费两者选择一个,对于需要多贷款的购房者来说,就必须按照高额纳税。多纳税,还是把税费的钱放到房款中,哪个对于刚需更合适,显而易见。

 

   ▲《公主小屋》| 买房,因为它是能永远居住下去的家

买房不易,刚需更难。目前北京房价总体平稳,不少品质新房项目都会在今年陆续入市。如果你只是自住,共有产权房、限竞房都可以考虑。但是如果你有未来置换的计划,500万置业,不是没有更好的选择。总之,刚需抓紧机会赶紧上车才是上策。 

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