今天想借这宗地跟大家聊聊新房价格的方向，

也想透过这个聊聊普通人买新房要重点看什么。

01

首先说明，底价成交这四个字，并不等于这块地没人想要。

按现房销售出让，房子要盖到能看能验，资金被占用的周期比预售长得多。

起始楼面价约两万九每平方米，光首付款就要掏出十四点六八亿。

这些都是门槛，更别提公建啥的，都得是真金白银垫进去，

对房企来说，贵是贵，不过好在，歇甲B组团安全垫足够厚，确定性也强。

02

地块在昌平南部，往朝阳和海淀通勤都方便。

地块到17号线、18号线交汇的天通苑东站不到一公里。

宗地容积率都很低：最北侧的0049是1.01，南侧的0077-01是1.6这两宗是住宅，0073是0.6是服务区。

市场预测大概率可以做叠墅洋房产品，需要注意的是，宗地大概率还会做抬板社区。

极低容积配上抬板，歇甲有机会带来全北京头一份抬板叠墅洋房产品。

另外，宗地还有一处优势，地块到清河只有三百米。

河对岸就是朝阳改善成熟板块新北苑，

最早交付的那批业主住了十几年，如今正到了要「改善」的年纪。

而朝阳一侧地少且贵。

需求总要找出路。

除了地段，还有一个正在成形的认同，我们叫它「滨水认同」。

把它们串起来的，是抬板文件里那份优先适用的名单：

地形高差、滨水沿线、轨道微中心。

一条政策，一条河，一块地，就这么咬合在一起。

你说巧不巧？

03

地形差、轨道老生常谈，可为什么偏偏又提到“水”？

北京人对江南风景的念想，几乎是刻在骨子里的。

雄安新区打样时要的，就是一座江南气质的花园城市，官方对她的形容是「不是江南、胜似江南」。

北京人还在密云造了一座水乡，取名古北水镇。

这座水镇没有古镇的底子，是凭空长出来的现代造物，专门用来安放那份相思。

亭台楼阁，水系蜿蜒，一直是北京的“白月光”。

过去很多年，房地产并没有认真对待这份念想，水多半只活在效果图里，问就是“贵”，成本高，没必要。但是现在不同了，存量市场，不出好点子，大家都不着急买了。

当这份念想第一次被当成产品命题去做，滨水豪宅的幕布就拉开了，此类产品开始向世界接轨。

需求一旦被产品接住，定价逻辑也就跟上了。

04

判断站不站得住，还得回过头看房子究竟卖不卖得动。

从去年开始，北京已经攒出三个能用的样本。

通州运河玖院挨着大运河，去年九月二十日入市，首开走掉五百七十三套。

往后四个月网签破一千套，累计1300多套，销售额过了一百亿。

均价站上6.2万，今年前七个月以40.14亿排在通州区榜首。

杀手锏就是运河头排260米的超宽河面。

另外两个样本落在顺义温榆河和朱房。

顺义北京润园容积率同样1.01，是今年1-10月北京成交金额的销冠。

卖了67.41亿。

朱房双子就不用多说了，实景出来以后非常震撼了，此外还有最近关注度很好的华润澐玺，也在丽泽湾上。

这几个项目在不同的区，共同点只有两个：

产品本身过硬+水岸。

昨天我看到有人已经给昨天那块地估出了十万+/平的未来售价。

那个数字我们不评价，价格从来都是需求承接之后的结果。

我想说的是北京继“好房子”之后打出的这几张牌，抬板、滨水，不再是在传统硬件上做加法了，换了一个梗感性的赛道。

05

北京这两年的供地，一直在往「确定性」这三个字上靠。

拿出来的地大部分轨道交通附近，周边都有在售新房，价格接受度、产品类型和客户厚度都做过测试。

经验告诉市场，地段依然是新房价格稳不稳的保障。

这个地段里包含了是否围绕“东西海”、是否有产业、是否轨道交通便利。

但问题也在这儿。

这些确定性强的位置，产品几乎都选择了低总价小户型，疯狂去化。真正的改善豪宅、大户型新房，去哪了？

答案是：更感性的地方。

未来新房大概率会在这个赛道上狂奔。因为你卷“性价比”，一定卷不赢二手房次新房。它们降价空间巨大，新房不能总用降价赢得市场。当下已经有这样的变化：新房地段上的稀缺，从是否临近产业区、是否临铁，转向滨水。滨水是稀缺，但它不影响你通勤，不影响你上学。它变成一种感性的稀缺，而这正在成为新房新的杀手锏。

未来新房注定是更小众的市场，就像其他发达经济体那样。但你目前要买的新房，未来也会变成市场上流通的二手房。那个时候，你手上房价的锚点是什么，将决定它在市场上的竞争力。

结尾

所以回到开头那个问题：普通人买新房，到底要重点看什么？

不是只看价格，也不是只看地段。

先看确定性底线：通勤、产业、轨道，这些决定它未来有没有人接。再看感性稀缺：滨水、低密、抬板、产品形态，这些决定它在同质化的二手房里，能不能被一眼认出来。

未来的新房市场，不会再有统一的答案。有人买的是效率，有人买的是生活，有人买的是别人复制不了的那一点水岸和松弛。你买的新房，迟早要回到二手市场里接受检验。到那时，能撑住它的，不是当年开盘时的热闹，而是它身上有没有别人替代不了的东西。

歇甲庄这宗地，底价成交，安安静静。但它把北京新房未来的一条路，摆在了桌面上：

确定性打底，感性稀缺定价。