现在文件来了。六条，每一条都改写在北京盖房子、卖房子、买房子的方式。

01 预售门槛

828之后新发布出让公告的商品住房项目，想申请预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。文件里把封顶定义得很死，楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑。不是盖子盖上了就算数。

光封顶还不够，还要出具建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。

五方签字盖章，这六个字的分量，干过工程的人都懂。以前是开发商自己说封顶了，现在是五家单位一起签字画押，出了事谁也跑不掉。

配套的是资金监管。新项目的预售资金，全额、全过程监管，项目联合验收后才能解除。

这里有一句话要留意，文件写的是「具体预售资金监管办法另行印发」。

也就是说，关键的那一刀还没落下来。这份文件定了框架，细则另出。

这两句话翻译成人话就是，开发商不能再靠"图纸卖房、回款滚动"这套玩法了。钱进得来，出不去，一直到房子盖完验收完。

那么在途项目怎么办？这才是大家最关心的。

文件分了三类。

第一类，828前已经拿到（含部分拿到）建设工程规划许可证、但还没办预售许可的，按老政策执行。这批项目是幸运的，规则没变。

第二类，828前已经拿到地（含正在出让）、但还没拿到建设工程规划许可证的，原则上按新项目执行。但是，文件留了一道门：各区政府如果能确保按时建成交付，在加强资金监管的前提下，报市级部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

第三类，历史遗留问题项目，各区政府评估风险后，按在途项目规定执行。

2027年底，这个时间点要圈起来。它意味着未来一年多，市场上还会有一批房源按老规矩上市。这批房要🔥啊。

读完了发现，其实并不是锁死🔒了开发商的钱。没有一刀切把在途项目逼死，也没有放任不管。资金监管的口子收得很紧，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，加上红线外需要开发商承担的市政工程费用，全部进市住房资金管理中心的监管账户。

但注意，这不是死冻结。入账资金超过重点监管额度之后，开发商可以按建设节点申请支取相应的建设资金，或者支取超出重点监管额度的那部分，支取时由房屋所在区的住建（房管）部门审核。

这句话很重要。它说明政府的目标是把钱留在项目里盖完房子，不是把开发商的钱全锁死。重点监管额度之上的部分，还是能动的，只是要区里点头。

说白了，可以让你卖，可以让你用钱，但必须够把房子盖完。

02

第二条，现房销售怎么落地。

828起，新项目优先选择现房销售。流程是，开发企业取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向区住建部门申请现房销售备案，然后才能卖。

还有一个前置条件，所销售的房屋及建设用地使用权，应无抵押、查封等情形。

这意味着开发商得先掏钱把抵押还掉，才能开始卖。

关于定价，规定说取得建筑工程施工许可证后，就可以和购房人签定金合同，定金一般不超过总房价款的1%。开发商违约不能按期交房，购房人有权解除合同。

828后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，含公积金贷款，而且贷款资金要通过受托支付的方式，直接付到预售资金监管账户。

这对买房人的影响是双向的。好处是彻底没有烂尾风险，钱在监管账户里，房子盖完才动。代价是，你买期房的首付款要趴更久，而开发商为了补上这个缺口，大概率会在首付比例和付款节奏上做文章。

03

第三条，主办银行制。

828后签订开发贷合同的项目，一家银行单独放贷的，这家银行就是主办银行；组银团的，牵头行是主办银行。

开发商必须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金，所有和项目相关的钱，全部进这个账户。市住房资金管理中心也在同一家银行开监管账户，放预售资金和现房定金。

这套设计的核心就一句话，项目的钱，只能在这个项目里转。

04

是整份文件里最实在的一条，也是最容易被忽略的一条。

坦白讲，前面都是在收紧，只有这一条是在给钱。

828后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可以分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可以延长到合同签订后两年内缴清，不计利息。

买房人按揭，现在买地也按揭了，时代真的变了，变穷了都。

不过算笔账，一块70亿的地，先掏35亿，剩下35亿可以在两年内慢慢付，还不用付利息。

按现在3%左右的融资成本算，35亿压两年，光利息就是2亿多。这2亿多，是白送给开发商的。

这一条，直接回答了前一段时间市场最关心的问题：地价会不会降。

答案是，不降，但可以晚付。

要说明的是，这个做法不是北京独创。据中指研究院陈文静梳理，广州近期有一宗「现房销售承诺制」地块，允许2年内付清全部价款。北京这次是把这个做法明确写进了文件，适用范围从单宗地块扩大到828后所有新出让的商品住宅用地。

除了付款，土地端还有两个动作。支持带规划方案出让、拿地即开工；完善「一地一策」会商机制，推动入市用地达到「七通一平」。

拿地即开工，这五个字在过去几年几乎是个奢望。开发商拿完地，光是把周边的市政配套协调明白就要耗掉半年。现在政府把这活接过去了，地拿出来就是熟地。

这其实也是在给开发商补时间。既然销售端要等到现房，那开发端就得把能省的时间全省下来。

05

说下影响吧，有房企人士提到，二十层以上的高层项目，开发建设周期本身就长，如果再叠加现房销售的回款周期，压力会非常大。未来北京的住宅供应，大概率会向低密、低容积率、开发周期可控的地块倾斜。

这不是猜测。第十一轮供地清单已经印证了：4宗地，容积率分别是1.13、1.2、1.2、1.5。

有业内预判，未来能留在北京市场牌桌上的，可能只剩实力较强的少数几家国央企。

行业集中度会加速提升。这句话说了好几年，这一次是真的要兑现了。

如果你是买房人，你要买的是核心区、成熟的低密项目，特别是2027年底前还能按老预售条件上市的那批在途项目，这很可能是未来两年里性价比最高的一批房子。它们既有老规则下的价格弹性，又是新标准下的产品。这个窗口，到2027年底关闭。

如果你盯着的是远郊、高库存板块，那这份文件跟你关系不大。那里的去化周期本来就是按年算的，供应收缩救不了产品力。

9月24日，规则换了。

从此以后，在北京盖房子的人，拼的不再是谁跑得快，而是谁活得久。在北京买房子的人，要比的不再是谁下手快，而是谁看得准。

这两种能力，从来都不是一回事。

原文戳文末左下角。