楼市大变局!棚改退潮,房价或迎来断层式暴跌!

今日财经头条

2019-01-24 23:04:04 ·-

离2018年过去不到30天,但棚改货币化退潮就已经尘埃落定。

政策转向,比预想中要快很多。

2018,棚改热火朝天。

2019,高峰过后就是低谷。

2019年多个地方棚改目标“腰斩”,这应当算是中国宏观经济上最重磅的事件 。

截至1月23日,多个省市召开了地方两会和住房工作会议。目前已发布2019年棚改工作目标的省份,其2019年棚改目标均比2018年下降。

其中,山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

这么多个“小目标”,今年突然就被腰斩、屁股斩,甚至是大腿斩。

棚户区改造原本是一件惠民的好政策,“居者有其屋”。然而在过去的几年里,棚改的推波助澜,让三四线城市的房价高歌猛进。很多普通居民摇身一变成为“拆二代”,一夜暴富。

现在问题来了,没有棚改,三四线城市房价靠什么支撑?

打个比方,棚改就像风,房价就像风筝。棚改如大风,所到之处房价飙涨。棚改力度一降低,房价就稳不住,取消棚改货币化安置政策,相当于风停了,风筝会直接高空坠落。 

房价暴涨的背后潜藏危机,三四线城市房价怕是要凉了。

1

很多人问头条君,你总说楼市在调控:“房住不炒”、“五限大绑”,为什么房价还是在涨呢?

这个问题确实客观存在,纵观去年楼市调控,那么大动静。地产商貌似哀鸿遍野,而实际的统计结果却显示,2018年,我们的房价还是涨了。

为什么?

房价一路飙升,棚改货币化功不可没。

这就是调控的挤出效应。简单地来说,炒房客和大型房企找不到一线城市的投资项目,只好出走三四线城市。

三四线棚改此时正如火如荼,棚改区居民手里有大把补偿款急需在城市繁华地段购房。如羔羊一般嗷嗷待宰!

棚改货币化相当于央行对三四线楼市定向放水,大拆大建加上大补贴!加上房价普涨的情绪驱动,三四线楼市彻底被激活,引发新一轮的全民抢房潮。

天时地利人和,房价不高才怪。

开发商和炒房客趁机狠捞,仿佛他们的天堂,没有“钉子户”阻挠,盖楼这样的老本行,开发商驾轻就熟。腾笼换鸟,鸟枪换炮,广阔天地,开发商大有“钱”途。

在三四线城市,房子是用来住的,不是用来炒的,这句话的确更恰当一些。

转眼间,政策变脸。现在棚改断臂,直接影响就是,很多三四线的城市房价涨不动了。因为没有棚改,需求受限,房子流动性变低,将会有无数人被套牢在山岗上,比如16、17年那一波加杠杆买房的人。

就像一不小心踩踏进猎人提前安放好的“甜蜜陷阱”,从此踏进了自身的命运。

一代人的宿命。

头条君记得,《三国志·诸葛亮传》里有最后一句话:盖天命有归,不可以智力争也。为国接盘,也是天数。

2

有人问头条君,为什么棚改会让房价飞涨呢?

问题就出在,买房的民众和卖房的开发商之间,力量不对等。

一方面,民众的破房子,被强制拆迁了,民众没有房子住,迫切的要买房子。

另一方面,开发商是店大欺客,对于急切买房子的民众,坐地起价,本来房子5000一平米,民众拆迁后拿的钱,国家本意是让这些民众可以买100平的大房子。

但开发商看着拿着大把拆迁款的民众眼红,于是大宰肥羊,看准民众没房子住,急切买房的心情,说房价现在不是5000一平了,是10000一平了,小老百姓你这点钱,只能买50平了。

没有房子住的民众,迫不得已,为了有个房子遮风挡雨,只能接受。

于是,在棚改前,三四线城市烂大街的,无人要的开发商的新房,成了抢手货,房价一下子坐地起价,翻倍的涨了起来。

开发商赚得盆满钵满。

“棚户区改造出台的背景,本意是要解决房产去库存和民生问题,但在执行中走样,影响房地产的价格,直接房地产化了,就不是棚改了。”

3

三十年河西,三十年河东。潮退了,才知道谁在裸泳。

在上行期,中国式房价上涨,向来是皆大欢喜式。货币放水和情绪驱动的双重效应,让三四线也能获得与一二线相同的上涨能量。

 

但当楼市进入下行期,逻辑就发生变化。这个时间点,看的不是谁还能上涨,而是谁抗跌能力更强。

棚改这个ATM不给取钱了,唯一支撑三四线房价的支柱已经没有了。

大家都知道,房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。

这些三四线城市房价暴涨,仅仅只是因为棚改发的钱无处可去,最后流入了房地产。而并不是因为经济增长、产业汇聚、人口流入等等利好。

靠放水支撑的资产价格上涨疾如迅雷,但在潮水退去之后的调整也会一泻到底。

过去两年靠棚改迎来一轮补涨的三四五六线城市,可能要面临巨大的房价下行压力。

统计数据更直接一些:过去三年,三四线城市棚改比例占到近九成。换句话说,这些地区房价的上涨也是棚改间接催生的。

靠棚改赚钱的预期被打消,主流资金将会继续回归本源,重回一二线核心城市。头条君预计2019年,一二城市的机会将更会更多。

一二线城市,有强劲的人口红利和产业拉动,楼市即使降温,也不用担心房价大落。

反观有些三四线城市,既缺乏产业,又没有大量人口作为支撑;如今没有棚改的弹药补给,房价下跌之势更加显眼。

棚改货币化加速退潮,房价暴涨的城市再无游移空间。

不少人隐隐听到,冰川崩裂的声音。

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