29期:城市抢人战与房价千丝万缕的关系!

艾财爱家财经号

2018-03-30 17:32:00 ·-

本周的投资理财市场要用一个词来形容的话,我想我会用错综复杂。由中美贸易战引发的人民币升值以及股市大幅波动。由安邦保险实际控制人吴小晖公开审判,引发股市安邦系和固定收益类市场风险情绪扩散。与此同时,四个一线城市北上广深也加入到了“抢人大战”,纷纷出台一系列“抢人”政策。本周万科郁亮还发表了言论,说房地产靠单边价格上涨赚钱时代已经过去了。

毫无疑问,房地产市场确实已经进入到一个十字路口,未来房产还能无脑投资吗?城市之间的抢人战,对于房地产市场的影响有哪些?本周艾财爱家理财实战周报,就重点分析一下房地产市场。

一周房地产新闻简报

1.四大一线城市抢人战拉开帷幕:

   北京、上海加入抢人大战

 蔓延一年之久的城市争抢人才大战,来了新的竞争者!

 3月21日,北京市人力资源和社会保障局网站发布了《北京市引进人才管理办法(试行)》,对符合条件的来京工作人员可快速办理引进手续。人才引进年龄原则上不超过45周岁,“三城一区”引进的可放宽至50周岁。引进人才无产权房屋的,可在聘用单位的集体户或聘用单位所在区人才公共服务机构的集体户办理落户。引进人才的配偶和未成年子女可随调随迁。

 北京在引进“千人计划”、“万人计划”等专家型人才之外,扩大了人才引进范围,10类人才基本涵盖了社会主要职业,范围之广,能看出北京对人才的极度渴求。

 5天之后,上海也坐不住了,继2016年9月出台了“人才30条”之后,又提出打造“人才高峰”:3月26日,上海市人才工作大会举行,并正式对外公布人才高峰工程行动方案,提出要在“人才高地”基础上筑起“人才高峰”,实施“量身定制,一人一策”“高峰人才全权负责制”等政策。

 去年一众二线城市掀起抢人大战,各种政策频频出台,竞争进入白热化阶段。如今,北京、上海加入战局,中国城市之间的“抢人大战”,正式进入一二线城市大混战时代!

 

2.郁亮发表“房产单边上涨时代结束”的看法。

 以往很少提及房价的郁亮指出,“中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱”。

 3.杭州楼市新政:新房销售将公开摇号。

 杭州住保房管局在其官方网站上发布消息,表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式,以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。具体办法将于近期公布。

 为打击炒卖号子   杭州将公证摇号买房

 年后,杭州新房市场并未明显降温,尤其是总价较低又被限价的刚需楼盘更是供不应求,市场上充斥着全款买房、捆绑销售、炒卖房号等现象。

劳动力是生产力的第一要素!

     2020年对于中国来说是一个非常重要的时间关口。2020年是中国三大人口高峰中的第一个高峰60后进入60岁的元年。也就是从这一年起中国将会以世界上最快的速度进入老龄化社会。而从2015年开始中国劳动力就开始迅速减少,且减少速度越来越快。在这个过程中,我们慢慢发现人力成本也在快速抬升,未来劳动力成本将实质上成为生产力的第一要素。

     实际上,人口与房价的关系有一点像鸡和蛋的关系。因为人口不断聚集,房产作为刚需资源供小于求,价格上涨。而房价的快速上涨,本身作为一种极好的投资机会又会吸引大量的人口与资金流入。而要维持房价的持续增长,又需要人口不断增加的趋势。

     虽然房价本身还受到土地供应、政策调控的影响,但是从根本来看,人口才是长期趋势的决定因素。

     目前一二线城市的抢人大战,从表面上来看是抢人,但是仔细观察各个城市的人口引进战略就会发现,人口也是分三六九等的,部分三线城市引进的人口只需要专科学历或是交了几年社保即可。像武汉、西安等城市的基本要求就是30岁以下,本科生即可。但是像北京和上海这种有人口限制规模要求的城市,对于人才的引进要求明显要高上一截。

     近一年多,北京、上海的总人口略微减少,而与此同时,北京二手房成交均价有极为明显的下降。房价的快速上涨是管理层不原意看到的,房价的快速下跌也是城市管理者们万万不能接受的。尤其是未来房地产税的征收,如果房价下跌,则根本无法展开。

     平衡城市规模与房价之间的关系,能够做的只能是引进高质量的人才,因为京沪的房价非普通劳动力可承受。

     对于二线城市来讲,城市的规模与密度与一线城市相比还有很大的空间,毕竟只要是受过高等教育的人口即可为城市带来活力、消费、房价支撑等等。

     当然这些都是基于未来青年人口占比将不断减少的大背景下。中国现在的生育率只有1.3左右,并且越是发达的城市,生育率越低。长此以往,以后无论是一线城市还是二线城市都将面临无人可抢的困境。在这场抢人大战中,三四线城市无论如何都会成为输家,未来三四城市人口的空心化会愈发明显。

     未来一个城市对于人口的吸引力将决定这个城市未来的发展。

     而评判一个城市的吸引力无非以下几个指标:

     政冶:国家中心城市、省会。

     经济:工资水平,发展机会。

     教育:大学数量与质量

     城市本身的吸引力:城市环境、人口素质、环境气候等。

一线房价下跌,二线现一二手房价格倒挂!

     自从北京2017年3月实行房产新政以来,商业公寓的成交量下跌了80%以上,成交价格也是跌得头破血流。就算是硬通货的普通商品住宅也平均跌了万元以上。而其它三个一线城市的情况也好不到那里去。

     不仅一线城市,目前主要强二线城市杭州、武汉、成都等地也形成了一种一二手房价格倒挂的现象。

     已经形成的局面对于投资是没有意义的,因为投资看的永远都是未来。

     大家应该记得两年前的房价涨势由一线起底,二线紧跟,慢慢导向三四线的过程。那么,目前房价的调整过程会不会也按这个来进行传导?

     目前来看这种趋势存在很强的内在逻辑,我们需要注意的是一线城市房价下跌主要集中在二手房市场而非一手房。目前二线城市已经形成了非常明显的一二手价格倒挂的局面。与一手房不同的是,二线城市近几年新房入市量远比一线城市的规模要大。所以二线城市二手房价格调整的时间很快就会到来。至于三四线城市,青年人口外流的影响还不是特别明显,但是随着时间的推移,未来房价的基础已经在慢慢空心化。

     杭州市近期出台的摇号政策,其目的就在打击目前一手房市场比较普遍的卖号、摇号的现象。这一点在武汉的热点楼盘同样比较常见,通常在中介交30万左右的费用,就可以保证能够买到自己想要的一手房,而在这笔费用中中介却宣称他们只是赚了很小一笔手续费而已,钱还是开发商赚去了。目前政府严格限制一手房成交价格,于是形成了热点城市一二手房之间非常明显的价格倒挂现象,于是就造成了前面图片标题所说的现象,抢到就是赚到。

     一二手房价格的倒挂现象说白了就是行政手段对于市场所造成的控制,这是反市场规律的。从短期来看是这是限房价,但是从长期来看这也是一种保护房价长期上涨基础的举动,避免过度透支购买力而造成房价的大起大落。

      一手房因为倒挂现象,被人们认为是无风险投资资产,二手房因为有一手房的强劲表现而获得了一个基础底价的确认。

      对于投资者来讲,2018年在银行上调贷款利率的背景下,100万30年要多出30万左右的成本,并且二手房价格极有可能会受传导作用的影响而出现调整。所以2018年并不是一个好的投资二手房时机,但是热点城市的一手房资源确实有了一个价格倒挂的巨大套利空间,所以有机会一手房还是要买的。

每个二线城市都以为自己可以成为一线!

      就近期城市之间的抢人大战结果来看,西安一时风头无两!

      3月22日到24日这3天,西安共迁入落户人口超1.5万人。同时,在系列新政的叠加之下,从1月截至目前,西安新迁入人口已达21万,直逼去年迁入人口总量。

      近一段时间,西安的楼市无疑被注入了一剂强心针。其入选了中国第九个国家中心城市,并且从目前来看这也是我国西北地区唯一一个有资格入选的城市。从国家层面上来讲,国家是希望西安能够成为我国西北经济的战略支撑点,辐射整个西北区域。

      而西安在新政公布之后吸引人口能力如此之强的另外一个重要原因就是西安是一座大学教育资源极为丰富的城市。

      虽然我不是西安人,但是此时此刻也不禁为西安未来的发展而欢欣鼓舞。

      只可惜我认为每一个二线城市都希望自己能够发展成为未来的新一线城市,但是从目前来看希望很小。

      虽然目前市场表现出来的格局是一线城市显现周期拐点,北京和上海人口减少。二线城市人口迅速增加,楼市也表现良好。三四线城市的表现也明显要好于一线城市。但是这些都是浮云,因为一线城市的基础条件、社会科技发展、产业结构、人口素质、楼市后劲与安全边际这些都是二三四线城市无法比拟的。

      1.人口数量有所下降,但是人口素质却在不断提升。人与城市是相互影响的,即使是同一个人在一线与二线生活工作十年,也一定是一线的你更为富有与优秀。因为一线城市虽然竞争更为激烈,但也会促使你不断进步。我们注意到与西安这种拿着学生证就可以落户的政策不同的是,北京和上海的门槛要高很多,方向也更为明确。或许北京和上海的人口数量有所减少,但是质量却在不断提升。

      2.科技与产业结构的改变,提升了一线城市辐射能力。随着互联网时代真正意义上统冶了我们的生活,改变了我们的生存方式,未来一线城市的辐射能力会比现在更强。

      3.投资规律:流通性溢价的属性加成,房产未来有一天必然会出现供大于求的问题。因为青年人口不断减少的基本现实是改变不了的。过去房产有其稀缺性加成,房产之间的差异还不够明显,未来在供大于求的市场,最优质的资产将会享受到所谓的流通性加成,或者叫蓝筹溢价。

投资者应对策略与建议!

     为什么涨价会以一二三线城市传导,降价就不会?

     1.一手房可买,二手房不要碰。目前二手房市场在一个缓慢降温的过程,主要是要消化15-17年那一波快速上涨所带来的泡沫。一手房因为价格倒挂的原因,形成了一个安全边际池。这个倒挂的价格越大,安全边际越高,当然也说明二手房的泡沫越大。

     2.一线始终是一线,强二线必须是国家中心城市。虽然目前一线城市房产调整,但是不用过于悲观,因为一线城市的房价决定了中国房价的天花板。同时这也说明二线城市房产价格越接近于一线,其投资价值越低。因为房产投资通常都在5年左右,短期涨跌并不影响长期判断。

     3.青年人口流向最终决定城市未来。我常常跟平台粉丝说,看一个城市的房价就看一个城市的人口增长。城市哪里的房产更有投资价值,就看哪里年青人多,新进人口落户到市里哪个区。

      4.2018年投资并非好的投资时机。总的来说2018年并不是一个好的房产投资年份,就像郁亮所说房产已经很难重现单边快速上涨,加之目前的信贷政策对于投资房产来说增加了很高的成本。同时还要担心房产调控所带来的传导作用。更加重要的是房产投资是所有投资选项中机会成本、税费成本最高的一项,当房价只是微涨时,那么意味着你已经亏了!

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