刚需购房者是对住宅“刚性需求”，指本地人或外地人想在城市里长期安家生活扎根立足，必须要购买属于自己的一套房子。刘全分析认为，住宅刚性需求是人们生活的最基本需求；例如，穿衣、吃饭、休息等住房也是其中之一。房子居住属性与投资属性和特殊价值，决定了房子弥足珍贵。对于租房子的人来说，在城市能够拥有属于自己的房子是遥不可及的梦想或要为此奋斗大半生。面对大中城市超高房价很多无房者，奋斗再久也依然是无家可归。
现实中可以简单地将人们分为两个阶层，有房者和无房者。房产已经将社会贫富差距快速拉大，在高房价面前你不参加这场昂贵的利益竞赛，你就等于放弃了阶层上升渠道；不仅是你这一代，而且还意味着你下一代也会同样被动。刘全分析认为，大中城市房价持续走高，新财富并没有被创造，财富只是横向流动。在高房价重压之下，社会两极分化明显，富者更富，穷者更穷，即赢家通吃。富人不缺房子，真正缺房子的就是普通刚需人群。
中国房地产行业快速发展20多年，房地产行业对国民经济增长及城市化开发建设等方面贡献巨大。刘全分析认为，房地产行业是国家支柱产业及重要基础产业长期不会改变，在房地产市场中政府是土地不多供应商。在一定程度上地价主导房价，房价推动地价上涨，房价与地价相互影响。按照基本市场规律分析，土地价格上涨将导致房地产开发成本增加，房价必然会上涨。从房地产开发成本分析，全国大中城市土地价格年均在二位数以上增长，货币贬值推动物价上涨，房地产开发成本性上涨是特别毋庸置疑。
据调查统计数据显示，普通民众购买房产通过银行按揭贷款比例占90%，付全款购房比例占10%。2月份，金融降杠杆全面升级，银行普遍上浮房贷利率及二套房首付比例和提高贷款标准。房贷利率上浮致使买房成本越来越高，开发商要求提高首付导致购房者承担更大的经济负担，买起房子还不起贷款也成为房地产市场的新问题。由于近几年居民高杠杆购房大幅增加，银行房贷利率持续上调和提高购房首付比例是大势所趋。
据较新调查数据显示，2017年，北京、上海、深圳等一线城市新建住宅销售均价52000元平方米；南京、福州、天津、杭州、厦门等二线城市新建住宅销售均价超过20000元平方米。刘全认为，按照一二线城市房价，能买房的人都是具有一定经济实力的有钱人，不是普通刚需能买得起的价格。大中城市房价超高，楼市完了：再见，1亿刚需购房者已经买不起房子了。
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.2
