5分钟解读 中国地产新趋势

昌正房地产

2018-11-01 17:03:48 ·-

房地产作为一种稳定的投资,有一个明显的弱点就是流通性差,你可能拥有价值几百万上千万的房产却很难变现。然而近日一则新闻所呈现出的趋势,或将重新定义中国的房地产。

近日,建行联合万科推出“存房+养老”模式,不转移房屋所有权,破解了以房养老的困局,并在广东地区首次推出“安心养老基地”。

 

未来的房价趋于平稳,没来得及上车的人短期内也买不起房,租房将成为大部分人的选择。虽然近期长租公寓坏消息频出,但从另一个角度来看,这不失为房屋租赁市场走向规范化的迹象。

 

如果未来租房成为趋势,并且“以房养老”模式不断得到创新性改变,那么房产流通性差将不再是弱点,房产除了可以居住和享受所在城市的教育、经济资源外,还可以养老。中国房地产或将成为“硬通货”。

 

1.养老已成为全球性难题

 

世界经济论坛对美国、英国、荷兰、日本、澳大利亚、加拿大、中国和印度的研究发现,到2050年,这些国家的养老金缺口高达400万亿美元。

 

美国的养老金缺口最大,到2050年资金缺口将从当前的28万亿美元增至137万亿美元。

 

日本的人口老龄化十分严重,从性别方面,65岁以上的男性人口为1525万,占男性人口的24.7%,女性人口为1988万人,占女性人口的30.6%;从年龄方面,75岁以上为1747万人,占总人口的13.8%,80岁以上的1074万人占总人口的8.5%。这些老龄化人口的养老金支出高达32.5万亿日元,占了预算总额的三分之一。

 

中国的养老金也是老大难问题

 

首先,中国的人口老龄化加快,退休人员越来越多,随着生活水平和医疗技术的提高,活到100岁也不感到稀奇,退休人员和人口寿命的增加,使得养老金的支出数额不断加大;

 

其次,中国的生育率快速下降,国际上认为,世代更替水平总和生育率约为2.1,即每对夫妻平均生2.1个孩子,能够基本保证下一代人口不减少。而中国在上世纪90年代就已经跌破这一数字,至2016年时为1.62。结合人口老龄化加快,就形成了这样一个局面:领取养老金的人越来越多,而缴纳养老保险的年轻人却越来越少;

 

最后就是通货膨胀的问题,大家现在就要做好心理准备,未来的养老金可能仅能维持温饱,想靠养老金来享受退休生活完全不现实。退休者想过得富裕,除了多生孩子,最有效的方法就是学会投资。

 

2.以房养老靠谱吗?

 

以房养老早在2013年就提出过,鼓励老年人住房反向抵押,从2014年开始将北京、上海、广州、武汉作为试点,随后逐渐扩大到其他地区,但是,四年间全国范围内仅有98户家庭、139位老人完成了承保手续。

 

以房养老为何难以推进?主要有以下几个原因:

 

中国人的传统观念,老年人对后代子孙的责任感以及“养儿防老”的价值观,使得老年人更倾向于把房子传给子孙后辈;

近年来,房价不断攀升,老年人相信房子仍有升值空间,如果将房子抵押给保险公司,那么未来房子的增值部分也就归保险公司所有,这样是不划算的;

以房养老保险产品在国内仍不成熟,产品设计复杂,风险分散机制不完善,相关法律制度存在缺失,无法让投保人建立起信心。

 

随着国家养老压力逐渐显现,为了破解以房养老的困局,不转移房屋所有权的“存房+养老”模式诞生了。

 

这一模式并不复杂,老年人将房产交给金融机构管理,可以一次或分期获得房产出租收益;金融机构为老年人推荐符合条件的养老机构,利用存房资金支付养老机构费用;养老机构发挥专业作用,为老年人提供养老规划、旅居养老、健康管理、医疗服务、养老金融管理及其他养老服务。

 

通过该业务,存房养老者实现了住房的长租收益及增值收益;房屋租赁公司获得了更多的长租房源;养老机构得到稳定的客源及收入来源;租客获得了优质的居住条件。

 

3.对房地产的影响

 

“存房+养老”模式无疑是给房地产投资者的一颗“定心丸”。

 

但仍要注意几点:

 

仅有一套房,如果将该房用于存房养老,老人就需要入住养老公寓,养老公寓的价值肯定低于存房价值;

拥有2套或2套以上,则可以存一套或多套,自住一套,并获取存房资金;

并非所有房产都具有存房价值,房产所在的城市、是否为市中心、生活配套和交通便利等,都决定着房产在存房时的收益大小。

 

所以说,“2套以下都是刚需”不无道理,同时,投资房地产不能头脑发热,一定要选经济活跃、人口流入、享有政策优惠的热门城市的中心地段,这样的投资无论在什么时候都拥有绝对的话语权。

 

这样看来,房地产投资可以说是伴随一生的投资,明白这一点的人,就不会被短期的波动所左右。以房养老新模式是房地产的一剂强心剂,加强了房地产的流通性和收益多样化。可以预见,随着中国金融市场的发展,未来将会有更多有关于房地产的创新型金融产品供人们选择。

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