住宅交易税费及阴阳合同

侃侃房

2018-03-06 18:40:00 ·-

 

住宅交易税费及阴阳合同

住宅交易新房和二手房税收的相关问题。

随着楼市进入一个存量的时代,二手房的交易量越来越大。二手房的交易在很多城市都超过了新房。北京2017年,成交七套二手房,才可能成交一套新房。所以大家哪怕是首次置业,也不一定选择新房。存在买卖当中对成本的一个考量。

交易税费

在税务上,新房和二手房到底有什么不同?整体上说买新房要交的费用主要是契税、印花税和住宅专项维修基金。而买二手房主要交的是个税、增值税和契税。

 

综合上看,新房所要交的税还是比二手房简单的多。计算起来也比较容易。具体来比较一下这些税种。先从新房上来看要交的税。

1、契税,契税一套二套又不一样,面积大小也不一样。首套90平米以下,是网签价格的1%。90平米以上的是网签价格的1.5%。如果是第二套,无论面积大小,一律是网签价格的3%。

新房不用交增值税,但是要交印花税以即住宅专项维修基金。如果是纯住宅的话,可以免征印花税。

专项维修维修基金,独立住宅,室内每平方50块钱;低层住宅,每平方100元;高层住宅的是每平米200块钱。

2、二手房,要交契税、个税和增值税,分两种情况:如果网签价格大于核定价的时候,如果是首套的话,面积在90平方以下契税交1%,90平方以上的话,要交网签价格的1.5%;如果买第二套,契税是网签价格的3%。可见二手房交契税的系数和新房是一样的。

3、那么个税怎么交呢?如果不满五年,要交20%的个税,就是卖出以后赚的钱。如果五年内也是唯一的住房,可以免征个税。

4、增值税满两年的二手房普通住宅,增值税是免收了。如果是非普通住宅,是将非普通住宅网签价减原值,再除以1.05,再乘以5%。如果两年以上是网签价减原值。

5、当网签价小于核定价格的时候。契税的交法是这样的:首套90平米以下,合并价格除以本,核定价格除以1.05,再乘以1%;90平方以上是核定价格,除以1.05再乘以1.5%。如果是第二套,一律是核定价格,除以1.05%再乘以3%。

个税的交法是不满五年,是不是唯一住宅?也就是核定价格,除以1.05再减原值,再减合理费用差额的20%。如果是满五年,而且是唯一住宅,免征个人所得税。

6、增值税的交法是满两年是免征增值税。非普通住宅是合同金额减原值,除以1.05再乘以5%。如不满两年,一律是核定价格,除以1.05。再乘以5%。

新房如果是按揭还按揭的费用,有抵押登记的费用,权证还有印花税。

权属还有登记费,这些都比较少,几十块到几百块不等。物业管理费等等,也是一个该交的费用。

阴阳合同

接着我们来讲讲阴阳合同,主要存在于二手房交易中。2016,北京成交的27万套二手房,通过高装修款低网签价来逃税变成一种行规。例如一套940万的房子,最低可以按330万价格签定,剩下的房款签一个装修合同来逃税。但这是极端,一般的房屋都有一个核定的最低价。那你就不可能以过低的价格成交。

 

最近一位杨先生分享了他在北京购房的经历:他去年通过中介公司购买了何先生一套位于朝阳区的商品房。双方签的合同约定好,双方签的二手房合同价格420万,于合同签订内10日支付200万,其余220万是公积金贷款。因为这套住房不是何先生的唯一住房,规定要交纳20%的个税。为了避税,中介公司就支招了,在合同上签订,在网签合同上约定网签的价格是260万,还有160万的装修款。这样可以少交很多税。一个月以后,杨先生取得了公积金的批贷函。联系中介公司和何先生去办理过户手续。

何先生反悔了,因为不到两个月时间房屋就涨到了480万,涨了60万。何先生给中介公司发函说北京市存量房屋买卖合同和网签合同约定的价格不同,属于阴阳合同。合同法规定阴阳合同无效,买卖合同无效,何先生也能同意退还杨先生的购房首付款。杨先生买的是学区房,怕影响孩子入学,杨先生将何先生起诉到了法院。依据2014年北京市法院关于买卖二手房疑难问题的会议纪要中第四条:如果关于房屋买卖合同是阴阳合同,阴阳合同中的价格属于无效的,但该条款无效,并不影响条约中其他的合同条款的法律效益。所以阴阳合同,并非是完全无效,只是关于价格条款的协议无效。律师分析说,260万的,网签160万的房屋装修款,这个价格是无效的,房屋总价应被认定为420万。所以就涉及到了个税的问题,北京市的有关规定:个税应该由卖方出,但在二手房交易的实际情况中,一般都约定由买方来承担相关的税。所以从以上的分析来说,从260万上升到420万。杨先生要多承担10多万的个税。

 

 

二手房,阴阳合同一般是是这样的,先签订一个购房合同,这是一个购房价格的真实表述,约定购房的总价款,比如300万,我签一个装修合同,装修合同上约定装修款100万,第二个合同一般是提供给建委的,合同中只有200万。签订阴阳合同的,如果被举报,需要补交税款,而且会面临处罚,同样作为阴阳合同的中介,也有风险。根据房地产经纪管理办法,房地产经纪机构和经纪人不得为交易双方规避交易税费等提供便利,违反的由县级以上地方人民政府建设、房地产主管部门责令限期改正,记入信用档案,给房地产经纪人处一万元罚款,对经纪机构取消网签,处以3万元的罚款。

 

      

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