2017中国房地产租赁公寓行业白皮书
中国房地产存量资产暨城市更新理事会 著
中国房地产金融、地金网、公寓最前线、涵寓咨询
联合出品
根据2017年中国房地产存量资产暨城市更新理事会统计，国内拥有规模公寓企业超过600家，公寓间数超过120万间。伴随16年房价的上涨和首次置业门槛越来越高，2017年国家对租赁行业政策暖风频吹，高级、各城市级的政策不断出台，“租售同权”的政策开始逐步完善，越来越多年轻人主动或被动选择租房。
2017《中国房地产租赁公寓行业白皮书》通过全方位的角度分析梳理了长租公寓行业的发展、现状，并对未来发展趋势以及发展前景进行多维度的研判，是整个行业规范的指导性报告。
以下为白皮书简报。
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中国公寓行业在国民经济发展中的战略定位
1、重点城市二手房交易已超过新房交易。
随着重点城市人口聚集度越来越高，一些重点城市的核心城区呈饱和状态，二手房交易均已超越新房交易。北京约为3.3倍、上海3.4倍、福州1.4倍，而南京、天津、杭州的比值也接近1，成都、苏州、武汉等城市的二手房交易量与新房交易量之比也呈现震荡上行。
数据来源：涵寓咨询
2、居高不下的房价使得部分人口从被动租赁转向主动租赁。
自2015年以来，以深圳为代表的我国一线城市经历了房价快速上涨阶段。根据国家统计局数据显示，深圳、上海及北京房价15年以来累计上涨75%、45%和31%。居高不下的房价导致我国一线城市房价收入均比高于国际主要城市。16年数据显示，我国一线城市房价收入比均在20%以上，明显高于其他国际城市。
数据来源：涵寓咨询
较高的购房成本以及超月薪的月供负荷，使得我国购房者的首置年龄被推后。根据涵寓咨询的数据统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄均已超过35岁，较2012年提升了2-3年。作为流动人口的新进代表“大学毕业生”（假设大学毕业为22周岁），其租房周期也由10年上升到了15年左右。而相对低廉的租金让租房成为已大多数人解决住房问题的优选。在未来房价持续高企的形势下，人们停留在租住市场的时间将更多。
数据来源：涵寓咨询
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中国公寓行业的特点
1、高房价及庞大的流动人口，将创造万亿级租赁需求。
庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来，中国流动人口呈明显上升趋势，2014年后，流动人口数量达到高位且持续稳定。2005~2015年一二线城市流动人口比例不断攀升，从24%提升至36%。
数据来源：涵寓咨询
而北上广深的流动人口比例更是从34%提升至45%， 2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%。这代表每6人中就有1人是流动人口，而这70%的流动人口基本租房居住，依次预测，到2030年，我国租赁人口将达到2.7亿人次，并且租房周期长。
数据来源：涵寓咨询
2016年，我国公寓行业市场规模已达1.38万亿，一、二线城市占市场份额的48%，约6600亿。预计到2020年，市场规模可突破1.95万亿，2030年将达到4.20万亿。届时一、二线城市的市场规模占比至少提升至54%，达2.26万亿元。
数据来源：涵寓咨询
2、量（租赁人口）价（租金）齐升，市场空间广阔。
虽然我国1.6亿的租赁人口规模已居世界排名前列，都市圈也初步形成，但我国租赁人口占总人口总数比例仅为11.70%，与发达国家33.30%（日本）、31.25%（美国）相比明显偏低。随着发达地区人口持续长期净流入，未来我国租赁人口占总人口的比例将具有巨大的提升空间。
数据来源：涵寓咨询
我国以北京、上海、广州、深圳四大一线城市的常住人口均已达到千万以上。以发达国家代表美国为例，有9个人口数大于500万的城市，而这9个城市占所有人口的24.6%，其中纽约占比高达6.1%,洛杉矶占比为4.2%。而我国北京、上海占比只有1.5%左右。我国流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均值，分别为67.4%、62.7%。未来，我国租赁市场的“量”将持续增长。
数据来源：涵寓咨询
3、行业竞争格局优胜劣汰，行业集中度进一步提升。
长租公寓作为去化房地产库存的一个重要途径被中央文件所提及,让众多资本机构觊觎,不仅获得了房地产中介巨头的垂青,各大房地产商和酒店集团也蠢蠢欲动，这使得长租公寓在互联网风口下迅速膨胀起来。长租公寓的兴起其本质属于行业的重大转变，随着行业市场的变化，行业的观念也将变化，进而行业的需求也将产生变化。
行业竞争有加剧之势。2012年至2014年，是白领长租公寓快速发展的两年，并且有众多公寓运营商融资成功。眼下中国风险投资行业活跃，能为公寓行业初创企业提供早期的资金供给。2015年，一些企业突破地域限制，开始了全国布局的步伐。
4、资本市场对公寓行业起到了推波助澜的作用。
近三年，公寓行业在私募PR市场非常活跃，一般创业型的公寓运营商每年都进行1~2轮的股权融资。在定增受限、债务成本高的市场环境下，许多拥有A股上市公司平台背景的公寓运营商在发展业务时，也会将目光投向资本市场，试图借力融资加速企业发展。现在的公寓行业主有四类参与者：开发商、中介、酒店及创业，他们在各自的领域中依靠资本力量，在万亿级的公寓行业中竞速跑。
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中国公寓行业面临的主要问题
1、资产价格涨幅远超资产租赁收益率是公寓行业发展的首要瓶颈。
在最近的十年时间里，北上广深每年的复合涨幅超过10%，再叠加3倍的杠杆，年利润达30%。但中国城市平均静态租赁回报率仅为2.6%，一线城市仅为2%，资产价格涨幅远大于资产租赁回报，社会资本目前以追求资产价格的时间差和短平快回报为重心。以上海楼市为例，近10年商品住宅的成交均价上涨5倍以上，年复合增长超过11%，2007、2015、2016年更是价格涨幅超100%，炒房者赚得盆满钵满。相比之下，二手住宅的租金回报率只有1.6%，随着房价的一路上涨，租金回报率却一路走低，远低于发达国家水平。
数据来源：涵寓咨询
2、中国公寓行业客户群体处于租赁需求初级阶段。
受传统观念的影响：“一定要购房”的观念根深蒂固，我国现阶段的租赁结构较为单一。从年龄组成来看，以年轻人为主。 我国约77%的租客集中在20~29岁，约16%的租客集中在30~39岁。从收入层次来看，以北京为例，单月收入在一万元以下的租客近7成，这些人群是当下租房的主力军。
数据来源：涵寓咨询
3、户型偏好导致租房户型供需不平衡。
90后新生力租客的矛盾个性，从户型偏好来说，他们更偏好一室户的结构。根据涵寓咨询对租客的偏好调查统计发现，租客对于独立一室户的偏好高于二室户及三室户，在租赁市场中，一室户供不应求，二室户基本平衡，而三室户由于高单价导致不易出租，这就造成了我国租房户型的供需不平衡情况。我国租赁房屋的供给仍以商品房为主，老式公寓和农民房也占一定比例。部分出租的房源甚至是违章加盖建筑，严重影响居住安全。
数据来源：涵寓咨询
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中国公寓行业面临的挑战
1、资产收益率上升，利益下行。
我国商业、写字楼、住宅等物业的整体租赁静态收益率与十年期国债利率相比，租金收益率处于倒挂现象，商业物业的杠杆更为困难。
数据来源：涵寓咨询
2、品牌公寓渗透率低。
根据统计，2015年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，预计至2020年，我国公寓间数将超过1000万间。但总体品牌渗透率不足，2017年品牌公寓市场占有率仅为2%。就公寓企业自身集中度而言，TOP10公寓企业占比仅为0.7%，品牌公寓渗透率低。反观发达国家，美国占比7%左右，日本高达31%。根据涵寓数据预测，2017~2020年，我国公寓租赁间数将从1.3亿间提升自1.7亿间（假设每间住两人，自2015年起公寓间数年增幅为5%）。品牌公寓市场占有率会提升至6%。假设未来品牌公寓市场占有率可以达到10%,行业规模将大幅增长，优秀企业将会脱颖而出，市场集中度也将显著提升。
数据来源：涵寓咨询
3、公寓行业多数企业尚未盈利，规模化成本控制无优势。
我国公寓行业发展还在起步阶段，大多数公寓企业盈利尚未体现。一般而言，品牌公寓需要达到数万间以上才能取得规模化优势，目前行业中大部分公司仍然处于规模化前期加大运营投入和营销投入的阶段，公司利润率处于低点。
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中国公寓行业发展策略
1.公寓行业发展的政策取向。
从2015年初开始，我国关于培育和发展租赁市场的政策密集出台，重点围绕“实行购租并举，发展租赁市场”，从五个方面进行切入：
1、大力发展租赁市场的房源供应，并积极培育专业的住房租赁企业、房地产开发商企业、租赁中介、个人出租住房等；
2、允许部分改建商业房用于租赁，并享受水电优惠政策。该政策不断改革，是否能够更适应市场发展，还有待深化研究。
3、给予公寓行业、机构或个人在税收、金融和土地政策上的优惠。
4、租售同权，完善租房落户政策。
5、推进房地产投资信托基金（REITs）的试点。
2.行业质量问题的发展对策。
从“人类需求层次理论”来看，当需求被满足后人们便会去追逐更高层级的需求，而不会受经济发展水平和教育程度的影响，不同社群对不同层次需求的迫切程度也不一样。目前我国正处于财富聚集、需求层次加速分化的阶段，少数富有群体需要更好的居住条件来满足其对于社交的需求。
