实录:互联网时代下中国商业地产经纪行业转型之路(3)

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2018-03-07 19:11:15 ·搜狐焦点北京站官方新闻资讯。内容涵盖房地产市场、房地产金融、土拍信息、项目营销、高端人物访谈等。

互联网时代下中国商业地产经纪行业转型之路

——暨优铺商学院成立新闻发布会

时间:2018年3月7日下午

地点:国贸共享际

(承——实录:互联网时代下中国商业地产经纪行业转型之路(2)) 

主持人:本次,优铺携手正在转型升级中的三四线商业代理公司、商业策划公司、房地产经纪公司、房地产渠道公司,共同众筹成立优铺商学院,通过资本纽带,平台赋能、品牌赋能、工具赋能,联合起来成为命运共同体,抱团取暖抗风险、齐心协力创未来,这次会议将催生中国商业地产行业最大的商铺连锁租售网络诞生。

接下来便是优铺商学院启动仪式,有请——

中经联盟主席、旭辉集团北京区域总裁孔鹏、

北京市政协委员、中经联盟第9任主席、京投发展总裁高一轩

中经联盟副主席、平安不动产华北区董事总经理耿梅

蓝博旺董事长江志祥

中经联盟秘书长优铺董事长陈云峰

等5位领导上台剪彩。

好,5位请留步。

下面有请优铺商学院专家讲师——

绿地商业集团商旅文事业部总经理   王智明

华夏幸福商业事业部商业运营中心总经理   胡泊

华夏幸福商业事业部招商中心总经理 李敏

喜悦滑冰场总裁 王品石

北京亿美汇金信息技术CEO 郑红

链家研究院院长杨现领

伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

九龙辰品创始人刘显才

蓝博旺集团副总裁 李笑然

华夏典当行副总裁&金融事业部总经理杨静琨

徐州新高度房地产策划有限公司总经理陆裕昌

大业兴房产经纪公司总经理邹强

爱上微家董事长何强

金城阜业总经理张志腾

永家地产总经理张江华

庄和投资管理有限公司商业项目总经理储威

天津佳诺地产副总 元绍杰上台

下面有请6位剪彩嘉宾为优铺商学院专家讲师受证。

战略签约仪式:徐州、贵州、沧州、爱上微家、华夏典当

有了优铺商学院赋能,优铺城市合伙人计划也在如火如荼的进行,下面有请优铺董事副总裁孙卫峰先生上台,与优铺徐州、贵州、沧州、西宁的城市合伙人及爱上微家、华夏典当行的战略合作方代表签署战略合作协议。

中房经联主席 伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖为优铺授牌,成立中房经联商业地产专委会,优铺董事长陈云峰任专委会主任

我们这次发布会,有一个具有里程碑意义的活动:我爱我家的副总裁胡景晖先生,将代表中房经联宣布成立中房经联商业地产专委会并为优铺授牌,同时优铺董事长陈云峰也出任中房经联商业地产专委会主任,有请胡总、陈总上台。

胡景晖:中国房地产经纪从业联盟跟是2014年成立,是房地产经纪企业自发成立的一个行业组织,到今年已经四年了,我们有50多个会员,代表了中国70%以上的存量房交易,覆盖超过30个城市,我们一直也是想成立相关的专业委员会,有陈云峰先生这么一个热心人,也致力于商业地产的发展,所以商业地产专业委员会是我们中房经联组织成立的第一个专业委员会,中房经联的商业地产专业委员会也任命陈云峰先生担任本届专委会的主席,我这边有一个聘书,颁发给陈云峰先生,希望优铺网越来越好,也希望陈云峰先生加入我们中房经联,成为商业地产专业委员会主席以后,商业地产在房地产经纪领域能越来越大的发扬光大,走向辉煌。谢谢!

陈云峰:谢谢胡总,刚才演讲当中提到,优铺是个经纪公司,所以实际是一个很小、很年轻的经纪公司,还希望中房经联多多提携,包括回头我们也给组织做贡献,我们吸引台下很多同事,他们没有组织,孤军奋战,孤掌难鸣,现在经纪公司里面,包括地产公司里面,都有一个专门的部门在做商业。所以我们觉得不管是开发商也好,经纪公司也好,走向专业化都是趋势,我们在九龙辰品那边也在张罗走专业化的路。我觉得写字楼、产业、商业、公寓都是可以单独出来做一个产品门类的,这个垂直化的发展应该是行业大趋势。再次谢谢胡总对优铺的厚爱和我本人的支持。

主持人:接下来有请我爱我家副总裁、中房经联主席胡景晖胡总为我们带来主题演讲《中国房地产经纪公司发展趋势》

胡景晖:很多经纪公司前一段时间在跟中国目前也是最大的一个垂直类的城市服务的大的集团58有一些碰撞,这个碰撞其实2014年也发生过,我们跟搜房之间也有一些碰撞。但这些碰撞原因是什么呢?实际上是一个老问题,就是关于流量的问题。当然这几年中国的电子商务发展得很快,很多大的企业也诞生。但是原来说互联网发展得快,电子商务发展得快,很重要一个原因就是因为便宜,因为不用线下这么大的商业的物理空间,节省了很多仓储等各种各样的环节。大家都到网上去买,大家认为网上便宜。

但是我最近参加了一些投资机构包括商业地产的一些论坛,还有一些大家组织的活动,我第一次听到很多人跟我讲,事实上现在线下如果也套用流量的转化率这些词来讲,有时候线下的流量更便宜。我刚开始觉得有点不太信这个,问了他们很多人。他们也在做一些各种各样的跟商业地产有关的新的创新模式。后来我也了解到,我们现在很多同行,像链家网,他们在整个房地产经纪行业来讲是一个大的流量入口。但事实上来讲,房地产经纪公司不管是从58来买,还是自建自己的网站,核心最终跳不过的是流量问题。所以最终全行业都在给百度李彦宏他们打工,就是为了买流量。

那天他们跟我说几个关键词,好像现在点一次,因为百度有上限,是900多块钱。就是你要从线上导客的话,可能还什么都没干,随便被点几次,几千块钱就没了,一单生意还没有做成。所以现在很多商业地产的坪效、流量获取等等,我想真有可能,我们现在线下的一个有效的客户或者销售线索,我指的是进入到商业地产或者商铺,实际上的成本包括我们的商铺的店租等等这些成本,有可能真的会比线上要便宜。由于大家都在线上竞争,都在买流量,都在当入口,实际上我觉得线上可能会更贵。

我要说的道理是,商业地产本身在线下一个商业的物理空间、体验空间、跟客户面对面的展开交易的空间,当然线上线下是要结合的,到今天为什么很多商业又回归到线下,有线上线下结合的道理,也有线上在商业模式上过度竞争,把我们的流量抬得很高的原因。

所以从我们自身这个行业也是这样一个道理,经纪人获客的角度来讲,为什么每过四年都会跟这些大的入口公司发生一些碰撞,实际上也是单个客户的有效获取如果完全依赖于线上的话,房地产经纪就是卖住宅的话,实际上来讲这个成本也是越来越高。所以线下环节还是非常重要的。包括像我们房地产做住宅的很多经纪公司,70%的房源还是来自于线下,还是需要依托线下的门店跟业主之间建立良好的邻里关系,信任、交流,才能够最终去获取有效房源,才能够市占率达到很多业绩目标。所以线下是非常重要的。

当然,我们现在在开“两会”,现在都提到消费升级、消费转型的问题,在新的消费升级、消费转型的时代,商业地产的未来会是怎样,我们做一些粗浅的分析吧。

因为现在我爱我家原来实际上更多的是在做住宅,这次完成昆百大重组,完成在A股主板市场上市,是在A股主板市场上市的房地产市场运营商,000560股票代码很可能会改名,改名叫我爱我家,是A股主板市场房地产经纪行业的品牌,时间进程很快。但是涉足商业地产不是我们的主营业务,当然我们也密切关注着这个市场,因为我们在全国也有三千多家门店,当然链家门店比我们更多。大家都在开店,我们也在密切关注商业地产、关注商铺。本身我们也是找铺的一个非常大的需求者,我们自己在这方面开门店也累积过很多经验,有很多感触。

我们从相关的数据能够看到,我们看到李克强总理在这一届政府工作报告里讲到,一线城市房价得到有效控制,二三线城市住宅区库存见效明显。实际上商业地产供应持续增加,库存还是非常严重的。

    2017年1到9月份,商业营业用房目前竣工面积是2322万平米,同比增长7.5%,待售面积更多。从商业地产来讲,存量或者去库存还是一个目前面临的严峻问题。第二,全国商品房待售面积下降,但商业用房现在是1.15一平米,我觉得我们卖铺宝还有很大发展空间和用武场所。

商业地产,特别是商铺,跟前些年的住宅一样,有去库存问题。而从大的发展趋势来看,中国商业地产特别是商铺也在逐步进入到一个存量时代。跟住宅几乎一模一样,会走同样的历史进程。中国有24个城市的二手住宅交易量超过新房。慢慢商业市场也会经历这样的过程。2017年全国商业地产开发投资额同比增长0.1%,增幅明显收窄。而新开工的商业地产面积是2.66亿平米,降幅比2016年扩大六个百分点。这个能表现的是商业地产或者是跟商铺相关的这些商业用房已经慢慢越过了开工和新的商业地产或者一手商业地产的销售高峰,开始逐步回落。陈云峰先生还是非常有眼光,看到了未来中国的商业地产,商铺跟住宅一样,将逐步进入到存量时代,而在存量时代更多的是需要出租,需要二手的转售,跟住宅是同样的道理。北上广深一线城市是2009年住宅的新房交易量首次比二手房要低,或者二手房住宅的交易量超过新房,北上广深完成这个过程是在2009年。现在已经有24个城市是二手住宅为主了。

将来我觉得商业地产业会经历这样一个阶段,更重要的是国家现在已经提出来,在住宅领域租售并举,住宅租赁已经成为国家战略。而现在在房子只住不炒的大背景下,商业地产本身作为个人投资也好,机构投资也好,这个并没有被国家禁止或者打压。实际上还面临着去库存的问题。所以未来我觉得更多的个人和机构的投资重心会转移到商业地产,而商业地产跟住宅一样,同样走过从增量到存量的历史周期之后,在商业地产领域的存量交易会非常活跃,包括出租、转售,未来的活跃度在某种程度上会不亚于我们的住宅,而住宅现在目前在北京等很多城市有效的存量房交易大部分是居住型的改善。

商业用房新开工的面积同比降幅是在不断扩大,2017年新开工面积低于2011年的水平,同比下降8.2%,降幅比2016年扩大了7.3个百分点。整体是在下降。所以这些都印证了商业地产也逐步进入存量时代。

另外一方面,在商业地产转向存量时代,租赁为王的大背景下,商业地产的租赁、运营需求还是非常旺盛的。我刚才讲到流量问题,大量的商业场景在向线下回归,核心商圈的购物中心的空置率目前在逐步降低,这是2017年最新的数据,非核心商业圈的入住率也在上升。另外,我们在大力推进大众创业、万众创新的双创历史进程,很多行业、很多中小企业、小微企业的发展,都需要商铺这样一个商业应用场景的支持。很多城市的商铺租赁需求增长强劲,租金是在提升的。

另外,整个经济进入到了消费升级、消费转型时代,不管是全民的教育、文化、娱乐,消费形态越来越多元化、越来越个性化、越来越丰富,所以很多都是对商业场景的物理空间的需求越来越多,所以从这个角度来讲,我觉得未来对商业地产,特别是对商铺、租铺的需求是非常旺盛的,有非常多的应用场景和应用需求。

而另外一方面,也需要通过商业地产商铺的租赁市场来实现投资客的利益的转化和收益的获得,因为这些年在很多城市随着住宅的限购、限待、限售,很多对地产投资仍然有兴趣的个人和机构开始转入到商业地产的投资里面。在这方面,他们需要未来有一个高效的、顺畅的商业地产的租赁市场,去帮助他们降低空置率,快速的把商铺以一个合理的市场价格出租,能够获得长期稳定的租金回报。当然这个市场未来也包括通过转售退出这个市场,获取退出的收益。所以从需求和投资的角度、供应的角度来讲,未来在商铺的存量市场出租和找商铺这样的需求是非常需要一个很好的平台,特别是高效、透明的平台来对接的。所以我觉得优铺网的诞生应该说是恰逢其时,面对的是一个方兴未艾的市场,未来的前景和空间是非常广阔的。

    2017年,新零售的概念在消费升级和科技创新的背景下,大量的被提出,而更多的未来的新零售是提供全渠道、全业态、全时段、多品类、多体验的,更多的大数据、人工智能技术都会被融入。包括我们刚才很多同行也讲到,在2017年很多电商巨头都是在加码实体商业,开始往线下延伸。2017年,285起涉及零售、娱乐的投资中,86笔资金是全部或者部分用于线下门店。投资热点也在转向线下,转向对于线下这样一个场景的需求。我们把从去年1月份到12月份大的一些新零售试水的事件做了类举,恒大和舞美的合作,阿里巴巴联合百联进军新零售,苏宁牵手万达等等,这种线上线下传统和创新型的都不断融合,更多的O2O的交互,更多的让我们客户在线上线下都能有很好的体验。

当然,线下还是一个非常好的场景。我今天到这边来又看了一下国贸这几年的发展,真的是非常惊人。原来国贸一期、二期、三期到这边,把商业重新做到一起。实际上原来那边有一个非常大的会展中心,每年北京的四季房展会都在那边,现在这边全部都改造成商业了,而且国贸从原来豪华奢侈品的纯高端商业,开始有了更多的更亲民、更中端、更个性化商业的存在,所以线下场景仍然是非常非常需要的。因为你买一双鞋可能最重要的还是亲自穿上去试一试,衣服当然现在有很多模拟技术,你通过各种电子化手段也可以试一下衣服,但是质感、自己的亲身的很多体验,包括商家与客户的交流,更多还是希望在线下去发生的。实际上很多大的互联网公司和新零售公司也探讨怎么在社区能够跟社区的百姓和居民之间建立一种新的商业之间的体验和交互关系,包括银行金融业都是这样。实际上像我爱我家这样的企业,我们在整个全中国15个城市,有3000多家门店,更重要的也是希望我们的经纪人透过这样的物理空间,跟社区的业主,跟整个社区之间,有一个更紧密的联系,更频繁的交流,跟客户之间的黏性进一步提升。

我对优铺的理解是,陈云峰先生在打造一个线下商业空间的线上解决方案。就是线下的这些商业空间,商铺未来不管是现在的商铺销售,还是未来的出租,包括二手交易,是线下的一个商业空间,有非常大的发展前景。但是它仍然需要有线上的解决方案,那就是怎么能够让供需双方能够更高效、更顺畅、更透明的去见面和促成交易。所以这点来讲,我觉得优铺未来的发展是非常美好的,而且陈云峰先生也是横跨了房地产开发和房地产经纪两大领域,也是我们老大哥,为人非常厚道,也有这样的创业精神和情怀。优铺是恰逢其时,未来一定会获得长足的、辉煌的发展。祝福优铺,祝福陈云峰先生。

(未完~下接——实录:互联网时代下中国商业地产经纪行业转型之路(4))

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