贝壳找房杨现领:中国住房自有率达85%,市场动力取决于换房需求

界面会

2019-01-24 17:01:14 ·-

2019年1月8日,由上海报业集团 | 界面·财联社主办、广汽传祺作为年会冠名合作伙伴的【界面·财联社财经年会】在北京JW万豪酒店圆满落幕。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领出席本次年会,并发表洞察报告《全流通时代》。

“北京房地产市场中,购房者对于二手房、新房的选择倾向存在显著差异,前者数值约为90%,远高于后者的10%。通常业主们在5-6次的连环交易后才开始停止换房。独特的交易结构致使北京房价始终居高不下。”在1月8日举办的界面·财联社财经年会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,过去一轮周期里换房需求是一线和二线房价上涨的主要驱动力,当前房地产行业已进入全流通时代,租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。

本届界面·财联社财经年会以“回望与展望”为主题,贝壳找房受邀出席,杨现领博士在会上用历史的眼光梳理了房产行业发展脉络,并对中国房地产的整体现象进行了由表及里的分析。此外,基于深度研究,围绕全流通时代背后的市场机制,以及2019年楼市预测做了分享。

杨现领在【界面·财联社财经年会】上发表洞察报告

人均住房套数1.1,中国房地产正形成全流通格局

中国房地产市场的格局跟历史有很大关系,某种程度上历史不仅决定了今天市场现状,也将决定行业的未来。会上,杨现领简明扼要地介绍了1978年至今多次房改对于房地产行业的影响。他重点提及:1980年之后住房投资开始大规模增长,十年里整个中国成为当时全世界住房开发最快的国家;1998年国家全面取消福利分房,掀起新一轮的住房浪潮;2008年后,中国整个住房短缺问题得到初步缓解。经历了40年住房开发和发展,今天整个户均住房套数在1.1左右,中国房地产已进入存量时代。

从另一维度观察,杨现领提出当前中国房地产正在形成全流通格局,租赁市场、新房市场、二手房市场间联动越来越强。他表示,存量时代租客进入二手房市场会有进一步买房子的打算,三个市场被打通,用户产生连环交易将极大地促进市场繁荣。杨现领用“交易乘数”对这个理论做了详细解释,假如一百个租客买房子,50个买新房子,50个买二手房,卖掉二手房的业主重新去买房,如此循环三次就会有175个交易量,也就是说初始条件下,一个租客进入市场买房子,会带来1.75次连环交易。

在杨现领看来,目前中国住房自有率为85%,也就是说大多数人买房,会以手中的房子换房子,以旧换新,换房需求占据主导地位,拉动整个房屋的交易量。这种情况下,房地产市场的动力不是杠杆,也不是用户现金支付能力,而是整个换房周期的启动。

2019年中国房地产市场的四大预测

年会上,杨现领以全流通视角,为2019年中国房地产市场送上了4个关键词,包括对市场的整体预测以及政策走向预期。

第一个关键词为自然下行。杨现领认为,房地产市场的回落,不是因为调控因素,仅是因为市场动力衰竭。今天房价过万的城市非常多,年轻人购买力不足,无法启动换房,就会触发连环交易负反馈。有个核心数据表明,以前带看20个客户就会产生一个成交,今天带看40个成交一个,成交周期在延长,市场处于下行状态。

第二个关键词为巨量拐点。18年房地产市场高位运行,新房交易额超过10万亿,二手房超过6万亿。市场后续压力非常大,很多城市量价开始回落。涨的城市在减少,跌的城市在增多。

第三个关键词为库存再起。可以看到,一二线城市商品房施工、开工面积还在涨,三四线的土地成交,相对来说占比也比较高,这就意味着明年或以后库存会比较多。像北京整个2019年全年预计供应90平米以下的限价就有两万套。

第四个关键词为中温放松。意思是说整个房地产市场会进行边际放松。在杠杆率与地方政府债务都很高的情况下,市场不具备靠刺激大规模维护房地产的条件,总体上明年房地产政策会维持比较谨慎的态度。

 

点击阅读原文,进入【界面·财联社财经年会】专题

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)