楼市一冷一热两消息!刚需买房还有没有“窗口”?

廊坊孔雀城悦府

2018-03-06 06:53:00 ·-

春节假期刚过,楼市传出一冷一热两则消息:一边是新年多地房贷利率上行,购房门槛再度提高;一边是春节期间不少二三线城市出现返乡置业热潮,房市热度犹在。

2018年开年以来,包括广州、深圳、北京、南京、济南等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。另外,2月28日,中信银行“一刀切”主动叫停半年200万元以上额度个人住房抵押贷款。

房贷是影响房价走势的最关键指标之一,经营性的个人住房抵押贷款一直是一些一线城市个人按揭贷款的“替代品”,收紧的房贷叠加房地产调控政策,对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。

在房地产调控政策从紧、金融“去杠杆”等大势之下,2018年还有没有买房窗口?

〖 “钱紧”持续发酵 〗

在北京工作11年的白领陈磊最近一直在纠结是否换房。

“去年3月份之后北京的二手房价确实降了不少,我想把现在自住的小房子卖掉,换一套学区房”

陈磊说,但是现在换房算二套,北京大多数房子又属于非普通住宅,首付比例至少要80%,加上今年房贷政策也收紧了,不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这样算起来即便卖掉婚房,把贷款还上,也很难换到价格昂贵的学区房。

“房价降了,但是买房更难了”,陈磊所感受到的这种情况在其它城市同样存在。融360统计数据显示,2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,同比上升21.75%。

有媒体报道,在关于北京地区13家银行房贷利率情况的不完全调查中显示,虽然四大行、招商银行、大华银行、北京银行目前首套房均执行基准上浮5%的市场最低价,交通银行、民生银行及浦发银行维持上浮10%,与去年持平。

值得注意的是,也有部分银行已经率先提价或在酝酿调价中,少部分银行将首套按揭贷款利率上调至上浮20%甚至更高。

专家提醒说,2018年全国金融监管总体更加趋严,这种“钱紧”的情况可能会持续发酵。官方对此已释放明确的信号。

此前在1月份,中国银监会曾表示,2018年将努力抑制居民杠杆率,继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

〖 非一线城市楼市“春节活跃” 〗

春节期间的成交数据似乎也说明二三线楼市热度仍存。

据某专业机构统计,今年春节期间,重点监测城市房地产市场惯例陷入“冰封期”,成交量环比跌幅多达90%。

不过,受返乡置业等因素推动,29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在非一线城市开启“春节抢收”销售。

中原地产首席分析师张大伟指出,2018年春节期间,大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃,这传递出一个信号,即:今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

中国指数研究院发布的一份报告显示,2017年三四线楼市的超预期繁荣推动中国商品房销售数据出现新高,当年,三四线城市房地产市场销售份额提升至64.3%。

相比购房者旺盛的贷款需求,银行大多都非常冷静。

目前贷款额度紧张,从银行自身考虑,在进行资产配置时愿意配置收益更高的资产。

有专业人士分析,虽然个人按揭贷款在基准利率上上浮,但依然无法与企业端融资利率相提并论。同时,目前银行流动性压力相对较大,在贷款资产期限结构上,也倾向期限短的资产。

由此,个人按揭贷款无论是从价格还是期限抑或国家政策三方面都不占优势。

〖盼租赁政策落地〗

虽然目前银行对个人住房抵押贷款都实施较严格的监管,而监管政策方面,央行目前对房地产贷款并无统一要求,各商业银行可以依据自身情况定夺相关贷款规模和额度。

显然,金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。但在此过程中,一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

尽管买房不易,但可喜的是,随着租赁市场的壮大和越来越多的政策支持,买房并不是解决上学、落户等难题的唯一途径。

结束4年的海外派遣,返回深圳工作的刘洋表示,今年暂时不打算买房,而像刘洋一样的人还有很多。他住在距离公司很近的长租公寓,每月租金2000元人民币,租约稳定,生活也相对便利。他和女朋友打算今年结婚,暂时还没有买房计划。

据环京小编了解,目前包括长租公寓等产品的大量涌现,房地产租赁正在以前所未有的速度发展完善,租赁相关配套政策也正在快速落地。

比如,广州市2018年度立法工作部署动员会透露,拟对“购租同权”做出法律层面的明确和保障,二在北京、广州等一线城市,租赁住房政策比其他地区都要完善很多。

可以预见的是,伴随租房人群的增长,特别是在超大城市买房需求可能会被明显分流。

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