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还是先把9月这一页，从头说清楚。

北京二手环比这0.1%，离不开8月7日那轮新政的落地。

政策利好总要等一个季度才会在价格上冒头，9月正好赶上药效释放的月份。

网签是最先动起来的那个指标，9月北京二手住宅网签15756套，环比增长13.7%。

8月还是14037套，一个月里就多卖了一千七百多套房子。

自今年3月起，北京二手网签的同比已经连续上涨了7个月。

价格层面，链家研究院的说法是，9月成交价和8月基本持平，走势总体平稳。

朝阳、海淀、通州这几个主力城区，价格环比都略有上浮。

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平静的水面之下，不同总价的房子，温度并不均匀。

蝴蝶指数把北京的小区按总价切开来看，结论相当清楚，冷热几乎一眼可见。

800万到1000万的房子最硬，环比涨了0.69%，是全部价位段里的第一名。

400万到600万涨0.52%，600万到800万涨0.48%，中高总价这一段整体在往上走。

最弱的反而是100万到200万，环比还跌了0.18%，刚需盘几乎没沾到暖意。

1500万以上的超高价，也微微下跌了0.12%，

两头冷、中间热。

同一座北京城里，有人已经暖了起来，有人还在慢慢过冬。

△北京二手房分价位段环比，K型分化明显

面积段的数据，也把这条裂缝又印证了一遍。

90到144平米的中间户型环比涨0.2%，是唯一明显上行的区间。

90平米以下和144平米以上，都只是勉强持平，一动不动。

把价位段和面积段叠在一起看，涨的几乎都是改善盘，刚需小户型基本没份。

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上海是唯一一个环比、同比都上涨的城市，也是四城里最稳的那一个。

它9月二手成交2.12万套，同比大涨17.76%，创下了近六年同期的新高。

北京呢？二手环比刚刚转正0.1%，同比还深跌2.5%，好得实在有限。

更扎眼的是新房，北京新房已经连续6个月环比下跌，和二手走出「两条相反的曲线」。

一个城市里，买二手的人和买新房的人，感受到的冷暖几乎是两回事。

二手房价格调得早、调得透，先接住了刚需和刚改；新房还在背着前几年高价地的包袱往前挪。

△一线四城二手环比与同比，上海唯一双涨

05

不过，10月过半之后，稍稍起来的暖意似乎僵住了。

10月18日，朱辛庄新盘星寰时光首开，322套房源一把售罄。

拟售均价6.6万元/㎡，朱辛庄首个「四代好房子」，300米到8号线换昌平线，万达、超极合生汇都已营业。

9月底到现在，北京新盘的两极分化已经摆在台面上：

星寰时光（朱辛庄）：10/18首开322套一把售罄，拟售6.6 万/㎡；

龙樾璟序（石景山）：开盘 664 套已全部转网签，去化93.1%，截至10/14累计签约 675 套，是这轮最快黑马；

招商·湖映天青（通州）：去化71.2%，262套落袋；

瑜海澐颂（海淀）：国庆7天网签194套、成交25亿，单盘占全北京期房网签两成；

熙悦京晏（通州）：单周网签161套；

亦庄国贤府去化逼近6成；

而豪宅去化，强如朝阳太阳宫、海淀四季青，网签速度上和刚改项目还是有差距。

刚改“好房子”被疯抢，豪宅缓慢去化。

可另一边，二手房却真真切切地冷了。

10月前两周，北京二手住宅网签约4025套，折算成日均，比9月少了四成多。

上上周二手周网签2098套，环比下滑17%，量在往回收。

△10月数据

△9月数据

成交均价也在降，55238元/㎡，环比跌了11.91%，价也没能站住。

安居客的数据：10月二手均价环比跌0.74%，挂牌价已经连续30周下行，典型的「以价换量」。

一边是新盘集中火爆，但是热度在10月第三周腰斩，一边是二手降温，

这就是10月的北京。

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为什么这轮暖意只落在结构上，普惠不到全场？

政策端确实点了一把火。

8月28日北京落地现房销售，9月20日公积金条例修订生效，9月29日又出了购房贴息。

从10月1日起，按贷款本金年化1个点给补贴，上限100万元，刚需的成本被压了一截。

中指研究院的曹晶晶表示，北京二手带看是在回暖，主城区次新的咨询多了，网签成交却相对平淡。

市场仍属「买方市场」，优质次新、配套成熟的房源，报价依旧坚挺。

楼龄偏长、配套偏弱的房子，议价空间照样大得惊人。

这轮回暖有清晰的边界：好房子先暖，硬伤房继续冷。

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所以，0.1%也好，322套售罄也好，都不能作为市场冷暖的依据，对于市场上的普通人，落到具体的人和房子上才准。

西城三里河，9月末成交过一套房，业主为了置换新房，挂牌价低了近50万。

从8月挂出就一堆人看，成交那天前后有4组客户跟业主当面谈过价。

朝阳酒仙桥，一对夫妻匹配到合适房源，只用4天就签了约。

你看，暖的、抢的，从来都是那些有好价格、好地段、好产品的房子。

整片市场，其实还没跟上这半步。

0.1%算不上拐点，部分新房热销也谈不上全面回暖，今年的“银十”还得边走边看。