楼市调控政策再度升级,房地产市场投资还有戏吗?

恒天财富

2018-03-02 20:52:00

调控升级

3月1日,昆明楼市调控再次升级,不但把新建商品住宅限售期限从2年调整至3年,而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时,还将调整住房公积金政策。

就在数天前,三亚有关部门也下发文件,规定新建商品住房项目备案价格不得超过去年2月份价格。

另外,武汉市房管局日前就《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见,拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管。

……

业内人士普遍认为,部分城市此时密集出台楼市调控政策,可能更多的是出于稳定房价预期的考虑。首席分析师张波认为,在过去一年,通过严格调控政策,楼市降温明显。预计2018年将在此基础上做到短期调控不放松,热点城市继续降温并实现房价理性回归。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,昆明等城市的做法,可能会对其他省会城市有积极的示范意义。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,每年3月是政策窗口期,一些市场有过热苗头的城市出台政策,体现落实地方主体责任。从政策内容来看,限售是这一轮三四线城市调控主流手段。此外,楼市调控的精准性越来越高,一个城市分不同措施,这是此轮调控的另一特征。

信贷收紧

步入2018年以来,调控并未有放松趋势,相反,信贷还有明显的收紧趋势。

根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。

房贷利率收紧不是现在才有的事,早在2017年上半年就开始了。而开年以来,包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨,多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮10%以上。

根据中原地产数据统计,目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%-10%,除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外,上浮10%逐渐成为北京房地产市场刚需的主流,也是全国房地产市场的一个缩影。

对于市场来说,购房贷款的成本继续上升。以北京为例,从数据看,按照北京平均贷款额度首套房贷款200万-300万计算,月供已经高达1.2万-1.8万以上。相比2017年3·17调控前购房,每月月供增加在2500元以上。

中原地产首席分析师张大伟认为,从楼市调控角度看,利率的提升对购房者影响非常大。简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的8.5折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说,会因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

张大伟认为,房价还将逐渐出现调整,这种情况下,银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价开始出现。

应该说,在强监管、去杠杆的令旗之下,从来没有哪一年,楼市各方资金像今天这样紧张。可以判断的是:中国住房的历史性转折点确实已经到来,房地产行业的高暴利时代已经过去,楼市的黄金时代,已渐行渐远。但是这是不是意味着房地产投资完全没戏了呢?恐怕也没有这么悲观。

楼市展望

著名经济学家任泽平认为,2018年下半年到2019年中国GDP增速可能突破L型一横向上,那时候,新一轮产能周期叠加再度补库存周期,向上的动能很强。所以,市场上所有的经济空头必须在2018年上半年翻多,如果在2018年下半年还有没翻多就再也没有机会了。对于投资,任泽平的建议是:2018年炒股票,买有基本面的股票;2019、2020年买房,买人口流入地方的房子。

恒天财富认为,目前我国处于房地产周期过去一轮下行期的后半段,这一段下行期或将于2018年结束。2018年受抑于房市调控升级,商品房销售额持续下跌,房地产投资开发完成额受累下降,地产行业景气度不振。但房屋租赁市场获得新发展契机,且随着我国城镇化进程进一步加快,90后逐步进入适婚年龄,新时代人群对于住房的刚性需求再现,叠加我国自2016年起全面实施二孩政策,且自2017年起超级城市群的建设将加快,以及90-00后的住房需求将为地产投资的高质量增长带来新的上升动力。2018年下半年—2019年初,随着经济周期复苏阶段的开启,房地产市场或将迎来新的增长机遇,大家可以观望等待机会。不过,还是要牢记“房子是用来住的,不是用来炒的!”这个前提。

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