房价若崩盘有哪些先兆

九成九联合营销

2018-03-14 11:55:00 ·-

房价会涨到什么时候?会不会崩盘,什么时候会崩盘?2018年银行房贷利率逐级上调让刚需们日渐焦虑的同时,也让几乎所有人开始担忧,困惑房价的未来趋势究近会如何,今天的听晓莉说说就和大家聊聊这方面的话题。

如果专家能够准确把握时间节点,那么我们肯定会把能用的杠杆都用上,再加上房产本身的杠杆属性,几次交易下来,大家可能就跟着富可敌国了。但明显这种想法是不切合实际的,是不符合规律的。对于房地产,专家们的观点是大的趋势已经过去,已经不再是容易赚钱的时候了。对此,建议大家战略性保留一些核心一线城市的地产,而不会再进行买入动作,同时密切跟踪,一旦出现以下三点特殊征兆,那就是在提醒我们,不要心存侥幸,必须跑了。当然,至于会不会出现,不需要去猜,盯着就行,比别人快半步就可以。

征兆1:政府刺激失灵

政府放开调控手段,不限购不限贷,房价没有大涨反而下跌。这时候,房价崩盘岌岌可危。过去10多年房地产的历史告诉我们,中国房价的走势似乎很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,而且是报复性反弹。2009年的4万亿,一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍。2012年悄然放松调控,2013年房价上涨和销量均创下历史记录。2015年,仍然是全力救市,导致市场反弹,最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。

我们可以看到,政策刺激的效果惊人,甚至让人感觉房价会不会跌,就看中央的政策。简单来说,政府控制了土地供给,通过限购限贷等手段影响需求,甚至还能制定游戏规则,规定哪些人能买哪些人不能买。房价每一次的上涨,其背后都有政策放松或者政策刺激。但刺激终归是有限度的,政府可以在短期内控制房价运行的节奏,却同样无法违背历史规律、市场规律。就像去年股灾时,尽管政府全力呼吁并救市,照样无法挽回股市一泻千里的败局。我们能够看到的是,现在房价反弹的区域已经越来越小了,主要就是一二线核心城市,无论政府如何想要去掉三四线城市的库存,都无可奈何。如果哪一天,你看到政府放开调控手段后,房价没有反弹。甚至在政府刺激下,房价照样下跌。这时候请一定注意,房地产市场的“股灾”可能真的到了。

征兆2:央企避而远之

如果房地产巨头,尤其是有央企背景的房地产巨头,他们死活不愿意拿地,土地开始流拍,或许,房价跳水不久就将上演。近两年的地王狂潮令人触目惊心,而其背后的黑手我们也常常是指向地方政府,但空手套白狼的央企同样是罪魁祸首。如今全社会优质资产缺乏,从资产保值增值的角度来说,一二线城市的房地产仍然是相对稳定的优质资产。2008-2015年,北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在7-10倍,远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。在这种大趋势下,一二线城市不动产就是全社会资金追逐的一块肥肉。在争抢地王的过程中,央企频频举牌,因为其融资成本之低、融资规模之大超乎想象。在当前中央严控地方债务的背景下,央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势,获得了大规模的银行低成本信贷资金。比如,中海地产发行的70亿元公司债的利率就低至3.4%。而对于民营企业来说,即便是恒大、碧桂园等大型民营房企,大量的项目还需要通过互联网金融获取资金,融资成本也普遍在6%以上。更不用提中央房企在审批流程中的便利优势了。而当央企拿下地王,政府一定会想法设法让房价上涨,因为他们不会做亏本的生意。对于地方政府来说,他们也是央企盈利的最大受益者,而其中的裙带关系也是一条不必多说的潜规则。然而,当这样包赚不赔的好生意,央企也开始避而远之的时候,请一定注意,这个世界上没有什么不透风的墙,春江水暖一定有鸭先知。也许这时候,就是房价崩盘的前夕。

征兆3:一线城市跟风下跌

房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨,房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘。但是如果一线城市也开始跟风下跌,龙头熄火,房价真的要开始调整了。强者恒强,反复强调的逻辑,而且已经把其中的逻辑拿出来解剖给大家看了。三四线城市的土地充足,但是人口流入少,需求没有那么旺盛,所以房地产就有库存问题,而一二线核心城市的需求旺盛,但土地供给不足,供求矛盾很突出。一线城市集中了教育、医疗等资源,还有就业机会,人口蜂拥而至。从农村到三四线城市到二线城市再到大城市,形成一个梯形发展的格局。将来还会有大量人口向一线城市涌进,而这些人口从哪里来,就是从农村、从小城镇而来。并且随着未来人口红利的逐渐衰减,城市之争就是人口之争,你死我活,零和博弈。从2015年起,关于房价疯涨的新闻刷屏媒体,异常热闹,先是从北上深这些一线城市开始,然后扩散至南京、苏州、杭州等二线核心城市,最后三四线城市也疯了,所有人都疯了。我们看到的是,一线城市房价就是调不下来,即使是现在,房产成交量减少,房价增速下降,但依旧没有步入下行周期,房价依然是向上爬,只是速度被降低了而已。这和市场本身的供求关系有关,也和政府的有意为之有关。如果将来真的有那么一天,房地产市场要崩盘了,那么没有人口需求支撑的三四线城市一定会先迎来断崖式暴跌,这时候我们需要观察,政府是否无动于衷没有实质性的救市行动。如果后来甚至连一线城市,这个最强的风口也开始跟风下跌了,那么基本就可以断定,房地产崩盘就要开始了。地产公司集体破产,制造业大规模停业,银行坏账致命,金融系统坍塌,街上都是失业的人,大家朝不保夕,社会陷入一片混乱。我们都不希望看到这样的场景,太过残酷,但是当这3大“灵异”迹象出现的时候,我们就要意识到,必须马上自保了!

好说完房价如果崩盘,会有哪些先兆,听晓莉说说再和大家聊聊选等额本金还贷和用等额本息还贷,哪种更划算。等额本金和等额本息是购房贷款最常见的两种还款方式,如果要说等额本金和等额本息哪个“最划算?”,那肯定是等额本金更划算一些,因为等额本金的总利息比等额本息低很多。对于不同经济状况、不同偿贷能力的“房奴”来说,不能简单的依据总利息来区分两者的“经济性”,需要从多个方面进行对比分析。对于常人来说,这两种还贷方式还有哪些区别,购房时又该如何选择呢?

什么是等额本金?

每月还款金额=(贷款本金/ 还款月数)+(本金-已归还本金累计额)×每月利率等额本金是在贷款人的还款期内将贷款本金均分,每月偿还相同数量的本金和剩余贷款在本月产生的利息。这种还款方式的特点就是:每月还款本金固定,利息会越来越低,最后一个月的利息可能低至十几元;贷款人刚开始还贷压力较大,后期越来越小。这种贷款方式适合收入较为宽松的人。

 

什么是等额本息?

每月还款金额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]等额本息是在贷款人的还款期内,将所有的利息、本金均分,还款人每月偿还相同额度的房贷。虽然在刚开始还款时的额度低于等额本金还款的额度,但是后期会逐渐高于等额本金。这种贷款方式适合经济比较拮据,但收入相对稳定的人。

 

等额本金和等额本息在还款额度上的具体区别?

假设王阿姨在市区买了一套建面50平的一室,10000元/平方,房款总额为50万,按揭成数为6成,即贷款30万元,按揭年数为20年,每月还款额度是多少呢?

按照等额本金计算,贷款月数为240个月(20年),第一个月的还款额度为2475元,第二个月为2469.9元,第三个月为2464.79元,最后一个月为1255.1元,还款金额逐渐减少。

按照等额本息计算,贷款月数为240个月(20年),每月还款额度不变,为1963.33元。通过对比发现,同样是贷款30万,等额本金支付的总利息为147612.5元,等额本息支付的总利息为171199.72元,两者相差2.3万;

贷款50万,30年还清,等额本金支付的总利息为368520.83元,等额本息支付的总利息为455308.1元,两者相差8.6万;

贷款100万,30年还清,等额本金支付的总利息为737041.67元,等额本息支付的总利息为910616.19元,两者相差17万;

贷款300万,30年还清,等额本金支付的总利息为2211125元,等额本息支付的总利息为2731848.58元,两者相差52万;

贷款越多,年限越长,等额本息比等额本金还款越多(利息更多)。

提前还款时,等额本金和等额本息有何区别?

银行放贷提前还款时,由于提前一次性还款减少了银行的“收益”,银行会收取剩余本金3%左右的违约金。等额本息的“本金与利息”分配比例为:前半段时期所还的利息比例大、本金比例小;还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。如果提前还款,由于前期还的基本都是利息,本金并没有还多少,因此提前还款会非常“吃亏”!等额本金若提前还款,由于每月还款本金额度相同,还款时已经偿还了部分本金,提前还款能避免后期的利息。

假如房贷30万,按揭年数为20年,贷款10年后想提前还款,等额本金剩余的本金为15万,对应的违约金为4500元;等额本息剩余的本金为23万余元,对应的违约金为7068元。因此,等额本金比等额本息更适合提前还款。

房贷方式如何选择?

贷款时选择哪种还款方式更划算,需要结合各自的经济状况来定。等额本金和等额本息各有优缺点,不过相对于公积金贷款而言,商业贷款的偿贷压力还是比较高。如果贷款者使用公积金贷款冲抵贷款本金,则可以更快的还清贷款。贷款20万以内,偿贷年限在10年以内,本金法和本息法相差不会太大,这两者偿还方式可自由选择。如果贷款超过50万,年限超过20年,就需要仔细琢磨了,两者后期的利息可能相差数十万元。办理贷款时,如果贷款人不主动提出本金法,银行默认你采用本息法偿贷,因为这种方式能使银行获得更多的利息(收益)!你采用的是哪种偿贷方式呢?

来源:听晓莉说说

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