“坚决遏制房价上涨”的政策方向,真的会拴住房价上涨这匹脱缰的野马?

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2018-08-08 09:01:50

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作者:尹邦湘

梦之队商学院院长、梦之队企业管理咨询有限公司创始人,中国浪漫现实主义营销理论的倡导者和践行者,酒类行业资深营销实战专家,营销危机拯救专家。

“坚决遏制房价上涨”的政策方向,真的会拴住房价上涨这匹脱缰的野马?

7月31日的中央政治局会议放出“狠话”,要“坚决遏制房价上涨”,一改过去“坚决遏制房价过快上涨”的表述,虽然只是少了“过快”二字,但语气明显要重得多。意思是非常明确的,即未来中国的房价,不仅不允许“过快上涨”,就是慢慢上涨也是不行的!

这一最高决策层的表述,无疑是让人欢喜让人忧。对于购房刚需一族来说,这显然是重大的利好消息;对于房地产企业来说,却有如晴天霹雳;对于已经完成了买房置业计划的人群和吃瓜群众来说,或许就无关痛痒了。

那么,这一次的“坚决遏制房价上涨”的调控目标真的能变成现实吗?它还会像过去那样“雷声大雨点小”、甚至房价在不断的调控中屡创新高吗?

不可否认的是,目前中国的高房价,的确刺痛了不少人的心。在高房价面前,普通老百姓倾其所有、甚至是几代人的所有,好不容易付了首付之后,还不得不节衣缩食的应对每月必须向银行支付的“月供”;与此同时,高房价又间接的推高了租房的价格,这对于刚刚走向社会的大学生们、对于远离故土奔向城市的打工一族们,也同样让他们的生活充满焦虑。都说我们要全面小康了,可横亘在我们面前的高房价,成了我们享受小康生活的最大拦路虎!

中国房价捆绑了中国经济,这不仅是经济专家的结论,普通老百姓也感同身受。因为高房价带来的一系列社会问题,正在成为心安、家宁、国定的绊脚石。因此,与其说“坚决遏制房价上涨”是中央的意志,还不如说,它原本就是全体老百姓的共同心声。

政治局会议对于房价的表述,可谓是一石激起千层浪。过去10多年,中国房价就是在一轮又一轮的严厉调控中不断上涨的,这次“坚决遏制房价上涨”的调控目标能否成为现实,仍然有很多人表示怀疑。

就拿今年上半年来说,虽说全国各地出台楼市调控政策累计超过了200次,实施限售的城市达50多个,但还不是出现了杭州、西安等地房价大幅上涨,而且还需要排队摇号的景象吗?即便是很多三四线城市,房价也是“涨声一片”!

虽说是调控地域不断拓展,一城一策,差别调控,查缺补漏,过热必究,凡是能够用上的调控手段都用上了,但说好的“坚决遏制房价过快上涨”的调控目标,还不是在严厉的调控过程中屡创新高?

我们的房价调控为什么总是按下葫芦浮起瓢?

“目标不动摇、力度不放松”的房价调控手段,难道真的就栓不住房价这匹脱缰的野马?

其实,答案还是肯定的。房价上涨的这匹脱缰的野马,不仅完全可以拴住,而且还可以让它乖乖听话!关键是我们敢不敢用正确的方法!

一、戒除地方政府对土地财政的依赖,实施合理的国税地税分配政策,扩大地方政府的财政收入来源,或许是“坚决遏制房价上涨”的基本前提

我们知道,房价的涨与跌,起决定性作用的是市场的供与求。这个道理无需用马克思的价值规律理论来解释,普通老百姓都懂。

之所以过去多年,我们的房地产调控手段屡屡失效,说到底还是没有抓住事情的关键和根本。我们总是头痛医头脚痛医脚,而不是标本兼治、医养结合。有时候,我们的有些地方政府部门,出台调控政策也不过是为了应付中央,说一套做一套,并不是真心希望把房价控制住,甚至有的地方政府还有意无意的成了房价疯狂上涨的重要推手!

当然,这和我们的地方政府对土地财政的依赖有很大的关系。目前,我国的税收征管体系,特别是营业税改为增值税以来,地方税收收入减少了一大块,中央财政又没有相应的其他增加地方政府收入的补偿措施,这样,地方收入虽然减少了,但地方政府在城市建设、民生改善、基础设施投入等方面,没有哪一样不需要等米下锅。

你说,当地方财政收入捉襟见肘的时候,怎么办呢?土地财政很自然的就成了地方政府的一块肥肉,也正是因为如此,地方政府才有了推高房价从而推高地价的冲动,这也是为什么中央三令五申要控制房价,而地方政府却不太愿意配合的根本原因之一(例如:今年以来很多城市出台的低门槛人才引进政策,说到底就是变相的为房地产调控松绑)。因为没有动力嘛。

如果国地税分配制度能够做出一些合理的调整,适当提高地方的税收收入,那么地方政府的积极性相信会有很大的提高,也会间接的减少地方政府对土地财政的过度依赖,所谓藏富于民恐怕就是这个道理吧。换句话说,地方政府收入增加了,至少他们有意推高房价从而推高地价的冲动至少就没那么强烈了,毕竟对抗中央,地方政府还是有较大的政治风险的。

二、开征房产税不如开征房产空置税。

有人说,开征房产税可以有效控制房价,防止房地产过度投机与炒作。而地产大佬任志强先生却认为,开征房产税不如开征房产空置税对控制房价的作用来得快、来得精准、来得有效。

开征房产税的目的,是为了用税收的手段来控制人们买房,当然也是为了提高买房者的持有成本,如果你的房产持有成本提高了,你自然就不会买多套并不是用来自住的房产了。

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而这种做法目前执行起来难度很大,原因在于:

我国的房产信息目前还无法做到全国联网,一个人或者一个家庭的购房情况,你可以从某个城市查到,但你无法查到他在其他城市的房产信息。这是其一。

其二,就算全国的房产信息能够联网共享,开征房产税免不了要让一些工作在两地、甚至多地、确实有住房需求的人成了房产税的牺牲品。

其三,就算是房产税真的可以实施,对于房价的控制到底能够起到多大的作用,现在尚不明朗。相反,会不会出现“羊毛出在羊身上”反而推高房价的现象,谁也不敢保证。

但开征房产空置税却反过来了,它不是为了控制人们买房,而是你怎么买、买多少我们都不管,但你必须保证你买的房得有人住(当然无论是自住还是租住都可以),如果你买的房半年以上无人居住,那我就要向你征收空置税,我认定你买房的目的不是为了住而是为了投机获利。

这样做的好处就是,一方面我们的市场可以敞开供应,什么限售、限购、限贷呀等政策统统可以停止,只要你有足够的钱,你只管买买买,政府需要监督的就是,你买房以后到底是为了住人,还是为了投机卖出从而赚取差价。

只要你的房子是用来住的,不管多少套都没有关系,因为他“房住不炒”,我们有什么理由不让他买呢?这不是符合中央精神的吗?

而且,买多套房子的人,肯定不是为了自住。既然不是为了自住,那我要求你的房子必须有人住,你是不是得把你的房子放到租赁市场上去呢?而租赁市场的房源数量,不正因为多套房产的购买者的供给而增加了吗?这对稳定租房价格、降低租房者的房租支出难道起到的不是正向作用吗?更重要的是,这也是符合国家建立租购并举的房地产长效机制的初衷的。

我们可以设想一下,眼下,那些三四五线城市的房价之所以恣意上涨,除了人们对于房价上涨的预期外,更重要的还是因为没有开征房产空置税。假如一旦开征房产空置税了,这些人口持续净流出、至少不会是人口净流入的城市,房产的真实价值肯定降低。一个连房产租都租不出去的城市(没有外来人口的流入,你的房产租给谁去?),房价哪来的上涨理由?

个人以为,开征房产空置税的确是治理房价恣意上涨乱象的一剂良药。

三、“限房价、控地价”的土地出让模式难以持续,也不符合市场规律。

我们总是错误的认为,房价是可以人为控制的,事实上,人为控制房价的措施无异于饮鸩止渴。

2016年9月30日,北京率先提出了“限房价、控地价”的土地出让方式:先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。这一“房地双控”的调控思路沿用至今。虽然这一措施,短期内使得曾经一度高烧不退、高价地频现的北京土地市场出现了总体比较平静的局面,但这种局面究竟能够维持多久,我们不禁要给它画个“?”。

一方面,像北京这样的一线城市,由于它的天然优势,注定了它一定是人口净流入的城市,而且还会呈现流入人口越来越多的趋势。大量外来人口的涌入,对房产的需求量无疑是巨大的。因此,不断的建房、建更多的房,应是题中之意。没有足够的房源供应,任何行政手段都无法阻止房产价格的上涨,这是不以政府的意志为转移的。

“限房价、控地价”的土地出让模式,眼下的效果之所以看上去不错,关键还是我们用强硬的行政手段打压了绝大多数的需求。

但我们同时也看到,同地段的新房与二手房出现了明显的价格倒挂。这种现象最终可能导致的结果是:

要么会出现权力寻租,一些“有关系”的人可以“买到立即赚到”,而没有路子的人,则只能眼巴巴的做看客,真正有住房需求的人反而买不到;

要么,我们照顾了一少部分真正有需求的人群,而大部分有需求的人群仍然无法照顾到,形成了新的不公平。毕竟,像北京这样的城市,它的土地资源永远是稀缺的,不可能满足所有人的需求。

当需求长期被压抑,一旦某一天这种需求爆发,对于整个房地产市场,都是十分可怕的。2016年和2017年北京房价的高歌猛进,让我们见识了这种爆发的力量!

再说了,房地产开发商是要赚钱的,没钱可赚或者赚钱很少、很慢的项目,多数公司是不愿意接手的。政府的意愿和初衷是好的,但政府无法包办到底。到最后,还得回到市场来的。

令人感到欣慰的是,随着北京副中心的建设以及以疏解非首都功能的雄安新区的规划建设,北京的房价有望回归理性。

同样,我们看到,粤港澳大湾区战略的实施,对于抑制深圳、广州等特大城市的房价上涨也必将产生积极的作用。上海呢,国家对拓宽上海的发展空间也是早有规划的。与上海最近的南京、杭州,特别是昆山、嘉兴等地,早已成为上海外溢人口的首选承载地。而且这些城市,发达的经济基础,合理的产业布局,方便快捷的交通网络,使之与上海形成了难得的呼应。相信这些措施,对缓解上海房价上涨压力,也一定会起到很好的作用。

不管怎么说,相信中央,没错的,相信中央政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”的决策部署也一定会成为现实。让我们一起拭目以待吧。

◆ ◆ ◆  ◆ ◆

本篇完!

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