50城土地收入同比上浮60% “土地财政”改革势在必行

楼市之家

2018-03-26 16:37:00 ·-

近日,中原地产研究中心发布的数据显示,今年以来,土地成交最为活跃的50个城市合计土地出让收入高达7760.8亿元(人民币,下同),与去年同期的4843.5亿元相比,上涨60.2%。

其中,土地出让收入最高的3个城市分别为:杭州、北京和苏州。其中,杭州土地出让收入达654亿元,同比上涨285%;北京达573亿元,同比上涨353%;苏州为506亿元,同比上涨153%。此外,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等24个城市土地出让收入也超过100亿元。

业内人士表示,在房地产市场“平稳健康发展”的预期下,我国今年国有土地使用权出让收入有望在2017年的基础上进一步增加。

房地产供地量开始反弹

土地出让收入之所以出现较大幅度的增加,一方面是地方政府供地增加,另一方面楼市销售情况尚好,房地产企业的拿地需求也比较旺盛。

据国家统计局数据显示,2017年全国房地产供地11.5万公顷,同比增长7.2%。这是近四年来全国房地产供地量首度出现正增长。

从近年来的楼市地市表现来看,楼市走势会直接影响土地供应。当楼市销售火爆时,土地供应会增加。反之则会减少,究其原因,一是房地产企业购地需求减少,二来土地供应方——地方政府也并不情愿在土地市场低迷之时大量低价出售土地。

2017全国商品房销售面积169408万平方米,增长7.7%,全国商品房销售额133701亿元,增长13.7%,均创历史新高,好于市场预期。

销售的旺盛带动了房企进一步拿地,以增加土地储备。而在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位后,一些房地产市场热点城市也陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划,加大供地量成为主要做法,以求稳定市场预期。

其实,自2011年至2016年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%,创下历史新高。

图1 国有土地使用权近年来出让收入情况

2018年,在“政府性基金预算收入预计和支出安排”一项中,(预计)国有土地使用权出让收入54661.7亿元,增长5%。

今年2月份,尽管全国330个受监测城市土地供应建筑面积相比1月份出现下滑,但同比来看仍然有53%的涨幅。部分热点城市为缓解紧张的土地供求关系,今年整体推地力度持续上升。

另外,因一二线城市楼市调控趋紧,房地产开发商转战三四线城市,后者的土地成交及出让收入同比也均有上涨。

中国指数研究院据显示,2017年我国三四线城市共成交土地15368宗,成交土地面积57502万平方米,同比增加13%;土地出让金13492亿元,同比增加78%。

国土部近日发布的“2017年第四季度全国主要城市地价监测报告”也显示,在热点城市市场调控从严的背景下,企业向三四线城市转向明显,三四线城市土地市场异常交易出现持续增长,2017年四季度,三线城市综合、商服、住宅地价同比增速上升。

溢价率持续走低

值得注意的是,土地成交虽然依旧活跃,不过,受到调控影响,热点城市土地成交溢价率持续走低。中原地产首席分析师张大伟指出,多个热点城市土地成交溢价率在10%左右,明显低于过去两年平均30%的溢价水平。

据克而瑞研究中心发布的统计数据显示,2月份,受监测城市整体土地成交溢价率为19.1%,环比再降6.6个百分点,刷新一年以来最低位水平。

其中,一线城市2月平均溢价率仅有7.1%,多数地块为底价成交。二线城市溢价率也环比下降5个百分点,溢价率为15.2%。地价较高的城市如杭州、苏州、南京等溢价率都偏低,如北京和苏州的溢价率约为12%,武汉的溢价率不足9%。三四线城市溢价率也大幅下降,环比减少5.9个百分点,为30.2%,热点城市佛山、珠海等仍有高溢价地块成交,但大部分偏远地区三四线城市均以底价成交为主。

是什么造成了各地土地成交额走高而溢价率走低的状况呢?

细数各土地公告,武汉在1月仅有武告字20号的9宗土地和武告字21号的7宗土地,分别在1月12日和1月30日出让,且绝大部分地块是底价成交。在这些出让的土地中,有不少地块区位比较好,或者远期规划有红利,但因是底价成交,所以溢价率并不高。

而北京成交有多块土地以零溢价成交,甚至还出现了土地流拍的现象。

有业内专家表示,今年北京土地市场成交溢价率不高的原因在于,首先是去年的土地供应量过大,住宅用地成交达到71宗,已经有效补充房企的土地储备缺口,缓解了房企土地储备不足的饥渴状况。其次,对于北京的房企而言,它们面临的最大问题是如何把储备的土地转化成为资金回笼。北京土地流拍折射出房企拿地变冷静,未来位置不好、地价过高、限制条件过多的地块难以受到房企青睐。

“土地财政”贡献度亟待调整

虽然,在国家现有的房地产政策大势下,未来各地的土地供应节奏和拍卖政策将会保持稳定,但另一方面,在住宅市场严格限价的背景下,前两年大量房地产企业不惜代价竞得的高价地如今纷纷成为“烫手山芋”,面临入市难题。

上海易居房地产研究院近日发布报告指出,2017年,我国“土地财政”占地方财政收入的比重达47.7%,时隔两年后重新回到45%以上。但由于土地出让收入难以保持大幅增长,“土地财政”也面临难以为继的局面。

2017年,我国房地产“五税”总收入16437亿元,同比增长9.45%;土地出让金收入为5.2万亿元(财政部数据),同比增长40.7%。这两者占地方财政收入的比重为47.7%,较2016年上升7.1个百分点。如果再算上房地产企业所得税、房地产增值税等其他税种,“土地财政”的占比还会更高。

究其原因,主要在于土地出让收入的增加。这与房地产市场升温、土地交易旺盛、土地单价提高密切相关。

“土地财政依赖症”是近些年我国很多城市的普遍现象。2017年,受经济换挡、人口外流等因素影响,很多三四线城市的经济增长率出现下滑。但在板块轮动效应下,这些城市的房地产市场明显升温,并带动土地交易回暖。因此,在一些三四线城市,“土地财政”比重要明显高于全国平均水平。

上海易居研究院指出,房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入,房地产市场将逐渐由增量转变为存量市场,“土地财政”不是长久之计。

鉴于此,“土地财政”的贡献度亟待调整。除了利用传统的国有建设用地建设房源外,我国政府也酝酿加快建立多主体供应居住用地和住房的格局。政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地。

近日,国土部高层透露,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

业内人士表示,这种建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场的稳定。

(数据来源:财政部网站)

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