“租售同权”后房价降了,房租涨了

朱晓红谈楼市

2018-03-29 18:22:35 ·朱晓红:中国豪宅研究院院长,资深房地产专家 中国豪宅研究院是专家、学者密集型的咨询服务机构。包括开发要点的提炼,开发流程优化,融资模式的选择,項目选址,項目定位,用地必要条件的解读,以及交通组织、规划布局,业态组合,招商指导,资源整合利用的指导,以及风险规避的方法和路径。

自去年7月17日广州抛出“租售同权”杀器,赋予符合条件的租房者子女享有就近入学等公共服务权益,租售真能同权吗?消息一出,媒体于是放大解读“租房能上名校,还买什么学区房”“重磅来了!房价要降”,一时间众说纷纭、众声沸腾。

一、什么是租售同权?

租售同权,是指租房与买房居民享有同等权利。作为买房者的权益通过所属房产证能够得到保障,除了依法对所购房屋行使占有权、使用权、收益权和处分权外,还将享有随之带来的孩子入学便利等。但目前租赁市场的租赁合同,对受租人和承租人之间的权利约束主要体现在房屋及设施本身的使用毁坏与否上,租赁人基本不享有其他权利。而在今年7月广州出台的租赁新政上,重点强调的是租赁子女上学问题。针对此,住建部也提出将立法明确“租售同权”,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

二、“租售同权”三方面争议

租房可以就近入学?可以,但是要排队。其实北京、上海、杭州等一些城市早就实行了——持有居住证的租客,凭备案的租赁合同,即可申请学区划片内的就近入学。只不过现实的操作是,录取按照户籍+房本、人户分离、房本、居住证+租房等次序依次排队,如果当年片区内生源超过学校招生限额,排在后面的非户籍租房者就会被统筹到其他学校。更何况那些竞争激烈的名校,从来不缺生源。显然,“有资格排队了”和“你轮到了”完全是两个截然不同的概念。

优质教育资源的供应相对于需求长期处于稀缺的状况,要实现真正的租售同权读名校,实现难度之大可想而知。退一步而言,即便公平地、没有区别地议题对待,最后只能通过最原始的方法,即掷骰子,来决定入学,然而,看似公平的方法却将内置权力寻租的机会,再次制造不公。也有人说,无锡等地取消了购房落户政策,租房也可以落户,但目前来看政策的出发点是吸引优质人才与优质劳动力,离你理解的“同权”还存在很大距离和差异。

租房能够降房价吗?从理论上看,租房将导致购房需求减少,根据价格供需机制,似乎将对房价产生抑制作用。但实际上,房价受制于多种因素,经济增长、城市化、货币发行、土地稀缺,以及中国附着在房产上的社会性收益,甚至中国传统观念——房子是看得着的资产,买房是投资行为,租房是消费行为,都将影响着购房的真实需求。

横向而言,世界上福利性住房搞得比较好的国家与城市,如新加坡、香港地区,房价都极高,商品房、福利房和租赁房三者并行,并互为因果。即便是租房市场发展完善的德国,房价也并非几十年不涨。

统计数据显示,从2007年到2016年的10年间,全德国的房价上涨了50%左右。根据德国最大的房地产信息网站的统计数据,柏林、科隆、慕尼黑、汉堡和法兰克福这5座城市的房价在近年均出现大幅度上涨。以2016年的8月份和2015年的8月份房价作为样本进行对比,首都柏林的二手房房价上涨了44%,慕尼黑二手房房价涨了32%,涨幅最小的科隆涨幅也达18%。

纵向来看,中国此前的保障房计划也是轰轰烈烈:2009年12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户收入住房困难家庭的住房问题,保障5000万人口的住房问题。不少开发商都领了“指标”,要拿地就得完成多少配套的保障房指标。但几年过去了,事实证明,保障房并没有让房价上升或是下降。只是,安居体量过大或过于集中,会对所在的板块价格造成一定的影响,反而在楼市办卡的竞争中落在后面。或有人说这是因为保障房体量还不足够大的原因,对此请参照上文新加坡、德国案例。反言之,如果很容易把房价降到买得起的水平,政府还会大力发展公租房、廉租房等保障房吗?期待“租售同权”降房价,真的是想多了。

即便如此,租房所谓的“赋权”,“平权”至少彰显了一种社会进步。从城市化的角度而言,人越多的一二线核心城市,资源溢价率高,愈难实现“租售同权”;而三四线城市或者卫星城市,承接了核心城市的产业转移,有一定的外来导入人口,本身基础设施也较好,更有条件实现“租购同权”。而这些不断被放大的信息,大力发展住房租赁市场,将改变市场观念、预期与行为,未来房地产市场的格局或将发生改变,真实实现租售“并举”,而非互相打压。

三、北京今年房租涨幅惊人

据中介说:去年年底低价房已被抢光, 根据国家统计局数据显示,2017年我国人均居住消费支出较2016年增长9.6%,占人均消费支出的比重为22.4%;2018年2月居住类居民消费价格指数同比增长2.2%。21世纪经济报道称,像北京这样的一线城市,房价飙升得令北漂一族短时间内根本无法买得起房,但又得在京漂着,那么只好租房,租房需求是刚性的,房子就这么多,房租上涨因此势在必行。

▲图片来源:每经小编根据国家统计局数据整理

链家集团董事长左晖认为,未来北京会有1000万人租房,按人均20平米左右计算,北京需要的租房面积将达两亿平米。至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨,左晖指出,只要一个城市的人均收入水平在持续上涨,房租上涨便是大概率事件。

四、深圳近8成租户表示:今年租金有上涨

 实际上,除了北京,另一个一线城市租金也涨了不少。据证券时报记者走访深圳罗湖、福田的多家中介机构了解到,多数片区的租金涨幅都在3%至10%之间。

 除此之外,同样作为一线城市的上海,其今年1月的住房租赁指数则整体略有下降。上海房屋租赁指数办公室数据显示,2018年1月,上海房屋租赁指数为1914点,比上月下降7点,环比下降0.39%,降幅较上月扩大0.06个百分点,2018年开局租金行情,延续去年四季度的下降走势。2018年1月租赁指数同比下降0.44%。以上数据表明今年一线城市房租均有上涨。涨幅与供求有关,供小于求,自然上涨,去年规范了市场北京拆除了很多违建,公寓,清走了群租,房租自然上涨。

所以说“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位决定了房地产市场的未来的大方向,那么“租购并举”则将成为未来房地产市场的新格局。

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