对2018中国楼市怎么看?

一场地产梦

2018-03-03 13:56:00 ·-

对2018中国楼市怎么看?

1.从政治层面看,X任期延长,其推动的长效机制改革会一直进行下去,因此短期内行政手段的调控不会放开。

2.从资金层面看,2015-2016年房价暴涨,实体经济毫无起色,居民购房杠杆率持续攀升,房地产泡沫不断扩大,X对于前几年经济治理的成果很不满意,现在所有经济工作都是亲自去抓,因此从今年初一行三会超级密集的监管政策可以看出今年金融监管的力度会前所未有的强,而且短期内不可能放松,所以整体市场资金面会趋于紧张,加之市场利率不断上行,房企融资难度和融资成本会进一步提升。

3.从时间周期来看,今年中央经济工作会议将防范化解风险列为未来3年三大任务之首,并明确“重点是防控金融风险”, 足见高层对防范化解金融风险的重视程度之高。2018年是开局之年,各种防风险、去杠杆手段一定会加速严格落地,中财办刘鹤和楼继伟等人也间接传达了X的意志,因此今年宽松的政策不会出现,经济增速会出现回落,房地产也注定是小年。

4.从债务角度来看,今年是房企偿债的高峰年,因为限购限价等因素,导致很多高价地没法正常入市销售,房企现金流吃紧,偿债压力巨大,因此今年很多资金实力较弱的中小房企将被并购,行业集中度会进一步上升,弱肉强食,强者愈强的格局会更加明显,TOP50强房企应抓住机会在杠杆率允许的条件下加大并购,扩大规模。

5.放松的可能?前段时间有些媒体预测2018年下半年房地产调控可能会放松,理由是很多地方财政到了下半年会扛不住,赌中央会救济。但我认为就算放松,也只是给地方喘口气,让你能活下去,绝对不会出现大水漫灌的情况,因为那样将极有可能爆发系统性风险,尤其是美国已经强硬步入加息周期了。转换到开发商身上,也是一样的道理,可能价格报批会给你放松点,但很多地块都会亏损,只是少亏一些,让你能活下去,那些高价地王的营利将会变得很薄很难。

6.土拍降温,2017年12月下旬,银监会下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。近期,有部分银行暂停受理房地产行业新增授信、暂停发放开发贷。另外,一、二线地区监管部门也在对金融机构相关业务进行风险提示。  

随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。从近期部分热点城市土拍溢价率下降和流拍宗数增加也可以看出房企资金压力越来越大。中原地产数据显示,2018年以来,包括一线城市在内的热点城市土地溢价率维持在10%左右,明显低于2015-17年平均30%的溢价率。1月30日,位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY—12等地块流标。该宗土地流拍,是1月以来北京土地出让市场的第3宗流拍。根据政策和现有市场表现判断,2018年土拍市场将明显降温,但对于资金实力雄厚的房企,是低溢价率拿地的好时候。

7.融资新途径,其实在行政手段收紧的同时,监管层也提供了一些新的思路和出路,比如REITs和ABS。随着国家租售同权方向的确立,传统融资渠道受限,地产企业有探索融资新渠道的需求,这类融资模式也迎来了发展的契机。2017年国内市场共发行17单类REITs产品,发行总额409亿元,较2016年增长168%。

2017年1月10日,长租公寓运营商魔方公寓成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额为3.5亿元,这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品。

2017年10月13日,深交所发布公告,长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行,拟发行金额为2.7亿元,这也是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。

2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,产品总规模50亿元。

2017年12月26日,“旭辉领寓长租公寓资产支持专项计划”成功获批,采用储架发行模式,总额度30亿元。旭辉领寓项目也是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs产品。

2018年2月“中联前海开源-碧桂园(02007)租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过,产品规模100亿元。碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品,亦是截至目前租赁住房领域最大规模的证券化产品。

REITs和ABS近来发行频率越来越高,融资规模越来越大,碧桂园单笔融资更是达到了100亿,政策支持,融资需要,相信未来这类创新融资模式将不再是一星半点,而会成为房企未来践行租售并举历史使命的重要融资方式,遍地开花。

补充说一句,面对目前国内一二线城市超高的租售比和超低的投资回报率,国家想提升开发商发展长租公寓的积极性,除了地价出让土地给国企之外,让开发商通过这种模式融资,其实也相当于把土地收入变相给了开发商,也是给开发商放水,缓解其资金压力。

截至2月下旬,深交所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为30只,总发行规模达664.48亿元(请再回头看下本节第一段最后的数字,你懂的)。

以上,就是我对2018年房地产市场的一些看法,谢谢!

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